وکیل حقوقی نوشهر

 

چنانچه ساکن شهر نوشهر هستید و در مسائل حقوقی به مشکل برخورده اید و احتیاج به وکیل دارید ما در سامانه وکیل نوین وکیل متخصص به مشکل شما را بهتون معرفی میکنیم.و در صورت نیاز میتوانید فرم مربوط به درخواست وکیل را پر کنید

ما در این سامانه با کاربلدترین وکیلان نوشهر همکاری داریم و میتوانیم وکیلان را به شما معرفی کنیم.(وکیل حقوقی نوشهر)

دعاوی حقوقی :

دعوای است که مربوط به حقوق افراد است و هم چنین جبران ناشی از ضرر این نقض است . دعاوی حقوقی مستقیم در دادگاه مطرح  میشود و احتیاجی به دادسرا رفتن نیست.

مسائل حقوقی شامل مواردی چون:وکیل حقوقی نوشهر

چون چک ، سفته – قراردادها ، فسخ قراردادها – ملکی – ثبتی -تنظیم سند -ارث ، وصیت – الزام به تحویل مبیع (خرید و فروش)- اجاره و رهن- استرداد اموال-اعتراض ثالث-جلب ثالث-مطالبه سرقفلی -رفع مزاحمت -رفع تصرف-قراردادهای پیمانکاری-کارگر وکارفرما -بیمه و تامین اجتماعی-تامین دلیل-وقف – حق شفعه-استرداد اموال-اعلام ورشکستگی-دستور موقت-ابطال سند مالکیت-الزام به تنظیم سند اتومبیل -مطالبه ثمن-

مراحل رسیدگی  به دعوای حقوقی:(وکیل حقوقی نوشهر)

اولین مرحله رسیدگی به دعوای حقوقی  تقدیم دادخواست به دادگاه میباشد که در دادخواست باید علت طرح این دادخواست رو به همراه شواهد اعلام کنید.(وکیل حقوقی نوشهر)

دومین مرحله باطل نمودن تمبر و پرداخت هزینه دادرسی میباشد.

سومین مرحله که باید انجام بشه ثبت پرونده است و ارجاع آن به شورا یا شعب مربوطه .

در مرحله چهارم که باید انجام بشه ثبت پرونده در دفتر دادگاه میباشد و تعیین زمان رسیدگی به آن است.(حقوقی)

در مرحله پنجم رفتن به جلسات دادرسی و حل و فصل اختلاف است  ،

در مرحله ششم انشاء رای که همان حکم و قرار است ،

مرحله هفتم واخواهی است و سپس مراحل بعدی تجدید نظر خواهی ، فرجام خواهی و مرحله آخر اجرای احکام است .

در صورت نیاز به وکیل یا مشاوره  در شهر خود  ،میباشید با پر کردن فرم درخواست وکیل و ارسال درخواستتون به ما ، ما باشما ارتباط برقرار میکنیم و وکیل مربوطه به مشکل شما را به شما معرفی خواهیم کرد.(حقوقی)

 

 

 

فراموش نکنید که استفاده از خدمات وکلای ملکی تنها محدود به زمان طرح دعوی در محاکم قضایی نیست.
مجموعه وکیل نوین در هر دو زمینه ارائه مشاوره و قبول پرونده‌های دعاوی ملکی در تهران، آماده خدمت‌رسانی به شما است.

قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی 

با بهترین وکیل دعاوی ملکی از طریق سامانه تخصصی وکیل نوین آشنا شدم و توانستم پرونده‌ام را آن‌طور که دلخواهم بود، پیش ببرم. برای ارتباط با وکلای ملکی متخصص در سامانه وکیل نوین می‌توانید از طریق زیر اقدام کنید.

 

چنانچه اطلاعی ندارید که در شهرتان وکیل متخصص دعاوی ملکی چه شخصی است، می‌توانید در هر شهری که هستید،فرم مربوط به درخواست وکیل را پر نمائید   تا با کارشناسان ما مشاوره داشته باشید.

 

می‌توانید مشکل خود را از فهرست زیر پیدا کرده و روی آن کلیک کنید. همچنین در صورتی که نتوانستید راه حل مشکل خود را در فهرست زیر پیدا کنید، می‌تواندی با شماره‌های اعلام شده تماس بگیرید چون سامانه تخصصی وکیل نوین با همکاری با وکیل دعاوی ملکی می‌تواند از زمان انعقاد قرارداد ملکی تا آخرین مرحله که گرفتن حکم به نفع موکل است، در کنار عزیزانی که مشکلات ملکی دارند باشند.

 

فهرست این مقاله

  • به چه دعاوی ملکی گویند؟

دعاوی و مشکلات ملکی هر نوع مشکل و اختلافی است که راجع به ملکی بین دو نفر اتفاق می‌افتد. انواع مختلفی دارد مثلا ملکی فروخته شده ولی هنوز سند آن برای خریدار تنظیم نشده است، خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده بدهد. یا زمانی که شخصی ملک دیگری بدون اجازه می‌فروشد، باید مالک بتواند مال خود را پس بگیرد و از طرف دیگر خریداری که پول را پرداخته کرده ولی مالی دریافت نکرده باید بتواند پول خود را پس بگیرد.

درخواست افراز ملک مشاع، باطل کردن سند رسمی، خیانت در امانت، کلاهبرداری و جعل اسناد مالکیت، مطالبه حق سرقفلی، فسخ قراردادهای ملکی، تغییر کاربری اراضی و … از دیگر دعاوی ملکی است که اتفاق می‌افتد.

در ادامه فرآیند هریک از انواع دعاوی ملکی و راهکارهای قانونی برای مطالبه حق و حقوقات را توضیح می‌دهیم.

  • گواهی پایان کار ملک

گواهی یا تاییدیه پایان کار نشان‌دهنده‌ی این است که ملک براساس ضوابط و قوانین و مقررات ساخته شده است. این گواهی از این جهت اهمیت دارد که باید در تمام نقل و انتقالات ملک برای آگاهی خریدار از مشخصات ساختمان به خریدار داده شود.

 

بهره بردن از تجربیات و تخصص وکلا و مشاوران حقوقی سامانه تخصصی وکیل نوین که به تمام قوانین و مقررات ملکی درمورد دریافت گواهی پایان کار ملک تسلط دارند، همیشه برای اشخاص مفید واقع شده است.

 

  • الزام به تنظیم سند رسمی

وقتی ملکی قرار است به دیگری انتقال یابد، باید از طریق قانونی نقل و انتقال صورت بگیرد. یکی از راه‌هایی که نقل و انتقال قانونی را نشان می‌دهد و مالک جدید به رسمیت شناخته می‌شود، انتقال سند رسمی ملک به نام مالک جدید است. اما اگر فروشنده به هر دلیل از تعهد خودش برای انتقال سند رسمی ملک خودداری کند، بحث الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ایجاد می‌شود.

 

فرآیند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک

  • فرآیند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک

معمولا بین فروشنده و خریدار قولنامه‌‌ای وجود دارد که نشان‌دهنده‌ی انتقال ملک است و در آن مهلتی تعیین می‌کنند که سند رسمی را منتقل کنند. براساس این قولنامه خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه صالح بدهد. دادگاه پس از مطالعه قولنامه یا توافقات کتبی خریدار و فروشنده و بررسی آن، نماینده‌ای را همراه خریدار به دفترخانه فرستاده تا فروشنده را ملزم به تنظیم سند ‌کند و چنانچه فروشنده باز هم حاضر به تنظیم سند نشود، قولنامه فسخ شده و خریدار می‌تواند ثمنی (پول) را که پرداخت کرده به علاوه کلیه خسارات دریافت کند.

  • تنظیم سند ملکی که در رهن است

ما در سامانه تخصصی وکیل نوین بسیار شاهد بودیم که خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده ولی چون ملک در رهن بوده، دادخواستش رد شده و هزینه‌هایی هم که کرده، هدر رفته است.

به همین دلیل، راهکار قانونی که ما پیشنهاد می‌کنیم این است که همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند، دارخواست فک رهن هم به دادگاه داده بشود. در این صورت، دادگاه هردو را باهم بررسی کرده و خریدار می‌تواند ملک را از رهن دربیاورد و سپس با نماینده دادگاه برای تنظیم سند به دفترخانه برود.

