شرایط فسخ معامله به زبان ساده

فسخ چیست؟

فسخ یک عمل حقوقی یک طرفه (که اصطلاحا به آن ایقاع گفته میشود برخلاف عقد) است به معنای یکجانبه بر هم زدن یک عقد یا یک معامله است و به طور کلی به معنای پایان دادن به قراردادی که بین طرفین وجود داشته است.اما قبل از آنکه به موارد فسخ بپردازیم نیاز است که با مفهوم عقد لازم و عقد جایز آشنا شویم.

عقد لازم چیست؟

مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ‌ کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ معامله را ندارد و ملزم هستند به شرایط آن وفادار باشند مثل عقد خرید و فروش و اجاره و صلح و قرض.

عقد جایز چیست؟

عقد جایز عقدی است که هر کدام از دو طرف قرارداد ، هر وقت که بخواهد،بتواند عقد را بر هم بزند. برای بر هم زدن عقد جایز هیچ تشریفات خاصی وجود ندارد و طرف عقد می تواند هر زمان که خواستند بدون وجود هیچ علت خاصی عقد را برهم بزنند مثل عقد وکالت که وکیل و موکل هرکدام میتواننند در هر زمان عقد وکالت را منحل کنند.از دیگر موارد عقد جایز میتوانیم به عقد امانت و عقد مضاربه و عقد عاریه(استفاده مجانی از مال) اشاره کرد.

حق فسخ که در عقد جایز مشخص است و فرد هر موقع میتواند عقد را به هم بزند.اما بحث ما در این موارد قراردادهای لازم است که امکان فسخ آن تحت شرایط خاصی الزام آور میشود.

حق فسخ در عقود لازم در قانون مدنی از آن به عنوان خیارات (اختیار فسخ) نام برده شده است.

انواع خیارات(اختیار فسخ معامله):

1-خیار مجلس:

به این معنا است که طرفین قرارداد بعد از انجام قرارداد تا زمانی که از همدیگر متفرق نشده اند حق دارند معامله را  در جلسه قرارداد بهم بزنند

2-خیار حیوان:

به این معناست اگه مال مورد معامله حیوان باشد مشتری تا سه روز بعد از عقد میتواند معامله را بهم بزند.این خیار فقط به عقد بیع(خرید و فروش) اختصاص دارد و در عقود دیگر ممکن نیست.

3-خیار شرط :

در قرارداد ممکن است شرط شود که در مدت معین برای فروشنده یا مشتری یا هردو یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله داده شود ولی باید مدت آن معلوم باشد و اگر انتها آن معلوم نباشد عقد و شرط باطل میشود.

4-خیار تاخیر ثمن:

هرگاه مال مورد معامله عین معین باشد مثل یک دستگاه خودرو پراید مدل 85 و برای پرداخت وجه آن موعدی تعیین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ معامله بگذرد و در این مدت فروشنده مال را تسلیم مشتری نکرده باشد و مشتری هم تمام وجه را به فروشنده ندهد،فروشنده اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

این خیار مختص فروشنده است و برای خریدار همچین خیاری وجود ندارد و دادخواست خریدار در این مورد باید التزام به استرداد مال باشد و اگر تسلیم مال برای فروشنده مقدور نباشد،فروشنده می تواند در اینجا به استناد خیار تخلف از شرط معامله را فسخ کند.

5-خیار رویت و تخلف وصف:

به استناد قانون کسی که مالی که عین معین است را ندیده و آن را به شرط وصف خاصی بخرد و این وصف را در قرارداد ذکر کند و اگر مال دارای آن شرایط وصفی نباشد شخصی که شرط کرده میتواند معامله را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول کند. اما در مال کلی به این صورت نمیباشد و فرد باید مالی را به خریدار بدهد که مطابق با وصف باشد.

نکته: مال کلی چیست؟

کلّی در بیع یا کلّی در ذمّه عبارت است از، مانند آنکه کسی صد کیلو  گندمی را که از دیگری طلب دارد می‌فروشد یا کالایی را با اوصاف مشخّص به صورت نقد یا پیش فروش می‌کند.

6-خیار غبن :

اگر ارزش مال مورد معامله در زمان معامله بسیار کمتر از ارزش واقعی آن باشد و طرفی که ضرر کرده در حین معامله آگاه به ارزش واقعی آن نباشد میتواند معامله را فسخ کند.

نکته:اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده باشد بعد از دادخواست فسخ فرد متضرر تفاوت قیمت را برگرداند خیار فسخ معامله از بین نمیرود مگر اینکه متضرر به اخذ تفاوت قیمت راضی شود.

