قوانین فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی

گاهی پیش می‌آید که شخصی ملکی را می خرد اما این ملک در رهن بانک قرار دارد. فروشنده در ضمن قرارداد فروش، تاریخی را معین می کند که در آن تاریخ هم سند ملک به نام خریدار زده شود و هم فک رهن شود.

چون باید ابتدا ملک از رهن آزاد شود تا بتوان سند را به نام خریدار زد. حال اگر فروشنده بدقولی کند و در آن تاریخ نه سند رسمی برای خریدار تنظیم کند و نه فک رهن را انجام دهد، باید از طریق دادگاه اقدام کرد.

فرآیند رسیدگی به دعوای

فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی :

در مورد فرایند رسیدگی ب دعوای الزام ب تنظیم سند رسمی و فک رهن چند نظر وجود دارد:

نظر اول:

اگر فروشنده بخواهد فک رهن را انجام دهد باید رابطه حقوقی خود را که همان رهن است، برهم بزند،پس فک رهن نیز خود نوعی دعواست که جدای از الزام به تنظیم سند رسمی است.

پس، خریدار باید علاوه بر دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، به طور جداگانه دعوای فک رهن را نیز اقامه کند.

نظر دوم:

چون لازمه‌ی تنظیم سند رسمی، فک رهن است یعنی سند رسمی برای خریدار تنظیم نمی گردد تا زمانی که ملک از رهن آزاد گردد و دادگاه با توجه به اوضاع و احوال از اینکه ملک در رهن است آگاهی دارد یا حداقل باید سوابق ملک را از این نظر که ایا ملک در رهن است یا آزاد است، بررسی نماید، پس نیاز به طرح دعوای جداگانه نیست و دادگاه در ضمن صدور محکومیت به تنظیم سند رسمی برای خریدار به فک رهن نیز اشاره می کند. البته باید حقوق شخصی که رهن به نفع اوست، رعایت شود.

قابلیت استماع:

درمورد اینکه آیا اصلا می شود نسبت به مالی که در رهن است، دعوای تنظیم سند رسمی مطرح کرد یا خیر  چند نظر وجود دارد:

اول)

تا زمانی که ملک در رهن باشد، دعوای تنظیم سند رسمی آن پذیرفته نیست. ابتدا باید ملک از رهن درآید تا سپس بتوان فروشنده را به تنظیم سند رسمی آن برای خریدار الزام کرد.

دوم)

اگر خریدار دعوا را هم علیه فروشنده و هم علیه مرتهن اقامه کند و مرتهن نیز قرارداد بین خریدار و فروشنده را قبول داشته باشد. این نظر از این جهت است که ملکی که در رهن است،

حق مرتهن است و اگر قرار باشد فک رهن صورت بگیرد، باید قرارداد رهن از بین برود یعنی حق مرتهن باید از بین برود که نمی توان بدون توافق خودش حقش را از بین برد.

سوم)

در هر صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته است. چون در هر صورت پس از طرح این دعوا باید سابقه ملک از نظر اینکه ایا در رهن است یا آزاد است، بررسی شود و چنانچه ملک در رهن باشد دادگاه اقدامات لازم را انجام می دهد، بنابراین طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طور ضمنی رسیدگی  به فک رهن را نیز دربردارد و اشخاصی که لازم است مانند مرتهن، فروشنده و خریدار به دادگاه دعوت می شوند.

اجرا :

اگرفروشنده محکوم شده اما باز هم رهن را آزاد نکند، می‌توان به ترتیب این مراحل را انجام داد:

۱- خود خریدار یا شخص ثالثی تحت نظر مامور اجرای احکام مبلغی را که لازم است، برای فک رهن پردازند و سند رسمی را تهیه نماید. سپس، هزینه ها را از فروشنده بگیرد. در صورتی که مرحله  بالا انجام نشد دادگاه پس از اخطار به فروشنده اگر وی امتناع کند جریمه ی روزانه ای را برای او درنظر می گیرد. (تبصره ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی)

۲- اگر مرحله بالا انجام نشد خریدار میتواند به ازای هر روز تاخیر اجاره دریافت کند. برای این منظور باید کارشناس هزینه ها و میزان اجاره را تعیین کند و خریدار از طریق اجرای احکام اقدام کند.

۳- اگر فروشنده همچنان فک رهن و تنظیم سند رسمی را انجام ندهد اموال وی شناسایی و توقیف شده و به فروش می رسد و هزینه های لازم مانند پرداخت رهن، فک رهن و تنظیم سند رسمی پرداخت می گردد.