  • تنظیم سند ملکی که فروشنده فوت کرده است

بعضی از مواردی که مراجعه به دفتر سامانه تخصصی وکیل نوین داشته‌اند، عنوان کرده‌اند که ملکی را خریدند ولی فروشنده سند نزده و الان هم فوت کرده. این عزیزان نگران سرمایه از دست داده‌شان بودند اما ما راهکارش را این طور بیان می‌کنیم که اگر فروشنده پس از فروختن ملک و قبل از انتقال سند فوت کند، خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را باید علیه وراث فروشنده بدهد. یعنی این وراث هستند که مخاطب خریدار قرار می‌گیرند و باید تعهدات فروشنده مبنی بر تنظیم سند را انجام دهند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل دعاوی ملکی در سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند قانونی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی همراه خریدار خواهند بود، به طوری که خریدار لازم نیست خودش در مراحل حضور داشته باشد، مراحل سریع‌تر انجام می‌شود، دادخواست‌ها با رعایت نکات قانونی و بدون اطاله دادرسی تقدیم دادگاه می‌شود و فرآیند به طور تخصصی پیگیری می‌شود.

  • الزام به تحویل ملک

یکی از مشکلات ملکی مراجعانی که به دفتر مراجعه می‌کنند، این است که ملکی را خریده‌اند و سند به نامشان خورده است ولی فروشنده همچنان ملک را تحویل نداده است. در چنین مشکلاتی، وکیل دعاوی ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین دو نکته را بررسی می‌کنند:

۱-خریدار سند رسمی ملک را دارد یا نه؛ یعنی ابتدا خریدار باید سند رسمی ملک را دریافت کند و سپس، درخواست الزام فروشنده به تحویل ملک را داشته باشد. تا سند رسمی و ثبت شده را دریافت نکرده، نمی‌تواند شکایت تحویل ملک را اقامه کند وگرنه دادخواستش رد می‌شود. اگر خریدار سند رسمی ملک را نداشته باشد، راهکارش این است که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده بدهد و رای به نفع خودش که گرفت و سند که به نامش زده و ثبت شد، سپس، دادخواست تحویل ملک را بدهد.

۲- فروشنده حق حبس دارد یا نه؛ حق حبس یعنی در معاملات معوض (معاملاتی که دو چیز باهم مبادله می‌شوند مثل خرید و فروش که فروشنده مال را تحویل می‌دهد و خریدار ثمن(پول) را) هریک از طرفین می‌توانند تعهد خود را تا زمانی که طرف مقابل تعهدش را انجام نداده، انجام ندهد. مثلا فروشنده می‌تواند تا زمانی که خریدار پول ملک را پرداخت نکرده، آن را تحویل ندهد. بنابراین، اگر فروشنده حق حبس داشته باشد و با خریدار به توافق نرسد که کدام یک باید اول تعهدات خود را انجام دهد، می‌توانند به دادگاه شکایت کرده و دادگاه با توجه به قولنامه و نحوه توافقات آن‌ها و سایر مدارک، تصمیم می‎‎‌گیرد که کدام یک ابتدا تعهداتش را انجام دهد.

اگر خریدار سند ملک را دارد و فروشنده هم حق حبس ندارد ولی باز هم ملک را تحویل نمی‌دهد، وکلای ما این راهکار قانونی را پیشنهاد می‌کنند: خریدار دادخواست الزام فروشنده به تحویل ملک را به دادگاه محل وقوع ملک بدهد و باید سند رسمی و مدارک دیگری را که نشان دهنده‌ی عدم تحویل ملک است، ضمیمه دادخواست کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، فروشنده را ملزم به تحویل ملک می‌کند و نماینده خود را برای انجام این الزام همراه خریدار می‌کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در دعوای الزام به تحویل ملک

وکیل دعاوی ملکی در سامانه تخصصی وکیل نوین علاوه بر اینکه شرایط بالا را در پرونده مراجعه کننده بررسی می‌کنند، با آگاهی که بر قوانین ملکی و رویه قضایی در مورد پرونده‌های ملکی دارند، اگر شرایط بالا وجود نداشته باشد، طوری فرآیند را پیش می‌برند که شرایط ایجاد شود و اگر شرایط بالا وجود داشته باشد، برای تسریع فرآیند اقدامات قانونی را انجام می‌دهند.

  • سند ملکی معارض

مراجعات بسیاری به موسسه وجود دارد که دو یا چند خریدار سند ۶ دانگ مربوط به یک ملک را در اختیار دارند و حق همه‌ی آن‌ها در حال ضایع شدن است. ما با تجربه‌ای که در این زمینه کسب نموده‌ایم، راهکارهای قانونی زیر را معرفی می‌کنیم:

  • راهکارهای قانونی برای رهایی از سند ملکی معارض

۱-شکایت کیفری کلاهبرداری و فروش مال غیر:

اینکه برای خریداران متعدد یک سند ملکی تنظیم شده است، در اکثر مواقع نشان‌دهنده‌ی کلاهبرداری است؛ یعنی شخصی یک ملک را با فریب و نیرنگ به چندین نفر فروخته و چندین بار پول دریافت کرده است. در این هنگام، اگر شرایط کلاهبرداری وجود داشته باشد، خریداران می‌توانند شکایت کیفری کلاهبرداری کنند که در این هنگام فروشنده کلاهبرداری علاوه بر اینکه باید تمامی خسارات و وجهی که خریداران پرداخت کرده‌اند، پس بدهد، حبس نیز دارد.

نکته: مراجعه‌کنندگانی هستند که می‌گویند فروشنده کلاهبردار مالک اصلی ملک هم نبوده است یعنی یک «شخص الف» ملکی که مال «شخص ب» هست را به «شخص ج» و «شخص د» فروخته است. در اینجا خریداران که شکایت کیفری کلاهبرداری باید انجام بدهند و مالک اصلی ملک هم شکایت کیفری فروش مال غیر باید انجام دهد.

۲- شکایت کیفری جعل:

بعضی اوقات هم وجود سند معارض به دلیل جعل است یعنی یکی از خریداران سند مالکیت اصلی دارد و شخص دیگری آن را جعل کرده است. در این صورت، راهکاری که ما برحسب تجربه پیشنهاد می‌کنیم این است که خریدار اصلی برای اینکه ملک را از دست ندهد، ادعای کیفری جعل کند. دادگاه کیفری دو تا سند مالکیت را به کارشناسی فرستاده و کارشناس خط با استفاده از مواردی مثل نوع کاغذ، نوع خودکاری که استفاده شده، جوهر خودکار و … جعلی بودن یکی از سندهای مالکیت را در گزارشی به دادگاه اعلام می‌کند. همچنین، خریدار اصلی می‌تواند از دلایل دیگری مثل شهادت شهود و … نیز استفاده کند. درنتیجه، دادگاه با استفاده از مجموع دلایل رای صادر و سند جعلی را باطل اعلام می‌کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه وکیل نوین در دعاوی کیفری مربوط به ملک

در شکایت‌های کیفری از یک طرف چون آبروی متهم درمیان است و اگر شاکی رای به نفع خود نگیرد، بعدا متهم می‌تواند اعاده دادرسی کند و از طرف دیگر باید شرایط شکایت کیفری باشد وگرنه شکایت رد می‌شود، بهتر است که خریداران یا مالکی که مالش فروخته شده، پیش از انجام شکایت کیفری خود به وکلای متخصص سامانه تخصصی وکیل نوین مراجعه کنند تا هم اولا بررسی تخصصی شود که آیا شرایط شکایت کیفری وجود دارد تا شاکی بتواند رای به نفع خود بگیرد و آبروی کسی هم الکی نریزد، و هم دوما در طول فرآیند شکایت همراه شاکی باشند و از اطاله دادرسی جلوگیری کنند.

۳- حل تعارض با استفاده از تاریخ سند:

گاهی اوقات هم سندهای متعارضی که صادر شده نه به علت کلاهبرداری و نه به علت جعل است، بلکه صرفا اشتباهی رخ داده است یا انتقال قانونی صورت گرفته ولی سند قبلی باطل نشده است. در این صورت، حل تعارض را این گونه به شما پیشنهاد می‌کنیم: سند مالکیتی که تاریخ آن دیرتر (موخر) است، اعتباری ندارد. یعنی سندی که از نظر تاریخی زودتر ثبت شده، اعتبار دارد تا زمانی که به موجب حکم دادگاه اعتبارش باطل شود و سندی که تاریخ آن دیرتر است اعتبار ندارد مگراینکه با حکم دادگاه معتبر شناخته شود.

  • حفظ حقوق خریدار موخر

خریداری که تاریخ سند مالکیتش دیرتر است، سندش اعتبار ندارد اما ممکن است حق با او باشد. بنابراین، ما پیشنهاد می‌کنیم که چنین خریداری با استفاده از مدارکی مثل قولنامه، سند مالکیت، شهادت شهود یا استشهادیه، اماره تصرف و … دادخواست ابطال سند قبلی را به اداره ثبت محل استقرار ملک تقدیم کند و اگر رای به نفعش صادر شود، سند قبلی باطل شده و سند خودش دارای اعتبار می‌شود. این رای قابل تجدیدنظر در دادگاه خواهد بود.

 

ابطال سند رسمی

 

  • باطل کردن (ابطال) سند رسمی

گاهی مراجعانی به دفتر می‌آیند که به دنبال باطل کردن سند رسمی هستند. سوالی که پیش می‌آید این است که آیا می‌توان سند رسمی را که ثبت شده باطل کرد؟ و اگر می‌شود این باطل کردن چه فرآیندی دارد؟

وکیل دعاوی ملکی به این سوالات این طور پاسخ می‌دهند:

  • موارد ابطال سند رسمی

۱- یکی از موارد ابطال سند رسمی ادعای جعل است. قبلا هم توضیح داده شد که اگر نسبت به سند رسمی ادعای جعل شود (ادعای جعل فقط نسبت به اسناد رسمی امکان‌پذیر است) و این ادعا در دادگاه کیفری ثابت شود، سند مجعول باطل می‌شود. بنابراین، بعضی از خریداران می‌توانند دادخواست ابطال سند رسمی به استناد جعل را مطرح کنند.

۲- از دیگر مواردی که قبلا توضیح داده شد، سند معارض است. اگر دو تا سند رسمی متعارض باهم وجود داشته باشد، می‌توان با دلیل و مدرک سند معارض را ابطال نمود. این اتفاق به این دلیل است که مقررات مربوط به صدور سند رعایت نشده است. سایر اسناد رسمی که مقررات مربوط به آن رعایت نشده باشد می‌توان از دادگاه تقاضای ابطال آن‌ها را کرد مثل ابطال شناسنامه.

۳- دو مورد بالا را قبلا توضیح دادیم اما مورد دیگری وجود دارد که به استناد آن می‌توان دادخواست ابطال سند رسمی را داد و آن، این است که اگر معامله‌ای باطل شود، سند رسمی که براساس آن معامله تنظیم شده را می‌توان باطل کرد. مثلا فروشنده مال مجهولی را می‌فروشد، از آنجایی که بیع (فروش) مال مجهول باطل است، پس معامله باطل می‌شود. به استناد بطلان معامله می‌توان دادخواست ابطال سند رسمی را که براساس این معامله صادر شده، تقدیم نمود.

  • فرآیند ابطال سند رسمی

وکیل دعاوی ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین با توجه به تجارب و تخصص در زمینه دعاوی ملکی فرآیند ابطال سند رسمی را این طور شرح می‌دهد: سند ملکی سند رسمی محسوب می‌شود و باید با حکم قطعی دادگاه باطل شود. بنابراین، شخصی که دنبال ابطال سند رسمی است (خواهان)، باید در دادگاه محل وقوع ملک دادخواست ابطال سند رسمی بدهد. دادگاه دلایل و مدارک خواهان را بررسی می‌کند و پرونده را به اداره ثبت ارجاع می‌دهد.

اداره ثبت هم پس از استعلام از دفتر املاک که مشخصات درج شده صحیح و معتبر باشد، پیش‌نویسی تهیه کرده و با درج مشخصاتی تحویل به خواهان می‌دهد. خواهان نتیجه را به دادگاه اعلام و دادگاه براساس آن رای ابطال سند رسمی را صادر می‌کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند ابطال سند رسمی

در دعوای ابطال سند رسمی وکیل دعاوی ملکی علاوه بر تسلط و تبحر در مورد قوانین و مقررات ملکی و رویه قضایی راجع به پرونده‌های ملکی، بر مقررات و بخش‌نامه‌ها و آیین‌نامه‌های ثبتی هم تسلط دارد. همچنین، وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین بر رویه‌های ثبتی و تجدیدنظرخواهی از آن‌ها آگاهی و تسلط دارند. بنابراین، در مدت زمان کوتاهی پرونده را پیش می‌برند.

  • الزام به فک رهن

اگر خریدار ملکی را بخرد که در رهن است و فروشنده تعهد کند که تا زمان تنظیم سند ملک را از رهن خارج می‌کند اما به تعهدش عمل نکند، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن بدهد.

البته دادخواست الزام به فک رهن فقط منحصر به خریدار نیست، گاهی اوقات مراجعانی نیز بوده‌اند که ملکشان را برای پرداخت اقساط وام در رهن بانک قرار دادند و همه‌ی اقساط را پرداخت نموده‌اند ولی بانک ملک را از رهن خارج نمی‌‌کرده است. ما به این دسته از مراجعان نیز دادخواست فک رهن را پیشنهاد داده‌ایم. به طور کلی، هر شخصی که تعهد به فک رهن ملکی را داشته باشد ولی آن را اجرا نکند، می‌توان علیهش دادخواست الزام به فک رهن تقدیم دادگاه کرد.

  • فرآیند دادخواست الزام فروشنده به فک رهن

خریدار دادخواست الزام به فک رهن را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می‌کند. قاضی پس از بررسی، رای می‌دهد و خریدار آن را برای اجرا به اجرای احکام می‌برد. اجرای احکام مهلت ۱۰ روزه‌ای به فروشنده می‌دهد تا فک رهن را انجام دهد. چنانچه در این مهلت فروشنده باز هم به اجراییه عمل نکند، اموال او توقیف شده و از محل فروش اموالش، فک رهن انجام می‌شود.

یا اگر خریدار بخشی از ثمن (پول ملک) را هنوز نداده باشد، می‌تواند همان بخش را به فروشنده ندهد و از همان پول هزینه‌ها فک رهن را برداشت کند.

همچنین، اگر در قرارداد فروش ملک تاریخ معینی برای فک رهن توافق کرده باشند، و فروشنده تا آن تاریخ فک رهن را انجام ندهد، خریدار می‌تواند حتی فسخ قرارداد را نیز از دادگاه مطالبه کند و وجهی را که پرداخته به انضمام تمامی خسارات یا وجه التزام (در ادامه وجه التزام توضیح داده می‌شود) دریافت کند.

وکیل دعاوی ملکی در مشهد نکته‌ای را بیان می‌کند که اگر خریدار معتقد باشد ملکی که در رهن است، سند رهنی‌اش به طور غیر قانونی ارائه شده، باید دادخواست ابطال سند را مطرح کند نه فک رهن.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند الزام به فک رهن

سامانه تخصصی وکیل نوین با همکاری با قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی ضمن تسلط بر نکات قراردادی برای بررسی قرارداد خریدار و فروشنده، بر رویه دادگاه‌ها و فرآیند اجرای احکام نیز تسلط دارد. همچنین، حضور وکیل دعاوی ملکی در مشهد منجر به کوتاه شدن فرآیند رسیدگی می‌شود.

  • مطالبه وجه التزام

وجه التزام همان خسارت توافقی و قراردادی است، یعنی ممکن است هنگامی که قراردادی بسته می‌شود، طرفین برای اینکه از انجام تعهدات طرف دیگر مطمئن باشند، مبلغی را به عنوان وجه التزام توافق می‌کنند. این وجه التزام می‌تواند در هر نوع قراردادی باشد. مثلا در قرارداد فروش ملک، خریدار قید می‌کند تا یک ماه بعد باید تنظیم سند صورت بگیرد و به ازای هر روز تاخیر ۱۰۰ هزار تومان وجه التزام تعیین می‌گردد.

وکیل دعاوی ملکی متذکر می‌شود که وجه التزام متفاوت از خسارات دیگر است یعنی خریدار می‌تواند هم وجه التزام را مطالبه کند و هم خسارات دیگر را چون وجه التزام یک مبلغ مقطوع قراردادی است.

  • فرآیند مطالبه وجه التزام

شخصی که وجه التزام به نفع او در قرارداد پیشبینی شده، که می‌تواند فروشنده یا خریدار باشد، باید در دادگاه محل وقوع ملک دادخواست مطالبه وجه التزام بدهد و علاوه‌بر مدارک شناسایی، قولنامه را نیز پیوست کند. قاضی پس از بررسی قولنامه و احراز اینکه وجه التزام در قولنامه وجود دارد و چه مبلغی است، رای به آن می‌دهد. رای به شعبه اجرای احکام می‌رود و چنانچه پس از اعطای مهلت، وجه التزام پرداخت نشود، می‌توان از محل فروش اموال او وجه التزام را دریافت کرد.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند مطالبه وجه التزام

یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی در سامانه وکیل نوین باید از همان ابتدا به قرارداد توجه کند تا چند نکته را احراز کند:

۱- در قرارداد وجه التزام بدون قید و شرط دیگری پیشبینی شده باشد، می‌تواند همان را از دادگاه برای موکلش درخواست کند.

۲- می‌تواند خسارات دیگر را نیز علاوه بر وجه التزام از دادگاه برای موکلش بخواهد.

۳- اگر وجه التزام در قرارداد پیشبینی نشده باشد، باید دنبال ضرر و زیان‌های ناشی از انجام ندادن یا تأخیر در انجام دادن تعهدات قراردادی برود.

۴- اگر در قرارداد ذکر شود که وجه التزام جایگزین تعهد اصلی نیست، می‌تواند علاوه بر اجرای تعهد اصلی، وجه التزام را نیز از دادگاه بخواهد.

۵- اگر در قرارداد ذکر شود که وجه التزام جایگزین تعهد اصلی است، می‌تواند فسخ قرارداد را به انضمام وجه التزام و سایر خسارات ناشی از فسخ قرارداد را برای موکلش از دادگاه بخواهد.

همچنین، سامانه تخصصی وکیل نوین پیشنهاد می‌کند که قبل از امضای قرارداد فروش حتما با یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی مشاوره داشته باشید تا در قرارداد برایتان حق و حقوقاتی مثل وجه التزام را پیشبینی کند که بعدا درخواست آن‌ها از دادگاه سریع‌تر و آسان‌تر انجام شود.

  • دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی

دعاوی خلع ید یا تصرف عدوانی در ملک زمانی مطرح می‌شوند که متصرفی در ملکی تصرف نابه جا و بدون اجازه مالک داشته باشد. در این هنگام مالک می‌تواند علیه متصرف غیرقانونی شکایت کیفری خلع ید یا تصرف عدوانی بدهد. تصرف عدوانی از راه حقوقی نیز امکان‌پذیر است.

 

آیا به قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی احتیاج دارید؟ می‌توانید با سامانه تخصصی وکیل نوین با شماره‌های ۰۵۱۳۶۱۴۴۶۴۵ و ۰۲۱۲۲۲۲۱۶۶۳ تماس بگیرید.

 

  • تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی

شکایت کیفری خلع ید مربوط به مال غیر منقول مثل خانه، زمین و … می‌باشد. به این صورت است که مالک که سند مالکیت دارد، به دادگاه رفته و علیه متصرف غیرقانونی که در ملکش است و خارج نمی‌شود، شکایت کند که دادگاه ملکش را از ید (تصرف) او خارج کند.

اما دعوای تصرف عدوانی هم برای مال منقول مثل ماشین و هم برای مال غیرمنقول است. مثلا اگر شخصی ماشینی را در تصرف دارد که متعلق به دیگری است، دیگری باید علیه آن شخص دعوای تصرف عدوانی مطرح کند تا بتواند ماشین را بگیرد. یعنی دعوای تصرف عدوانی بیشتر زمانی است که دو تا متصرف از مالی استفاده می‌کنند که سند مالکیت هیچ‌کدام ندارند، اما یک متصرف قانونی و دیگری غیرقانونی است. بنابراین، متصرف قانونی باید دعوای تصرف عدوانی مطرح کند و با دلایل دیگری مثل شهادت شهود و … تصرف قانونی خودش را ثابت کند.

به طور کلی، اگر شخصی مال دیگری را بدون مجوز قانونی تصرف کند، غاصب است و از نظر کیفری مجازات دارد.

  • دعوای قلع و قمع بنا

قلع و قمع بنا مربوط به زمانی است که شخصی در ملک دیگری به طور غیر مجاز بنایی بسازد یا درختی بکارد. در این صورت، مالک یا متصرف قانونی می‌تواند دادخواست قلع و قمع بنا را به دادگاه تقدیم کند و سپس هر آنچه ساخته شده را تخریب نماید.

برای طرح این دعوا باید به دو نکته توجه کرد:

۱- خواهان دعوا باید مالک باشد و سند مالکیت داشته باشد یا متصرف قانونی باشد مثلا شخصی که باغی را اجاره کرده و دیگری در آن باغ درختی می‌کارد یا بنایی می‌سازد، مستاجر (متصرف قانونی) می‌تواند دادخواست قلع و قمع بنا را بدهد.

۲- اگر ساخت بنا یا کاشت با مجوز باشد مثلا شخصی بنایی را ساخته یا درختی را کاشته، حق زراعت در آن ملک داشته باشد، خواهان (مالک یا متصرف قانونی) نمی‌تواند حکم قلع و قمع را بگیرد بلکه فقط می‌تواند اجرت‌المثل آن را مطالبه کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند تصرف عدوانی، خلع ید یا قلع و قمع بنا

قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی سامانه وکیل نوین پس از مطالعه پرونده و بررسی نکات آن می‌تواند در اثبات اینکه شخص مالک یا متصرف قانونی است به موکل خود کمک کند. همچنین، اگر شخص در ملک تصرف قانونی داشته باشد، وکیل ملکی می‌تواند پرونده را به سمتی سوق دهد که موکلش اجرت‌المثل تصرف را دریافت کند.

 

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی

 

  • تخلیه ملک استیجاری (اجاره‌ای اعم از تجاری یا مسکونی)

پرونده‌های بسیاری بوده‌اند که مالک به دفتر مراجعه کرده و خواستار کمک و راهنمایی بوده برای اینکه مستاجرش ملک تجاری یا مسکونی‌اش را تخلیه نمی‌کند درحالی که مدت اجاره تمام شده و تمدید هم نکرده‌اند.

وکیل دعاوی ملکی براساس تجربه پرونده‌های مشابهی که داشته است، مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن مسکونی یا تجاری را شورای حل اختلاف می‌داند. در صورتی که اجاره‌نامه با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد، مالک پس از پایان مهلت اجاره می‌تواند علیه مستاجری که ملک را تخلیه نمی‌کند دادخواست بدهد.

  • فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای

فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای بنا به اینکه در داخواست خواهان چه نوشته باشد، می‌تواند کوتاه‌تر یا طولانی‌تر شود.

۱- دستور تخلیه

وکیل دعاوی ملکی  پیشنهاد می‌کند برای اینکه خواهان (موجر) زودتر بتواند ملکش را از مستاجر پس بگیرد، باید در دادخواستی که به شورای حل اختلاف می‌دهد «دستور تخلیه» را قید کند. در این صورت، پس از صدور دستور، اجرای احکام به خوانده (مستاجر) ۱۰ روزمهلت می‌دهد که ملک را تخلیه کند و اگر پس از ۱۰ روز همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد:

الف-کلانتری محل اقدام به بیرون کردن مستاجر می‌کند،

ب- خواهان (موجر) می‌تواند ضرر و زیان ایام تصرف مستاجر را از دادگاه مطالبه کند.

البته باید شرایطی وجود داشته باشد که موجر بتواند دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف بخواهد که با کمک قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی که در سامانه تخصصی وکیل نوین حضور دارند، می‌توانید این شرایط را ثابت کنید.

۲- حکم تخلیه

اگر شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد و موجر خواهان «حکم تخلیه» باشد، این حکم در مهلت طولانی‌تری صادر می‌شود ضمن اینکه پس از صدور حکم، خوانده (مستاجر) ۲۰ روز مهلت تجدیدنظرخواهی از حکم را دارد و اگر حکم غیابی صادر شده باشد یعنی مستاجر در جلسه دادرسی حضور نداشته باشد علاوه بر ۲۰ روز تجدیدنظر خواهی، ۲۰ روز دیگر هم مهلت واخواهی دارد. پس از ۴۰ روز حکم قطعی شده و به اجرای احکام می‌رود. آن وقت ۱۰ روز دیگر هم به مستاجر برای تخلیه مهلت می‌دهند و در نهایت موجر می‌تواند توسط ماموران کلانتری ملک را تخلیه کند و ضرر و زیان ایام تصرف را از مستاجر بخواهد.

  • تخلیه ملک دارای قرارداد رسمی

مراحل فوق مربوط به زمانی بود که قرارداد اجاره در دفاتر املاک به صورت قولنامه تنظیم شود. اما اگر اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند، مرحله اجرای حکم فرق می‌کند. خواهان باید به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آنجا تنظیم شده، مراجعه کند و درخواست اجراییه کند. اداره ثبت دستور تخلیه صادر و ظرف دو روز به مستاجر ابلاغ می‌کند و مستأجر سه روز پس از ابلاغیه، برای تخلیه فرصت دارد. پس از سه روز اگر تخلیه نکند، کلانتری محل اقدام به تخلیه می‌نماید.

  • تخلیه ملک دارای سرقفلی

اگر ملک تجاری و دارای سرقفلی باشد و سرقفلی به مستاجر داده شده باشد، فرآیند تخلیه آن در صلاحیت دادگاه خواهد بود و موجر باید فرآیند بالا را از طرق دادگاه بگذراند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای

قوی‎ترین وکیل دعاوی ملکی برحسب تجربه مراجعانی را که برای تخلیه ملکشان به دفتر مراجعه می‌کنند، این‌طور مشاوره می‌دهد که ابتدا قولنامه را بررسی می‌کند تا ببیند شرایط دادخواست دستور تخلیه وجود دارد یا خیر. اگر وجود داشته باشد، برای موکلش (موجر) دادخواست دستور تخلیه می‌دهد و اگر وجود نداشته باشد، دادخواست حکم تخلیه می‌دهد و در تمامی مراحل همگام و حتی پیش‌تر از موکلش پرونده را پیش می‌برد.

  • مطالبه اجرت‌المثل

اجرت المثل، مقدار اجاره غیرقراردادی است و مربوط به زمانی است که شخصی در ملک دیگری تصرف با مجوز داشته باشد. از یک طرف چون تصرفش مجاز است، غاصب محسوب نشده و مجازات ندارد، از طرف دیگر، چون ملک متعلق به دیگری است و هیچ‌کس نمی‌تواند بدون اجر و مواجب در ملک متعلق به غیر تصرف کند، باید اجاره آن را بپردازد.

برای جمع بین این دو تعارض، راهکار اجرت‌المثل وجود دارد. اگر بین متصرف و مالک قراردادی باشد که مقدار اجرت پرداختی برحسب قرارداد اجاره یا رهن نام دارد ولی اجرت‌المثل مربوط به زمانی است که قراردادی بین مالک و متصرف نباشد ولی کاری که انجام شده، عرفا دارای اجرت می‎‌باشد.

  • موارد مطالبه اجرت‌المثل

یک از مواردی که مالک می‌تواند اجرت‌المثل دریافت کند، این است که مثلا شخصی در ملک دیگری بنایی را ساخته یا درختی را کاشته، حق زراعت در آن ملک داشته باشد، خواهان (مالک یا متصرف قانونی) نمی‌تواند حکم قلع و قمع را بگیرد بلکه فقط می‌تواند اجرت‌المثل آن را مطالبه کند. قبلا این مثال توضیح داده شد.

از دیگر موارد دریافت اجرت‌المثل، زمانی است که قرارداد اجاره تمام شده اما مستاجر ملک را تخلیه نمی‌کند. در این هنگام موجر می‌تواند از دادگاه اجرت ایام تصرف مستاجر را مطالبه کند.

از دیگر موارد دریافت اجرت‌المثل، مربوط به رابطه زناشویی است که زن می‌تواند هر کاری را که در منزل شوهرش انجام داده مثل ظرف شستن، لباس شستن، جارو کردن، آشپزی و … اجرت آن‌ها را از شوهرش مطالبه کند که به آن اجرت‌المثل کارهای منزل می‌گویند که جدا از نفقه و مهریه می‌باشد. این مورد در مقالات مربوط به خانواده بررسی می‌شود.

  • تفاوت اجرت‌المثل با اجور معوقه

در ملک اجاره‌ای اجرت‌المثل با اجور معوقه متفاوت است. اجور معوقه یعنی میزان اجاره‌هایی که مستاجر آن‌ها را در طول استفاده از ملک اجاره‌ای پرداخت نکرده است اما اجرت‌المثل مربوط به زمانی ست که قرارداد اجاره تمام شده ولی مستاجر همچنان ملک را تخلیه نمی‌کند که موجر چون قرارداد اجاره تمام شده، نمی‌تواند مقدار اجاره را مطالبه کند اما می‌تواند اجرت‌المثل  ایام تصرف را بخواهد. اما اجور معوقه زمانی است که هنوز قرارداد اجاره تمام نشده است.

  • فرآیند مطالبه اجور معوقه

گاهی موجر نزد ما آمده و قصد داشته از مستاجرش شکایت کند که اجاره‌هایش را پرداخت نمی‌کند. در این صورت ما به او توصیه می‌کنیم که با استفاده از قرارداد اجاره، به شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست مطالبه اجور معوقه به همراه کلیه خسارات را تقدیم کند. شورا پس از بررسی دلایل و مدارک، هم مقدار اجور معوقه و هم سایر خسارات موجر را از پول پیش مستاجر کم می‌کند و مابقی را به مستاجر برمی‌گرداند.

  • فرآیند مطالبه اجرت‌المثل

وکیل دعاوی ملکی در سامانه وکیل نوین به موجرانی که می‌خواهند اجرت‌المثل از مستاجرشان دریافت کنند، دو نکته را گوشزد می‌کند:

۱-مستاجر باید از ملک استفاده کند یعنی قرارداد اجاره تمام شده ولی مستاجر همچنان در ملک سکونت یا مغازه دارد.

۲- موجر باید این اجرت‌المثل را درخواست کرده و مستأجر از پرداخت آن خودداری نماید، سپس به دادگاه مراجعه کند.

دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک هر دو طرف، قرار کارشناسی صادر می‌کند. کارشناس با درنظر گرفتن مواردی مثل شرایط، موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه و مقدار اجاره قبلی، مبلغ اجرت‌المثل را مشخص و به دادگاه اعلام می‌کند. دادگاه براساس اظهارنظر کارشناس رای می‌دهد که این رای قابل اعتراض برای مستاجر خواهد بود.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل

وکیل دعاوی ملکی سامانه در وکیل نوین با آگاهی از قوانین موجر و مستاجر و داشتن تجربه در مورد رویه‌های شورای حل اختلاف برای صدور رای در موارد مشابه، می‌تواند به بهترین راه‌حل موکل خود را راهنمایی و مشاوره کند. همچنین، وکیل دعاوی ملکی با تسلط بر قراردادهای اجاره می‌تواند هنگام تنظیم قرارداد اجاره در کنار موجر یا حتی مستاجر مشاوره‌ی خوبی باشد.

وکیل متخصص ملکی

 

  • دعاوی مربوط به پیش فروش ملک

یکی از دعاوی ملکی که به وکیل دعاوی ملکی  ارجاع می‌شوند و امروزه تعداد آن نیز زیاد شده است، دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان است. پیش فروش مربوط به زمانی است که سازنده‌ ملکی را دارد می‌سازد و آن را در حین ساخت می‌فروشد. در پیش فروش ملک سه طرف وجود دارد:

۱- مالکی که با قرار است سازنده ملکش را بسازد و بفروشد، ۲- سازنده‌ای که ملکی را می‌سازد، ۳- خریداری که ملک را از سازنده می‌خرد یا پیش خرید می‌کند. البته گاهی مالک و سازنده یک نفر هستند. اگر مالک و سازنده دو شخص جدا باشند، بین آن‌ها «قرارداد مشارکت در ساخت» باید وجود داشته باشد و بین سازنده و خریدار هم «قرارداد فروش» یا «قرارداد پیش فروش» ملک باید تنظیم شود.

در ادامه برخی از دعاوی مربوط به پیش فروش ملک را توضیح می‌دهیم:

۱- الزام سازنده به تنظیم سند ملک پیش فروش شده

براساس قانون پیش‌ فروش آپارتمان‌ها، سازنده باید با رعایت برخی از شرایط ملک را پیش ‌فروش کند. یکی از آن شرایط این است که در دفاتر اسناد سند رسمی ملک به نام پیش خریدار تنظیم شود.

اما براساس تجربه‌ای که وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین دارند، معمولا سازنده سند رسمی تنظیم نمی‌کند و خریدار پس از چند سال دوندگی تنها می‌تواند وجه پرداختی یا در نهایت وجه التزام را نیز دریافت کند. درحالی که ارزش پول خریدار پس از چند سال دوندگی کمتر شده ولی ارزش ملک ساخته شده بالاتر رفته است.

مثلا سال ۹۴ خریدار ملکی را پیش خرید کرده و مبلغ ۱۰۰ میلیون پرداخت کرده، الان پس از ۴ سال دوندگی توانسته حکم استرداد وجه پرداختی و وجه التزام را بگیرد و سازنده مبلغ ۱۵۰ میلیون پرداخت می‌کند. در سال ۹۸، ۱۵۰ میلیون شاید حتی اندازه خرید یک ملک نشود اما ملکی که ساخته شده ارزشش به یک میلیارد رسیده است. ۱۵۰ میلیون کجا و یک میلیارد کجا! مسلما خریدار ضرر می‌کند.

  • فرآیند رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند ملک پیش فروش شده

خریدار باید با مدارکی مثل قرارداد پیش فروش، گواهی پایان کار ساختمان و … به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند و علیه سازنده دادخواست الزام به تنظیم سند را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک کند. علاوه بر مدارک بالا، دادگاه مدارک دیگری مثل پروانه ساخت، بیمه‌نامه مسئولیت براساس ماده ۹ از قوانین پیش فروش آپارتمان را طلب می‌کند.

همچنین، از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک استعلام می‌گیرد. در نهایت، پس از بررسی مدارک، حکم به تنظیم سند علیه سازنده می‌دهد. سازنده باید در مهلتی که اجرای احکام تعیین می‌کند، سند رسمی تنظیم کند و الا دادگاه ماموری را می‌فرستد و مجبور می‌کند که سند رسمی تنظیم شود. چنانچه نتوان سازنده را مجبور کرد، خریدار می‌تواند قرارداد پیش فروش را فسخ کند و وجوهی که پرداخت کرده و کلیه خسارات دیگر را دریافت کند.

۲- فسخ قرارداد به دلیل تخلف سازنده

سازنده چون هم با مالک و هم با خریدار قرارداد دارد، نسبت به هردو طرف مسئولیت دارد. در ادامه به اصلی‌ترین مسئولیت‌های سازنده که اگر آن‌ها را اجرا نکند منجر به فسخ قرارداد می‌شود، اشاره می‌کنیم:

الف) قرارداد بین سازنده و خریدار:

در قرار پیش فروش تمام جزئیات مربوط به ملک ازنظر مساحت و متراژ، تعداد اتاق‌ها، سرویس‌های مورد استفاده مثل کولر و آب و برق و گاز مجزا، پارکینگ، انباری، جنس مصالح ساختمای مورد استفاده برای بنا یا برای شیر آلات، رنگ، سیم‌کشی، دستگیره درب‌ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت و … همگی باید آمده باشد.

در صورتی که خریدار بهای ملک را پرداخته باشد ولی پس از ساخت ملک متوجه شود که از هر نظر ملک ساخته شده با آنچه در قرارداد آمده متفاوت است، می‌تواند ابتدا سازنده را ملزم کند که نمونه مطابق با قرارداد را به او تحویل دهد و چنانچه الزام سازنده ممکن نباشد، می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد را از دادگاه محل وقوع ملک داشته باشد.

  • فسخ قرارداد به علت اختلاف متراژ یا مساحت

یکی از شایع‌ترین تخلفات سازنده خلافی مساحت یا متراژ ملک است. این خلافی مساحت یا بیشتر یا کمتر از مقدار توافق شده است. اگر کمتر باشد، خریدار خواهان دعوا و اگر بیشتر باشد، سازنده خواهان دعوا می‌شود.

 در این هنگام وکیل دعاوی ملک به خریدار یا سازنده‌ای که بابت خساراتش مراجعه کرده، این طور مشاوره می‌دهد که ابتدا باید بررسی شود که این کسری چقدر است. طبق قانون پیش فروش آپارتمان‌ها، اگر تا ۵% اختلاف در مساحت باشد، هیچ کدام نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند بلکه باید نسبت به همان میزان خلافی، خسارات به دیگری پرداخت کنند. مثلا اگر کسری مساحت باشد، سازنده باید کسری را پرداخت کند و اگر اضافه مساحت باشد، خریدار باید مبلغ آن را بپردازد.

اما اگر اختلاف مساحت بیشتر از ۵% باشد حتی اگر بیشتر باشد، خریدار می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه کند و وجه پرداختی و خسارات را دریافت کند. اگر خلافی بیشتر از ۵% باشد ولی خریدار نخواهد که قرارداد را فسخ کند، باید هرکدام نسبت به همان میزان خلافی، خسارات به دیگری پرداخت کنند. یعنی اگر کسری مساحت باشد، سازنده باید کسری را پرداخت کند و اگر اضافه مساحت باشد، خریدار باید مبلغ آن را بپردازد.

ب) قرارداد بین سازنده و مالک:

اگر مالک در قرارداد مشارکت در ساخت اجازه پیش فروش را به سازنده ندهد ولی سازنده برخلاف این تعهد اقدام به پیش فروش کند، مالک می‌تواند از دادگاه محل وقوع ملک، فسخ قرارداد پیش فروش را هم علیه سازنده و هم علیه خریدار تقاضا کند.

در این هنگام، سازنده هم باید خسارات پیش خریدار و هم باید خسارات مالک را بپردازد. همچنین، مالک اگر در قرارداد مشارکت حق فسخ قرارداد را در صورت تخلف سازنده پیشبینی کرده باشد، فسخ قرارداد پیش فروش را هم از دادگاه بخواهد.

۳- فسخ قرارداد به دلیل تخلف خریدار

از دیگر مواردی که باید در قرارداد پیش فروش حتما با جزئیات ذکر شود، ثمن (بها) ملک و نحوه پرداخت آن است. ما برحسب تجربه دریافتیم که پرداخت بهای ملک قسطی است به صورتی که با انجام هر مرحله از ساخت، خریدار باید یکی از اقساط خود را پرداخت کند. اما اگر خریدار اقساط را پرداخت نکند، وکیل دعاوی ملکی در مشهد دو راهکار ارائه می‌دهد:

الف) اگر سازنده سند رسمی پیش فروش شده را برای خریدار تنظیم نکرده باشد، می‌تواند از دادگاه ابتدا اقساط معوقه و سپس، فسخ قرارداد را مطالبه کند و همچنین، می‌تواند به هر میزانی که خریدار تاخیر کرده، تحویل ملک را نیز به تاخیر بیندازد.

ب) اگر سازنده سند رسمی پیش فروش شده را برای خریدار تنظیم کرده باشد، باید به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده مراجعه کند. دفترخانه خریدار مهلت یک ماهه‌ای می‌دهد که اقساط معوقه را پرداخت نماید. پس از گذشت یک ماه اگر اقساط پرداخت نشدند، سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

نکته: مالک، سازنده و خریدار هر کدام می‌توانند در قراردادهایشان هم وجه التزام و هم حق فسخ را در صورت تخلف طرف دیگر پیشبینی کنند. در این صورت، با تخلف طرف دیگر می‌توانند صرفا اظهارنامه ارسال و سپس قرارداد را فسخ کنند و هم می‌توانند وجه التزام را مطالبه کنند و هم خسارات مازاد بر وجه التزام را. البته دادگاه باید سایر خسارات را تایید کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین دردعاوی پیش فروش ملک

قرارداد‌های مشارکت در ساخت و پیش فروش ملک جزء قراردادهای بسیار پیچیده‌ای هستند که تنظیم آن‌ها بسیار جزئی و نیاز دقت بسیار است چون هر کدام از بندهای آن بعدا می‌تواند به ضرر یا نفع هریک از طرفین تمام شود.

بنابراین، وکیل دعاوی ملکی پیشنهاد می‌کند که حتما هنگام تنظیم هریک از قراردادهای مشارکت در ساخت یا پیش فروش ملک از خدمات مشاوره‌ای یا همراهی وکلای ملکی متخصص سامانه تخصصی وکیل نوین استفاده کنید تا بعدا هنگام بروز اختلاف به دردسر نیفتید. اگرچه که هنگام بروز مشکل نیز می‌توانید از تجربه و تسلط وکلای ملکی متخصص ما نیز استفاده کنید و نگران سرمایه هدررفته ‌تان نباشد.

وکیل نوین؛ سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد .

در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما مجددا با وکیل دیگری به رایگان مشاوره می‌نمایید، این امر باعث می‌شود علاوه بر تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد.

وکیل خوب اسناد و املاک در تبریز

سامانه وکیل نوین با دارا بودن وکلای مختلف در تبریز جهت معرفی وکیل متخصص اسناد و املاک در شهر تبریز اقدام مینماید . برای ارتباط با سامانه وکیل نوین فرم مربوط به در خواست وکیل را پر نمائید تا وکیل متخصص اسناد و املاک در تبریز به شما معرفی شود.

 

اگر شخصی از طریق هیئت حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، سند مفروزی را اخذ نماید و شخص ثالثی با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه خواستار ابطال سند مذکور شود، آیا این دعوا بدون درخواست ابطال رأی هیئت حل اختلاف مواد۱۴۷ و ۱۴۸ قابل  استماع است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، چنانچه نظر دادگاه بر ابطال سند باشد، ‌آیا رأی  هیئت حل اختلاف را نیز باید باطل کند یا این که رأی مذکور خـود بـه خـود بـــاطـــل می‌شود؟  ‌آیـا دعـوای یـاد شده بدون این که اداره ثبت اسناد و امـلاک بـه  عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرد، قابل استماع است؟

در دعوای ابطال سندی که براساس رأی هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت  صادر شده، درخواست ابطال رأی آن هیئت هم مستقر است؛ چرا که سند ملک براساس  رأی هیئت مذکور صادر شده است.  در طرح دعوای یاد شده، نیازی به طرفیت قرار گرفتن اداره ثبت نبوده و خوانده دعوا شخص یا اشخاصی هستند که سند مورد درخواست ابطال به نام آنها صادر شده است. پذیرش اعسار از ضامنان سفته

چنانچه امضاکنندگان ظهر سفته‌های مربوط به وام دریافتی از بانک توسط شرکت تجاری در  مرحله اعتراض به دادنامه‌ای که براساس آن محکوم شده‌اند، درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی تجدیدنظرخواهی را تقدیم دادگاه ‌نمایند، آیا می‌توان درخواست اعسار آنان را پذیرفت؟  اگر امضاکنندگان ظهر سـفـتـه‌هـا از مـدیـران شـرکت باشند، تکلیف چیست؟

افراد یاد شده به عنوان اشخاص حقیقی فارغ از این که سمتی در شرکت داشته یا نداشته  باشند، به عنوان ضامن شناخته می‌شوند و رسیدگی به درخواست اعسار آنان فاقد منع  قانونی است؛ اما ضامنی که به عنوان تاجر ظهر ســفـتــه‌را امـضــا نـمــوده، بــایــد  دادخــواســت ورشکستگی بدهد برای طرح دعوای طاری باید با رعایت اصول و تشریفات دادرسی و در مرجع صلاحیت دار اقدام کرد.

