چگونگی مطالبه سرقفلی | معرفی وکیل خبره

اجاره یعنی اینکه برای مدتی، مال هرچه که باشد در اختیار مستاجر قرار می گیرد و در مقابلش مزدی را به صاحب مال می دهد.

فردی که مال را در اجاره خود دارد مستاجر و صاحب مال موجر نام دارد.

چون اجاره از عقودی است که در جوامع و دوره های مختلف نیازهای مردم را حل می کند، در همه جوامع به رسمیت شناخته شده و برای آن قواعدی درنظر گرفته شده است چون تنظیم روابط بین مستاجر و موجر و ایجاد تعادل بین آن‌ها امری دشوار و نیازمند قواعد جدی است تا حقوق و تکالیف هر کدام از  آن ها به دقت مشخص شود. 

یکی از حقوقی که برای مستاجر درنظر گرفته شده، حق سرقفلی است.

حق سرقفلی:

سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ی محل و ادامه ی تجارت درمحل کار خود دارد. و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.

حق سرقفلی در شرکت:

سرقفلی دارایی نامشهودی که درنتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجاد شده است.

ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع،حق کپی‌ رایت یا تکنولوژی اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است.

سرقفلی به‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. 

حساب سرقفلی در ترازنامه، در بخش دارایی‌ های شرکت ، منعکس می‌شود.

تعریف دعوای حق سرقفلی:

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ برای اولین بار حق سرقفلی مطرح گردید که در آن ابتدای انعقاد عقد اجاره مستاجرمبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مالک می پردازد که باید با پایان یافتن مدت اجاره در صورتی که خواهان تخلیه ملک خود است، مبلغی را برای جبران حق سرقفلی به مستاجر بپردازد.

چنانچه مالک برنگرداند، مستاجر می تواند علیه او دعوای حقوقی سرقفلی مطرح نماید و آن را از موجر مطالبه نماید.

درواقع، این دعوا زمانی پدید می‌آید که موجر یاهمان اجاره دهنده ملک زودتر از زمانی که با مستاجر خود قرارداد بسته بود به او دستور تخلیه ملک را بدهد. 

در این زمان مستاجر می‌تواندبا مراجعه به دادگاه و تنظیم شکایتی مبتنی بر اینکه اجاره دهنده ملک زودتر از زمان تعیین شده درخواست تخلیه داده است، مبلغ سرقفلی را مطالبه نماید.

شرایط حق سرقفلی :

۱- حق سرقفلی نیازمند تراضی مالک و مستاجر است، اگر توافقی نباشد هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سرقفلی رامطالبه نماید. این تراضی به سه شکل است:

– مستأجر ابتدائا مبلغی را با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد 

– توافق کنندکه مالک ملک تجاری خود را هرساله با قیمت متعارف به همین مستاجر و نه کس دیگه ای اجاره بدهد

-اجاره بها را در مدتی که مستاجر ملک را در اختیار دارد، افزایش ندهد و درخواست تخلیه ملک را نکند

۲- کاربری ملک باید تجاری باشد.

۳- قرارداد منعقد شده باید اجاره باشد، بنابراین، حق سرقفلی در عقود دیگری مثل فروش، صلح و … وجود ندارد.

رویه دادگاه ها در مورد مطالبه حق سرقفلی پیچیده می باشد؛ به طوری که استفاده از تجربه و تخصص وکیل می تواند در زمان کوتاه تری، سرقفلی را از مالک به نفع مستاجر اخذ کند.

۴- مبلغ پراخت شده باید عنوان سرقفلی داشته باشد. بنابراین، سایر عناوین مثل ودیعه و … باعث ایجاد حق برای مستاجر نمی شود.

۵- تخلیه باید قبل از موعد باشد یعنی هنوز از مهلت قرارداد اجاره باقی مانده که مالک درخواست تخلیه ملک را می کند.

۶- مستاجر در این مدت حق این را ندارد که مغازه شخص را به دیگری واگذار نماید.

ویژگی ها حق سرقفلی :

۱- حق سرقفلی در سال ۷۶ پیش بینی شد. بنابراین، قراردادهای اجاره‌ی قبل از دوم مهرماه ۱۳۷۶ مشمول این قانون نشده و مستاجر دارای حق سرقفلی نمی باشد.

۲- حق سرقفلی باید با رضایت طرفین باشد،در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیشبینی شده بود، حالت اجباری داشت که باید به مستاجر پرداخت می شد.

۳- در زمان تخلیه ملک تجاری مستاجری که حق سرقفلی پرداخت کرده است، می‌تواند به قیمت عادلانه و مطابق روز حق سرقفلی را از اجاره دهنده طلب کند.

۴- «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند.

بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

۵- چه ضمن سند رسمی چه ضمن سند عادی اگر به حق سرقفلی اشاره شود، معتبر است.

۶- سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است پس طلبکاران شخص صاحب سرقفلی می توانند با توقیف و فروش آن به مبلغ طلب خود دست یابند ولی اگر ضمن سند عادی منتقل شده باشد این ویژگی را ندارد.

فرآیند رسیدگی:

پس از تنظیم دادخواست مطالبه سرقفلی، در تهران و مراکز استان ها با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در سایر شهرها، به دفاتر دادگاه های عمومی حقوقی، نسبت به ثبت دادخواست اقدام می نماییم.

پس از ثبت دادخواست در دفتر دادگاه، دستور تعیین وقت رسیدگی در صورت تکمیل بودن دادخواست توسط ریاست دادگاه صادر می شود. با رسیدن وقت رسیدگی و حضور طرفین و استماع اظهارات طرفین و مطالعه لایحه قانونی آن ها دادگاه در صورت اعلام ختم رسیدگی پس از جلسه اقدام به صدور رای می نماید. در صورتی که خوانده در نشانی اعلامی شناخته نشود و یا خواهان امکان اعلام نشانی خوانده را نداشته باشد، درخواست دعوت خوانده از طریق نشر آگهی می نماید و با پرداخت هزینه نشر آگهی و ابلاغ وقت رسیدگی، وقت رسیدگی از طریق یکی از  روزنامه های کثیر الانتشار، ابلاغ می گردد. در این صورت زمانی که دادگاه حکم را صادر کرده و به اجاره دهنده ملک دستور پرداخت مبلغ سرقفلی را داده باشد، موجر تنها۱۰ روز فرصت دارد تا مبلغ سرقفلی را پرداخت کند.

اگر به هر دلیلی این کار را انجام ندهد مستاجر این حق را دارد که اقدام به توقیف اموال موجر برای بازپس‌گیری طلب خود کند.

معیارهای تعیین مبلغ سرقفلی:

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت

۲- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.

۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

۱- سرقفلی چیست؟

۲- دعوای حق سرقفلی چه معنایی دارد؟

۳- برای گرفتن حق سرقفلیم چیکار باید بکنم؟

۴- فرایند رسیدگی به دعوای حق سرقفلی چیست؟

۵- حق سرقفلی چه ویژگی هایی دارد؟

۶- داشتن حق سرقفلی چه شرایطی دارد؟