وکیل قرارداد رهن ملکی

رهن و اجاره مسکن و معاملات تجاری یکی از پرکاربرد ترین قراردادهایی است که معمولا در بنگاه های املاک طی فرم های چاپی مخصوص اتحادیه املاک تنظیم میشود و در نوع خود یک قرارداد عادی محسوب میشود و در بنگاه معاملات ملکی تنظیم قرارداد عادی صورت میگیرد و برای اینکه حق و حقوق و مصلحت شما و شروط ضمن عقدی که برای خود مقرر کردید نیاز است که با یک وکیل متخصص و آشنا با قوانین حقوقی در امور رهن و اجاره از  سامانه حقوقی وکیل نوین مشورت های لازم جهت تنظیم قرارداد برای تحقق نتایج بهتر و مطمئن تر در قرارداد داشته باشید.

رهن چیست؟

به یک عمل حقوقی دو جانبه گفته میشود که در آن راهن (رهن دهنده) ملک خود را در ازای گرفتن مبلغ معینی پول در (مرتهن)در زمان معین قرار میدهد تا در صورت ناتوانی و عجز راهن (بدهکار) از ملک مورد وثیقه (عین مرهونه) طلب مرتهن (طلبکار) وصول گردد و وثیقه شخص دیگر (مرتهن) در زمان معین قرار میدهد تا در صورت ناتوانی و عجز راهن(بدهکار) از ملک مورد وثیقه(عین مرهونه) طلب مرتهن(طلبکار) وصول شود.

شرایط اساسی صحت معامله رهنی:

1-مال مورد رهن باید قابل نقل و انتقال قانونی باشد:

به این معنا که رهن دهنده باید مالک قانونی مال مورد رهن باشد و همچنین مالی را میشود به رهن گذاشت که عین معین باشد و رهن دین یا منفعت مال باطل است.

2- مرتهن حق فروش مال را در صورت عدم پرداخت وجه از طرف راهن داشته باشد:

این به این معناست که اگر در قرارداد رهن شرط شود که راهن حق فروش مال را ندارد عقد رهن باطل است.

3- در رهن قبض مال شرط صحت معامله است:

این به این معناست که باید مال مورد رهن به تسلیم و قبض طلبکار(مرتهن) رسیده باشد و گرنه قرارداد رهن شکل نمیگیرد.

 مرتهن(طلبکار) در گرفتن وجه خود در صورت ورشکستگی راهن از چه طریقی میتواند به حق خود برسد؟

مرتهن در گرفتن طلب خود از راهن به واسطه مالی که در وثیقه و گرو اوست دارای امتیاز حق تقدم است و نسبت به  هر طلبکار عادی دارای حق رجحان است ولی اگر مال مورد رهن از وجهی که مرتهن در اختیار راهن قرار داده باشد کمتر باشد مرتهن نسبت به مال مورد رهن دارای حق امتیاز است اما نسبت به مابقی وجه خود داخل در غرما طلبکاران شود.در اینجا شما میتوانید به واسطه وکیلی که تخصص در این امور دارد مراجعه نموده و از حقتان دفاع کنید.  شما میتوانید با وکیل قرارداد رهن ملکی همکاری های لازم را داشته باشید.

دادخواست الزام به فک رهن به چه صورت است؟

حالتی  وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می شود می تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد.

در این مورد خریدار ملک به خاطر اینکه مطابق قوانین حقوق مرتهن رعایت شود با مشکل تنظیم سند رسمی مواجه میشود به خاطر این پیشنهاد میشود که همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست الزام به فک رهن به دادگاه تقدیم کند.

گاهی اوقات هم ممکن است شخصی مال خود را نزد بانک در ازای وام به وثیقه میگذارد و علی رغم پرداخت تمامی اقساط بانک ممکن است مال مورد رهن را آزاد نکند در این صورت فرد باید دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نماید.

موارد ابطال سند رسمی به چه صورت است؟ 

ممکن است، شخصی ملک دیگری را به عنوان مال خود در رهن شخص دیگر اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دهد. پس از این که مالک متوجه ی قرار گرفتن ملک خود در رهن شود، می تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند. مثال دیگری که در این ارتباط می توان زد، زمانی است که شخصی با سند عادی، ملکی را خریداری می کند و فروشنده ی ملک پس از امضای مبایعه نامه، اقدام به در رهن بردن ملک می کند. در چنین حالتی نیز خریدار ملک میتواند، دادخواست ابطال سند رهنی را از دادگاه بخواهد. حالت دیگری که ممکن است وجود داشته باشد، زمانی است که شرایط قانونی قرارداد رهن، مانند شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشده باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی

از آن جا که دعوای ابطال سند و الزام به فک رهن، مربوط به مال غیرمنقول است، در دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