در فرضی که دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶  توسط شورای حل اختلاف صادر شده باشد آیا طرح دعوای طاری در مرحله اعتراض قابل پذیرش است؟

نظر کمیسیون: دعاوی طاری مطابق مقررات نیازمند تقدیم دادخواست و نیز رعایت سایر اصول و تشریفات  دادرسی است. این در حالی است که اعتراض به دستور تخلیه مکان استیجاری صادره توسط شورای حل اختلاف و رسیدگی به آن بدون رعایت تشریفات مزبور و تقدیم دادخواست صورت می پذیرد؛ بنابراین، خواهان دعوای طاری لازم است جداگانه نسبت به طرح میتدعوا  در مرجع قضائی صلاحیت دار اقدام نماید.  (کمیسیون مدنی ۳ مورخ ۴/۸/۱۳۹۰)  قائم مقام مالک نیز ملزم به رعایت حق ارتفاق دیگران است.

شخص (الف) ملک متعلق به خود را که در موقعیت تجاری می باشد به شخص (ب) می فروشد. خریدار جهت گرفتن پروانه ساختمانی و احداث مجتمع تجاری به شهرداری  مراجعه و موفق به أخذ پروانه می گردد. در حین شروع به کار همسایه عنوان می نماید که شخص (الف) قبلاً  حدود ۲۰ متر را جهت استفاده از نورگیر ساختمان مسکونی آنها به وی داده است و شهرداری به موجب پاسخ استعلام حق نورگیری را مورد تأئید قرار داده است. آیا اقدام مالک مجاور و شهرداری درخصوص حق نورگیری دارای مبانی قانونی است؟

نظر کمیسیون:در فرض سؤال وقوع عقد موجد حق ارتفاق (موضوع ماده ۹۴ قانون مدنی) استفاده می شود. در نتیجه قائم مقام مالک نیز به تعهدات مالک سابق پایبند بوده و ملزم به رعایت حقوق ارتفاق همسایه است. (کمیسیون مدنی ۳ مورخ ۲۷/۷/۱۳۹۰) در دعوا بر میّت اعم از مالی و غیرمالی باید اتیان سوگند شود.

آیا در کلیه دعاوی مالی و غیرمالی، مفاد ماده ۲۷۸ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب لازم الرعایه است؟

نظر کمیسیون: حسب اطلاق ماده ۲۷۸ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ در دعوی بر میّت پس از اقامه بینه، سوگند خواهان نیز لازم است لذا چنان چه دعوی مالی یا غیرمالی بر میّت طرح و اقامه گردد، پس از اقامه بینه شرعی سوگند خواهان نیز لازم است و در صورت امتناع از اتیان سوگند، حق وی ساقط می شود.  (کمیسیون مدنی ۲ مورخ ۱۷/۷/۱۳۹۰) آن دسته از امور حسبی که جنبه اعلامی دارد قابل سازش و صدور گزارش اصلاحی نیست.

آیا صدور گزارش اصلاحی در امور حسبی از سوی دادگاه ها امکانپذیر است؟

نظر کمیسیون: ماده ۱۷۸ قانون آئین دادرسی مدنی مقرر داشته در هر مرحله از دادرسی مدنی طرفین می توانند دعوی خود را به طریق سازش خاتمه دهند و اختلافات و مسائل ورثه در مورد ترکه که یک دعوی مدنی است از شمول ماده مذکور خارج نیست بنابراین صدور گزارش اصلاحی در امور حسبی مربوط به ترکه از سوی دادگاه ها با رعایت قوانین مربوط به افراز و تقسیم اموال غیرمنقول اشکالی ندارد. لیکن در اموری که جنبۀ اعلامی از سوی دادگاه حسب قانون دارد  مانند حکم حجر و بقاء آن یا رفع حجر و حکم رشد، حکم موت فرضی و گواهی انحصار وراثت قابل مصالحه و سازش نیست. (کمیسیون جزائی ۵ مورخ تیرماه ۱۳۹۰) در مواردی که برای جرم حداکثر مجازات پیش بینی شده، تخفیف بلااشکال است مگر در صورت منع قانونگذار.

طبق قسمت اخیر ماده ۶۲۱ قانون مجازات اسلامی، چنان چه سن فرد ربوده شده کمتر از ۱۵ سال تمام باشد مرتکب به حداکثر مجازات تعیین شده محکوم خواهد شد. حال در صورت وجود جهات مخففه آیا دادگاه می تواند ماده ۲۲ قانون مذکور را درخصوص متهم اعمال نماید؟

نظر کمیسیون: درصورتی که سن مجنی علیه کمتر از ۱۵ سال باشد ماده ۶۲۱ قانون مجازات اسلامی مقرر داشته که مرتکب به حداکثر مجازات تعیین شده محکوم خواهد شد ولی دادگاه به هر حال می تواند از ماده ۲۲ قانون مجازات اسلامی استفاده کرده و در مجازات تخفیف دهد فقط در مواردی که قانونگذار دادگاه را منع کرده که کمتر از میزان مقرر تخفیف ندهد. در آن صورت دادگاه حق اعمال ماده ۲۲ را ندارد، مثل ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری.

 

وکیل نوین سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه متخصص وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه ها برداشته است ، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی میگردد .در حین روند پرونده به پیگیری های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظر سنجی هایی صورت میپذیرد که در صورت عدم رضایت شما وکیل معین شده بر روی پرونده تعویض میگردد ، این امر باعث میشود علاوه بر تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد.

بهترین وکیل ملکی در مشهد

با بهترین وکیل ملکی در مشهد در سامانه وکیل نوین توانستم سهم خودم را از ملک مشاع جدا کنم. شما هم اگر به وکیل ملکی در مشهد نیاز دارید، می‌توانید با سامانه وکیل نوین ارتباط برقرار کنید.

نویسنده : زنده یاد دکتر مهدی شهیدی

مقدمه: تحلیل نظریه اشاعه و مالکیت مشاع

پیش از ورود در اصل بحث ، شرکت و اشاعه را در حقوق مدنی ایران مورد تحلیل قرار دهیم زیرا این تحلیل در بررسی ضوابط اصولی مربوط به تصرفات هر یک از شرکاء در مال مشترک ضرورت دارد . ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت را بدین شرح تعریف می کند :

« شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه . »

مطابق این تعریف در شرکت ، حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد جمع میگردد . واضح است که مقصود از حقوق مالکین متعدد ، حقوق مالکیت ایشان است یعنی چند نفر در آن واحد مالک یک شیئی هستند . اجتماع حقوق در یک شیئی به دو صورت قابل تصور است:

صورت اول-

آن است که هر یک از دو نفر ، مالک یک قسمت مشخص از یک شیئی باشند ، مانند آنکه دو نفر مالک یک باغ محصور باشند به نحویکه هر یک از ایشان مالکیت قسمت مشخصی از آنرا دارا باشد . این صورت از اجتماع حقوق مالکیت شرکت نخواهد بود ،

زیرا درست است که موضوع مالکیت همه شرکاء ، عرفا“ ، شیئی واحد محسوب میشود ، ولی در حقیقت هر یک نسبت به قسمت معینی از اجزاء آن شیئی واحد مالکیت دارند و ملک هر یک از دیگری جدا است .

صورت دوم-

آن است که موضوع مالکیت هیچیک از مالکان شیئی واحد ، مشخص نباشد به طوری که هر جزئی از اجزاء شیئی واحد در عین حال متعلق حق مالکیت هر یک از ایشان باشد . این صورت از مالکیت را دراصطلاح اشاعه می گویند که سبب پیدایش شرکت خواهد بود.

ماده ۵۷۱ قانون مدنی

ماده ۵۷۱ قانون مدنی با تعبیر « بنحو اشاعه » صورت اول اجتماع حقوق مالکین متعدد را در شیئی واحد از قلمرو تعریف ، خارج کرده است. با دقت در عبارت این ماده به نظر می رسد که اصولا نیازی به ذکر قید « اشاعه » نیست و عبارت « اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به خوبی میتواند ماهیت شرکت و اشاعه را بیان نماید ، زیرا هنگامی اجتماع مالکیت های متعدد در شیئی واحد، قابل تصور است که موضوع مالکیت آنها مشخص نباشد ، چون در غیر اینصورت متعلق حق مالکیت همه شرکاء یک شیئی نیست، بلکه در حقیقت موضوع مالکیت ایشان اشیاء متعدد میباشد که عرفا اجزاء یک شیئی را تشکیل میدهند .