7-خیار عیب:

بدین معناست که اگر در مال مورد معامله نقص یا عیبی وجود داشته باشد و مشتری در زمان معامله از آن آگاه نباشد، اختیار دارد معامله را فسخ کند و یا تفاوت قیمت مال را از فروشنده بگیرد که اصطلاحا به آن ارش میگویند. از دید عرف عیب آن چیزی است که از ارزش کالا بکاهد.(شرایط فسخ معامله)

شرایط خیار عیب:

1-موجود بودن عیب در زمان معامله : به این معنا اگر عیب بعد از معامله به وجود آمده باشد مشتری حق فسخ ندارد مگر آن که عیب ایجادشده در نتیجه عیب قدیم باشد که در این صورت حق فسخ وجود دارد و همچنین عیبی که بعد از معامله و قبل از تسلیم کردن مال توسط فروشنده به وجود آید،در حکم عیب سابق است و مشتری حق فسخ معامله را دارد.

2- مخفی بودن عیب:به این معنا که عیب باید به صورتی باشد که مشتری از موجود بودن آن آگاه نشود ولی چناچه آگاهانه از موجود بودن عیب معامله کند دیگر حقی نخواهد داشت.

مطالبه ارش به چه صورت است؟

مشتری در صورت وجود عیب در مال مورد معامله دو اختبار دارد:

1-یا معامله را به طور کلی بهم بزند.

2-و یا اینکه تفاوت قیمت مال موضوع معامله توسط کارشناس دادگستری بین همان مال در حال سالم بودن و معیوب بودن ارزش گذاری شود و این تفاوت قیمت به مشتری بازگردانده شود.

در چه زمانی مشتری نمیتواند معامله را فسخ کند و باید فقط ارش دریافت کند؟

1-در صورتی که مال مورد معامله تلف شود و یا اینکه به شخص ثالث با همان حال منتقل گردد.

2-در صورتی که مشتری تغییری در مال به وجود آورده باشد که به اساس معامله خللی وارد آورد مثل آنکه خودرو بدون رنگ را رنگ کند که در این حالت مراعات حال فروشنده در نظر گرفته میشود و مشتری فقط حق مطالبه ارش دارد.

8-خیار تدلیس:

تدلیس عبارت است از پوشاندن عیبی در مال یا نمایاندن یک صفت یا امتیاز صفت غیر واقعی در مال که منجر به فریب طرف معامله شود و تفاوتی نمیکند که شخص فروشنده نسبت به مال خود یا مشتری نسبت به ثمن (وجه معامله اعم از پول یا چیز دیگر) و از این بابت متضرر حق فسخ معامله را دارد.

9-خیار تبعض صفقه:

خیار تبعض صفقه به این معناست که معامله نسبت به یک قسمتی از مال به جهتی از جهات باطل باشد و نسبت به قسمتی از مال صحیح باشد مثل آنکه زمینی به مساحت هزار متر به ازای هر متر صد هزار تومان فروخته شود و پانصد متر زمین متعلق غیر باشد که در این صورت معامله نسبت به پانصد متر صحیح و نسبت به پانصد متر دیگر باطل است که در این صورت مشتری اختیار دارد یا به طورکلی معامله را فسخ کند و یا مال را نسبت به پانصد متر قبول کرده و مابقی وجه را از فروشنده پس بگیرد.که اصطلاحا به این نوع فسخ خیار تبعض صفقه گفته میشود.(شرایط فسخ معامله)

نکته:

در خیار تبعض صفقه برای آنکه مشتری همچین اختیاری برای معامله داشته باشد،باید هر جز مال موضوع معامله در برابر هر جز وجه قرار بگیرد.

و به عبارتی مال موضوع معامله  قابل تجزیه باشد مثل یک کیلو تخم مرغ که نیمی از آن فاسد است ولی در امری که غیر قابل تجزیه باشد مثل خرید یک تخته قالی که قابل تجزیه نیست بنابراین در این زمینه باید به استناد خیار تخلف شرط قرارداد را بهم زد.

10-خیار تخلف شرط:

هرگاه یکی از طرفین قرارداد به شرایطی که در قرارداد ذکر شده عمل نکنند طرفی که شرط به نفع او بوده میتواند معامله را بهم بزند.

احکام کلی در مورد خیارات:

1-اختیار فسخ معامله می تواند به ارث برسد.

2-اسقاط تمام خیارات را میتوان در زمان عقد شرط نمود.

3-در بین خیارات،خیار غبن،عیب،رویت و تخلف از وصف،تدلیس بعد از علم به آن فوری باید اقدام شود و گرنه حق از بین میرود.

4-از بین خیارات خیار مجلس،حیوان،تاخیر ثمن مخصوص عقد بیع است.مابقی خیارات در همه قراردادها وجود دارد.

5-فسخ هم میتواند زبانی باشد و هم عملی به این معنا که رضا یا رد عملی حاصل از عمل نمایانگر تایید یا فسخ باشد مثل زمانی که مشتری که دارای اختیار فسخ معامله است مال مورد معامله را بفروشد یا به رهن بگذارد. که این امر  نشان از تایید معامله دارد .