در صورتی که راهن طلب مرتهن را پرداخت نکرد،مرتهن چطور میتوان طلب خود را بگیرد:

در بالا اشاره کردیم در رهن اگر شرط شوذ مرتهن نتواند طلب خود از محل وثیقه وصول کند شرط باطل است اما اگر زمان مطالبه  طلب رسیده باشد مرتهن برای رسیدن به حق خود اگر وکالت در فروش مال مورد رهن را داشته باشد میتواند بدون مراجعه به دادگاه طلب خود را از مال مورد رهن که فروخته بردارد اما اگر در قرارداد رهن شرط وکالت فروش نباشد مرتهن باید برای وصول طلب خود به دادگاه مراجعه کند.شما میتوانید با وکیل قرارداد رهن ملکی همکاری های لازم را داشته باشید.

ماده ۷۷۹ قانون مدنی در این رابطه آورده است:

هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد مرتهن باید به حاکم رجوع می نماید تا اجبار به بیع یا اداء دین به نحو دیگر بکند.

نکته:

اگر معاملات رهنی و شرطی و سایر معاملاتی که در دفتر خانه های رسمی به ثبت رسیده باشد، طلبکار میتواند صدور اجرائیه را از اداره ثبت درخواست کند در این حالت اگر بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند بنابر تقاضای طلبکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مال و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن برمیگرداند.

رهن و اجاره مسکن و ملک تجاری به چه صورت است؟

در حقیقت در اکثر قرادادهای اجاره،پولی به عنوان ودیعه و امانت از طرف مستاجر به موجر(صاحب ملک) داده میشود تا نزد موجر نگه داشته شود که اصطلاحا در عرف به آن رهن گفته میشود که در حقیقت آن وجه رهن نیست بلکه ودیعه که نوعی ضمانت هم به شمار می آید است و در صورت خسارت مستاجر به ملک، موجر تحت شرایطی میتواند از محل رهن مطالبه خسارت کند.

موجر میتواند دادخواستی به دادگاه بدهد و  مطالبه خسارت از اقدام زیان آور مستاجر بر ملک کند و در صورت احراز تقصیر از جانب مستاجر نسبت به خسارت به ملک در پایان قرارداد از محل رهن از طریق اجرای احکام کسر نماید.ولی اگر ملک در اثر حوادث قهریه مثل سیل و زلزله خسارت ببیند موجر نمیتواند مطالبه خسارت کند.

شرایط تخلیه ملک اجاره ای:

پرونده‌های بسیاری بوده‌اند که مالک به دفتر مراجعه کرده و خواستار کمک و راهنمایی بوده برای اینکه مستاجرش ملک تجاری یا مسکونی‌اش را تخلیه نمی‌کند درحالی که مدت اجاره تمام شده و تمدید هم نکرده‌اند.

وکیل دعاوی ملکی براساس تجربه پرونده‌های مشابهی که داشته است، مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن مسکونی یا تجاری را شورای حل اختلاف می‌داند. در صورتی که اجاره‌نامه با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد، مالک پس از پایان مهلت اجاره می‌تواند علیه مستاجری که ملک را تخلیه نمی‌کند دادخواست بدهد.

فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای بنا به اینکه در داخواست خواهان چه نوشته باشد، می‌تواند کوتاه‌تر یا طولانی‌تر شود.

۱- دستور تخلیه

وکیل دعاوی ملکی  پیشنهاد می‌کند برای اینکه خواهان (موجر) زودتر بتواند ملکش را از مستاجر پس بگیرد، باید در دادخواستی که به شورای حل اختلاف می‌دهد «دستور تخلیه» را قید کند. در این صورت، پس از صدور دستور، اجرای احکام به خوانده (مستاجر) ۱۰ روزمهلت می‌دهد که ملک را تخلیه کند و اگر پس از ۱۰ روز همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد:

الف-کلانتری محل اقدام به بیرون کردن مستاجر می‌کند،

ب- خواهان (موجر) می‌تواند ضرر و زیان ایام تصرف مستاجر را از دادگاه مطالبه کند.

البته باید شرایطی وجود داشته باشد که موجر بتواند دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف بخواهد که با کمک قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی که در سامانه تخصصی وکیل نوین حضور دارند، می‌توانید این شرایط را ثابت کنید.

۲- حکم تخلیه

اگر شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد و موجر خواهان «حکم تخلیه» باشد، این حکم در مهلت طولانی‌تری صادر می‌شود ضمن اینکه پس از صدور حکم، خوانده (مستاجر) ۲۰ روز مهلت تجدیدنظرخواهی از حکم را دارد و پس قطعی شدن حکم میتواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

وکیل نوین سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه متخصص وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد.در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما وکیل معین شده بر روی پرونده تعویض می‌گردد، این امر باعث می‌شود علاوه بر بالا بردن تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد.