وکیل ملکی در سنندج+ مشاوره حقوقی تلفنی1402

با عرض سلام و احترام خدمت همه مخاطبان عزیز شهر سنندج بنده جواهری هستم از کارشناسان سامانه وکیل نوین .

در خدمتتون هستم تا در مورد بحث پرونده های ملکی که در دادگاه های حقوقی شهر سنندج رسیدگی میشود چند کلامی براتون صحبت نمایم .

وکیل ملکی کیست و کارش چیست ؟

وکیل ملکی در زمینه حل و فصل اختلاف هایی که در ارتباط با اموال غیر منقول بین اشخاص حقیقی یا حقوقی پیش می آید به صورت تخصصی و فنی وارد عمل میشود و از طریق مراجع قضایی و با به کار گیری بهره سواد و دانش حقوقی  و با صبر و دقت کافی به بررسی و متعاقبا دفاع از کسی که حقش ضایع شده میپردازد .

اموال غیر منقول اموالی اند که امکان نقل و انتقال ندارند که شامل زمین ، آپارتمان ، ابنیه ، خانه و… است. 

در یک تقسیم بندی اموال غیر منقول به املاک و اراضی تقسیم بندی میشود . اراضی ممکن است در داخل محدوده ی شهر ها و یا در خارج از محدوده ی شهر ها باشند . 

در تقسیم بندی دیگر املاک به املاک مسکونی و املاک تجاری تقسیم بندی میشود . 

انواع دعاوی ملکی از نظر قانون : 

• دعاوی ملکی حقوقی : دعوای ملکی حقوقی زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین نقص عهد و یا سهل انگاری در انجام مفاد قرارداد کرده است که این کوتاهی منجرب به بروز خسارت شده است بدون این که جنبه ی کیفری پیدا کرده باشد .  به عنوان مثال دعوای اخذ ثمن ، الزام به تنظیم سند ، فسخ قرارداد ، دعاوی مربوط به سرقفلی و… دعاوی ملکی حقوقی هستند . 
• دعاوی ملکی کیفری : این نوع از دعاوی زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین دعوا با سوء نیت عملی مجرمانه نسبت به ملک انجام دهد . مثل فروش مال غیر ، اجاره دادن مال غیر ، جعل سند ملکی و… 
• دعاوی ملکی ثبتی : دعاوی ملکی در حوزه ی ثبت دعاوی است که در نتیجه ی نقض یا عدم رعایت قوانین ثبتی به وجود می آید . از جمله دعاوی ملکی ثبتی ، دعوای ابطال سند رسمی ، ابطال عملیات اجرایی ثبت و… است . 

قوانین مربوط به دعاوی ملکی :

• قانون مدنی
• قانون آییین دادرسی مدنی
• قانون مجازات اسلامی
• قانون روابط موجر و مستاجر
• قانون تملک آپارتمان ها
• قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
• قانون ثبت 

مالک یک ملک کیست؟

طبق ماده ی 22 قانون ثبت املاک افراد زیر به عنوان مالک مال شناخته میشوند : 

• کسی که ملک به اسم او به ثبت رسیده باشد 
• کسی که نام بعد از انتقال در دفتر اسناد به عنوان مالک ملک ثبت شده باشد 
• کسی که مال از طریق رسمی مثل ارث به او منتقل شده باشد 

وکیل ملکی در سنندج چه ویژگی هایی باید داشته باشد؟

• باید با نحوه ی تنظیم دادخواست آشنا باشد .
• باید از هزینه های مختلف در حوزه ی ملک آشنایی داشته باشد .
• باید در حوزه ی حل پرونده های ملکی تجربه داشته باشد .
• باید از قوانین ، آراء وحدت رویه ، اصلاحات قوانین به روز ، آگاه باشد .
• بر اجرای احکام نظارت کافی داشته باشد .

انواع مصادیق دعاوی ملکی در سنندج :

1-دعوای تصرف عدوانی : 

دعوای تصرف عدوانی دعوای یک مال غیر منقول است و مصداق بارز یک دعوای ملکی است به این معنی است که شخصی بدون اجازه و اذن در تصرف شخص مالک عین یا منفعت ملک او را تحت تصرف عدوانی و غصبی خود قرار میدهد شخصی که این دعوا را مطرح مینماید باید سه چیز را رعایت و اثبات کند تا پرونده نتیجه بخشی را داشته باشد :

الف- باید سابقه تصرفی ملکی خود را اثبات کند.

ب-باید اضاف شدن تصرف شخص غاصب را بعد از تصرف خود اثبات نماید.

ج- باید عدوانی بودن تصرف شخص خوانده را اثبات نماید.

– نکته دیگر این است که در دعوای تصرف عدوانی شخصی که تقاضا رفع عدوان از ملک را دارد حتما نبایستی مالک باشد بلکه کسی که از طرف مالک اذن در تصرف را داشته باشد میتواند ، حالا میخواهد مستاجر باشد یا خادم و مباشر و کارگر یا کسی که مال را تحت امانت خود در اختیار دارد.

شما میتوانید از بهترین وکیل تصرف عدوانی در سنندج مشاوره حضوری و یا مشاوره تلفنی بگیرید.

2-دعوای خلع ید:

در این دعوا چنانچه ملک شخص مالک در تصرف شخصی باشد و مالک بنا به دلایل قانونی مثل (انقضا اجاره نامه ،رجوع از اذن تصرف و..) راضی به ادامه تصرف دیگری نباشد میتواند با ثبت دادخواست حقوقی ملکی متصرف غیر قانونی را از ملک خود اخراج کند. قطعا ثبت این دعوا و دفاع و کندکاوی کار حقوقی آن برای پیشبرد بهتر پرونده ، وکیل ملکی در سنندج را میخواهد.

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی در چیست؟ 

الف– مهم ترین تفاوت این دو دعوا در هویت اشخاص آن است و به طور مثال دعوای تخلیه ید یا خلع ید را باید مالک یا وکیل یا نماینده قانونی مطرح کند اما دعوای تصرف عدوانی را هر کسی که از طرف مالک اذن دارد مثل مستاجر ، مباشر ، خادم و کارگر میتوانند مطرح نمایند.

ب– دعوای خلع ید یک دعوای مالکانه است و برای اثبات مالکیت مطرح میشود و خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات کند و بعد دستور تخلیه آن را بخواهد اما در تصرف عدوانی دعوا فقط برای رفع تصرف غاصبانه است و با مالکیت ملک کاری ندارد قانون کسی را به عنوان متصرف قبول دارد و برایش محترم است که تصرفش مشروع و قانونی است و تصرف الحاقی را نا مشروع و غاصبانه قلمداد کند.

ج-دعوای تصرف عدوانی قبل از قطعی شدن رای و بدون صدور اجراییه اجرا میشود حال آن که دعوای خلع ید باید قطعی و لازم اجرا شود.

3-دعوای سر قفلی: 

سرقفلی حق مالک ملک است که باید از طرف مستاجر به مالک یا موجر پرداخته شود سرقفلی به این معناست که فرد مستاجر امتیاز تجاری یک دربند مغازه را به صورت مادام العمر میخرد ولی صاحب عین ملک تجاری نمیشود حال اگر در میزان یا در اصل پرداخت یا عدمپرداخت آن مشکلی به وجود آید وکیل ملکی در سنندج با بررسی فرم قرارداد های فی مابین مستاجر و مالک اقدام به طرح دعوای حقوقی مینماید.

4-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی :

املاکی که دارای سند رسمی محضری هستند و مورد معامله قرار میگیرد باید از انتقال ثبت آن متعاقبا در دفتر خانه ثبت شده ملکی انجام بگیرد حال اگر فروشنده که مالک ملک است از تنظیم سند انتقال ملک خودداری کند خریدار میتواند با ثبت دادخواست حقوقی الزام مالک سند را به تنظیم سند رسمی از محکمه بخواهد که اگر مال غیر منقول باشد دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملک است و اگر مال غیر منقول باشد بر اساس آیین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع قرارداد یا دادگاه محل اقامت خوانده صالح است.

چنانچه مشکل ملکی برای شما در شهر مشهد پیش آمده پیشنهاد میکنم مقاله ی بهترین وکیل ملکی در مشهد را مطالعه فرمایید . 

5-دعوای ابطال مالکیت :

ابطال قرارداد به معنای آن است که هیچ اثر حقوقی از بدو قرارداد فی مابین صورت نگرفته است که این عامل میتواند ناشی از تفاوت در قصد متعاملین باشد یا در اهلیت و صلاحیت ، تشخیص درستی یا نادرستی قرارداد یا در جهت و یا خود موضوع معامله.

به طور مثال اگر کسی به سن بلوغ نرسیده باشد معامله اش بدون اذن قیم یا ولی خود باطل است یا اگر کسی خانه را به جهت اینکه آن را مرکز فساد کند و به آن تصریح کند این معامله جهت مشروعی ندارد و باطل است .

 مثال دیگر اینکه شخص در معامله اشتباه میکند و آنچیزی را خریده که قصدش را نداشته ، همه اینها از موارد ابطال قرار داد است و  کسی هم که در قانون ، ملکی را به دو نفر میفروشد مالک اولی که ملک را خریده است میتواند ابطال سند رسمی معامله دوم را بخواهد .

ابطال قرارداد از موارد پیچیده دعاوی ملکی است که حتما بایستی از  اطلاعات وکیل ملکی در سنندج استفاده نمایید.

6-دعوای فسخ قرارداد ملکی:

فسخ یکی از موارد انحلال ارادی قرارداد است که توسط یک نفر از متعاملین انجام میشود. حق فسخ در  دو نوع عقد لازم و جایز متفاوت است عقد لازم بر  خلاف عقد جایز  عقدی است که طرفین حق فسخ نداشته باشند مگر آنکه به موجب یکی از خیارات قانونی این حق برای آن ها به وجود آید:

1-خیار غبن که ناشی از تفاوت فاحش در ارزش مورد معامله است

2- خیار عیب که ناشی از وجود عیبی در کالا باشد و خریدار در ضمن عقد متوجه نباشد.

3-خیار تبعض صفقه که ناشی از این است که ملک نسبت به بعضی از قسمت معامله صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است که قانون نسبت به قسمت سالم هم حق فسخ قرار داده است.

4- خیار تخلف از وصف که ناشی از این است که موضوع معامله شرایط و اوصافی که در قرارداد تصریح کرده باشند را ندارد

این چند نوع از موارد اصلی حق فسخ بود که به صورت اجمالی توضیح دادیم که در عمل و تئوری پیچیدگی خاص خود را دارد که وکیل ملکی در سنندج به خوبی میتواند از پس این پرونده ها بر آید چرا که تخصص اوست .

نکته دیگر اینکه موارد حق فسخ بسیار فوری است که اگر به موقع دادخواست داده نشود میتواند حقی را از شما ضایع کند و دادگاه دیگر به دلیل از دست دادن وقت رسیدگی نکند بنابرین مشورت با وکیل فسخ قرارداد در سنندج بسیار میتواند به شما در زمینه ی احقاق حق در حوزه ی دعاوی ملکی کمک کند.

دعوای تقسیم مال مشاع و افراز مال مشاع:

دعوای تقسیم ملک مشاع زمانی مطرح میشود که شرکا رضایت در خصوص نحوه ی تقسیم و میزبان سهم هر یک از شرکا داشته باشند در حالی که دعوای افراز زمانی مطرح میشود که شرکا رضایت به تقسیم ملک نداشته باشند . در صورتی که سهم هر یک در سند اولیه مشخص نشده باشد با قرعه  به نسبت سهام مشخص میکنند . 

در چه زمان امکان طرح دعوای افراز در خصوص ملک وجود ندارد : 

• در صورتی که مقررات قانونی در خصوص عدم افراز ملک وجود داشته باشد . 
• در زمانی که تقسیم مال مشاع برای شرکا ایجاد ضرر کند .
• در صورتی که سند مالکیت معارض نسبت به ملکی وجود داشته باشد (ماده ی 591 ق.مدنی)
• در صورتی که افراز موجب کاهش یا از بین رفتن ارزش ملک شود یا ماهیتا امکان افراز در خصوص ملک وجود نداشته باشد .

اگر میخواهید ملکی در تهران بخرید پیشنهاد میکنم ابتدا مقاله ی وکیل ملکی در تهران را مطالعه فرمایید.  

وکیل اثبات مالکیت در سنندج :

اثبات مالکیت یکی از اساسی ترین دعاوی در حوزه ی دعاوی ملکی است . اثبات مالکیت در اداره ی ثبت و طبق قانون به دو دسته ی املاک با سابقه ی ثبتی و املاک بدون سابقه ی ثبتی تقسیم بندی میشود . 

در املاک با سابقه ی ثبتی قانون کسی را مالک میداند که نام او در سند ، ثبت شده باشد بنابرین دعوای اثبات مالکیت در خصوص ملکی که دارای سند رسمی میباشد قابلیت استماع ندارد . 

اما طرح دعوای اثبات مالکیت در املاک بدون سابقه ی ثبتی ممکن است زیرا در اثر انعقاد عقود ناقله مالکیت منتقل میشود و طبق قانون اگر املاک با انعقاد عقود ناقله به دیگری منتقل شوند باید در دفتر ثبت اسناد و املاک این انتقال ثبت شود .  

جهت مشاوره ی حضوری با بهترین وکیل اثبات مالکیت در سنندج اینجا کلیک کنید . 

دادگاه صالح به رسیدگی دعاوی ملکی در سنندج:

دعاوی راجع به اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میشوند به عنوان مثال اگر شما ساکن تهران هستید و ملکی را در سنندج خریدید برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند باید به سنندج مراجعه کنید یا میتوانید با وکالت دادن به وکیل ملکی در سنندج طرح دعوا کنید . 

کمیسیون ماده ی 100 شهرداری چیست؟

طبق ماده ی 100 قانون شهرداری مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده ی شهر باید قبل از ساخت و ساز از شهرداری ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از طریق ماموران عملیات ساختمانی بدون مجوز را متوقف کنند . 

کمیسیون ماده ی 100 شهرداری مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. شهروندان اگر در ساخت و ساز مرتکب تخلف شوند به این تخلف در کمیسیون ماده ی 100 رسیدگی میشود . 

اعضای کمیسیون ماده ی 100 : 

• نماینده ی دادگستری
• نماینده ی شورای شهر
• نماینده ی فرمانداری
• نماینده ی شهرداری (که حق رای ندارد)

از مصادیق تخلفاتی که در کمیسیون ماده ی 100 شهرداری مورد بررسی قرار میگیرد میتوان به موارد ذیل اشاره کرد:

• تبدیل استفاده باغ
• ساختن در مناطق ممنوعه
• ساختن بالکن
• تغییر کاربری
• قطعه بندی زمین بدون مجوز یا بر خلاف ضوابط
• احداث نکردن پارکینک در بنایی که ضروری است
• ساختن بدون پروانه ساختمان
• رعایت نکردن ایمنی در بنا
• ساختن ساختمان در اراضی فاقد کاربری
• تغییرات در آپارتمان 
• و….

رایی که کمیسیون صادر میکند در 2 حالت متفاوت خواهد بود : 

1. اگر ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی ، بهداشتی و شهرسازی باشد کمیسیون حکم به تخریب بنا میدهد.
2. اگر ساخت و ساز بدون گرفتن مجوز از شهرداری باشد اما اصول فنی و بهداشتی شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند حکم به تخریب بنا یا پرداخت جریمه صادر کند . 

جریمه با توجه به متراژ بنایی که بدون مجوز ساخته شده متغیر خواهد بود . مالک باید به ازای هر متر مربع بنا که بدون مجوز ساخته ، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان را پرداخت کند .

چنانچه قصد ساخت بنا یا ساختمانی در سنندج را دارید میتوانید قبل از اقدام به عملیات اجرای ساخت با وکیل ملکی در سنندج مشورت کنید تا شما را از حقوق و تکالیفتان راجع به املاک آگاه کند . 

جهت اخذ مشاوره ی حضوری از وکیل ملکی در سنندج اینجا کلیک کنید . 

چرا در حوزه ی ملک باید وکیل داشته باشیم؟

پرونده های ملکی به دلیل پیچیدگی که دارند اگر به دست وکیلی که تجربه و دانشی در این خصوص ندارد سپرده شود به کندی پیش میرود و غالبا با هزینه های زیادی مواجه میشود در حالی که اگر پرونده های ملکی به وکیل ملکی در سنندج سپرده شود میتواند با دانش و تجربه ای که در این خصوص دارد روند رسیدگی به پرونده را سرعت بخشد و با تنظیم لایحه خوب و ماهرانه و توانایی بالا در فن بیان و قدرت در دفاع از حقوق موکل خود دفاع کند که رای به نفع او صادر شود . 

هزینه ی گرفتن مشاوره از وکلای ملکی وکیل نوین در سنندج چقدر است ؟

مشاوره حضوری از وکلای وکیل نوین در حوزه ی ملکی در سنندج است و مشاوره ی تلفنی با وکلا پس از پرداخت 100 هزار تومان امکان پذیر میباشد .  

ارجاع به وکیل پرونده های ملکی چقدر اهمیت دارد؟

از آنجایی که ارزش املاک در هر کشوری مبالغ هنگفت و بالایی دارد و ضایع شدن حقی در این مسائل شاید به قیمت بدبخت و بیچاره شدن فرد تمام شود . دعاوی ملکی متفاوتی مثل فسخ قرارداد ملک ، تصرف عدوانی ، خلع ید، سر قفلی ، ابطال مالکیت ملک و… ممکن است ضرر و زیانی را متوجه شخص بگرداند . بنابرین یکی از دلایلی که نباید رسیک کرد و بایستی به وکیل خبره مراجعه کرد در همین پرونده های مرتبط با املاک است.

به دلیل ارزش بالای آن یک وکیل ملک میداند چگونگی مطرح کردن دعوای املاک باید به چه صورتی باشد که زودتر و موثر تر نتیجه بدهد به عنوان مثال دعوای تصرف عدوانی را میشود به دو شکل کیفری و حقوقی آن مطرح کرد ولی این وکیل ملکی در سنندج است که مصلحت موکل خود را در چگونه مطرح کردن میتواند تشخیص دهد.

ممنون و متشکر که تا انتها مقاله با ما همراه بودید امیدواریم توانسته باشیم که به سوالات شما پاسخ داده باشیم. شما خیلی راحت و فوری میتوانید با برقراری تماس به مشاوران ما وکیل ملکی خود را در سنندج انتخاب کنید در ضمن شما میتوانید انتقادات و پیشنهادات خود را به مشاوران ما اطلاع رسانی کنید و ما از عملکرد خود مطلع شویم.

نویسنده :سید امیرحسین جواهری