با توجه به تعریف و توضیح بالا در هر جزء از اجزاء مال مشاع ، مالکیتهای اشخاص متعدد ثابت می گردد

و هیچ جزئی ، هر چند بسیار کوچک ، را نمی توان تصور کرد که به یکی از شرکاء تعلق داشته باشد و شرکاء دیگر را در آن حقی نباشد . باید توجه داشت که منظور از اشاعه آن نیست که هر یک از شرکاء مالک اجزائی اند که مشخص نیست و پس از افراز ، اجزاء ملک هر یک از آنها معین و مشخص میگردد بلکه مقصود این است که هر یک از شرکاء درهر یک از اجزاء مال مشاع مالکیت دارد،

منتهی مالکیت شرکاء دیگر هم در آن اجزاء ثابت است . با در نظر گرفتن آنچه گذشت در می یابیم که شرکت و اشاعه در حقوق مدنی ایران بر تئوری خاصی استوار است . همانطور که میدانیم یکی از خصایص « حق مالکیت » انحصاری بودن آن و انحصاری بودن اختیارات مالک در موضوع مالکیت است . ولی در شرکت با آنکه هر یک از شرکاء مالک مال مشاع هستند خاصیت انحصاری بودن مالکیت وجود ندارد و این صورت خاصی از مالکیت است که با مالکیت به معنی اخص حقوقی از نظر احکام تفاوت دارد .

ماده ۳۰ قانون مدنی

ماده ۳۰ قانون مدنی مقرر میدارد :«هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد،مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.»

چنانچه خواهیم دید اختیارات مذکور دراین ماده ،به صورت مطلق نسبت به مالک مال مشاع قابل تحقق نیست .

پس از این مقدمه به بررسی وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع میپردازیم:

۱ _ تصرفات حقوقی :

منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است . این معاملات ممکن است به دو صورت واقع گردد :

۱-۱ . تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم خود ـ هر یک از شرکاء میتواند در مال مشترک نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی را به انجام رساند،خواه این تصرف ناقل عین باشد ، مانند بیع سهم مشاع و یا ناقل منفعت باشد ، مانند اجاره ـ که به موجب آن مستاجر مالک منفعت سهم مشاع شریک مؤجر میگردد گر چه استیفاء منفعت از عین مستأجره و تصرف مادی درآن منوط به اذن شرکاء دیگر خواهد بود ـ نیز ممکن است که تصرف مورد بحث غیر ناقل باشد . در هر حال چون تحقق تصرفات حقوقی ، ذاتا“ با تصرفات مادی در مال مشاع ملازمه ندارد چنانچه این قسم از تصرفات نسبت به سهم شریک دیگر به عمل نیاید ، صحیح و معتبر خواهد بود . از این رو ماده ۵۸۳ قانون مقرر میدارد : « هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکای دیگر ، سهم خود را جزئا“ یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.» برای صحت این انتقال فرقی نیست میان آنکه سهم شریک به یک شخص منتقل شود ، یا به اشخاص متعدد انتقال یابد و این امر که انتقال سهم یک شریک به اشخاص معتدد ، سبب کثرت شرکاء میگردد مانع از اعتبار انتقال مذکور نخواهد بود، زیرا بر طبق قاعده کلی هر مالکی میتواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام رساند و ملک یاد شده را به شخص یا اشخاص مورد نظر منتقل کند، مگر آنکه قانون طور دیگری مقرر کرده باشد . اما در مساله مورد بحث ما منع قانونی وجود ندارد .

۲-۱ . تصرفات حقوقی نسبت به سهم شرکاء ـ بر طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی ، از نظر حقوقی این تصرفات از جهت آنکه تصرف در اموال دیگران است فضولی میباشد و بنابراین تابع اجازه بعدی آنها خواهد بود . ماده ۵۸۱ می‌گوید:

« تصرفات هر یک از شرکاء در صورتیکه بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود . »

هر چند عبارت ماده ۵۸۱ اطلاق دارد ولی به قرینه مواد دیگر به خوبی معلوم میگردد که اولا : برخلاف ماده ۵۸۲ منظور از تصرف در این ماده ، تصرف حقوقی است نه تصرف مادی و ثانیا“ : عنوان فضولی بودن تصرف اختصاص به تصرف در سهام سایر شرکاء دارد والا تصرف حقوقی شریک در سهم خود، همانطور که قبلا اشاره شد، بر طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی و مقررات دیگر معتبر می باشد .

۲ _ تصرفات مادی :

تصرفات مادی ممکن است به منظور اجراء یک عمل حقوقی تشکیل یافته ، انجام گردد یا آنکه هیچگونه ارتباطی

با تصرفات حقوقی و اعمال حقوقی نداشته باشد ، و نیز ممکن است بدون اذن شرکاء دیگر بعمل آید یا با اذن ایشان انجام شود .

تصرف مادی بدون اذن شرکاء دیگر ـ هیچیک از شرکاء ، قانونا“ نمی تواند بدون اذن سایر شرکاء در مال مشاع تصرف کند ، اعم از آنکه این تصرف مادی به منظور اجراء یک عمل حقوقی باشد ـ مانند آنکه شریک سهم خود را از مال مشاع به دیگری اجاره دهد و آن را برای استفاده مستاجر به وی تسلیم کند ـ یا آنکه تصرف مادی ارتباطی با عمل حقوقی نداشته باشد ـ مانند آنکه شریک بدون اذن سایر شرکاء در مال مشاع تغییراتی بدهد یا آنکه شخصا“ در خانه مشاع سکنی گزیند . عدم جواز تصرف شریک در مال مشاع ، بدون اذن شرکاء دیگر ، عقیده فقهای امامیه است . در حقوق مدنی ایران نیز باید بر عدم جواز تصرف مادی شریک بدون اذن شرکاء دیگر اظهار نظر کرد زیرا :

اولاً ـ از جهت مقررات قانون مدنی ، هر چند در فصل مربوط به شرکت ماده ای نمی توان یافت

که این تصرف را صریحا“ منع کرده باشد ، ولی عدم جواز را میتوان به طور ظهوری از مفهوم پاره ای مواد مذکور در این فصل نظیر ماده ۵۷۹ قانون مدنی ـ و بطور صریح از مواد دیگری که درسایر فصول قانون مدنی آمده است ـ نظیر ماده ۴۷۵ ـ بدست آورد . مفهوم ماده ۵۷۹ اختیار هر یک از شرکاء غیر ماذون در اداره مال شرکت را در اقدام انفرادی و استقلالی آنها نسبت به اداره مال مشاع نفی میکند، و ماده ۴۷۵ قانون مدنی تسلیم عین مستاجر ه را به مستأجر ، موقوف به اذن شریک می نماید .

ثانیاً : ازجهت قواعد و اصول کلی نیز می توان به عدم جواز تصرف مادی شریک بون اذن شرکاء

دیگر قائل شد زیرا با تحلیلی که از تئوری اشاعه بعمل آمد ، معلوم میشود که در شرکت ، حقوق متعدد مالکیت در آن واحد بر یک شیئی استقرار پیدا میکند و تصرف مادی هر شریک در مال مشاع ، هر چند تصرف در موضوع حق مالکیت خود اوست لکن این تصرف عینا“ با تصرف در حق مالکیت شرکاء دیگر ملازمه دارد و مسلم است که عدم جواز تصرف در حقو ق دیگران ، تصرف مادی مورد بحث را غیر قانونی میسازد.

با توجه به این نکات ، در خصوص عدم جواز تصرف مادی شریک در مال مشاع ، تردیدی باقی نمی ماند با استفاده از این بحث میتوان حکم این مسأله را یافت : که هر گاه شریکی مثلا سهم خود را از یک باب خانه مشاع به دیگری اجاره دهد وخانه را بدون اذن شرکاء جهت استفاده مستأجر به وی تسلیم کند، آیا شریک یا شرکاء دیگر میتوانند رفع تصرف و خلع ید مستأجر را از خانه مشاع در خواست کنند ؟ پاره ای از محاکم از قبول این نظر امتناع دارند و چنین استدلال می کنند که نمی توان به در خواست شریکی که اذن در اجاره مال مشاع یا تصرف مستاجر را نداده است ، مستأجر را محکوم به خلع ید نمود زیرا مالکیت شریک خواهان خلع ید مشخص و مفروز نیست تا بتوان آنرا از تصرف مستأجر خارج نمود و خلع ید مستأجر نسبت به سهم شریک خواهان ملازمه با خلع ید نسبت به سهم شریک موجر دارد در نتیجه رفع تصرف مستأجر از سهم شریک خواهان امکان ندارد . این استدلال ضعیف به نظر میرسد زیرا با توجه به آنچه گفته شد تصرف شریک موجر یا مستأجر او در ملک مشاع ، بدون اذن شرکاء دیگر غیر قانونی و بدون مجوز است و چنین تصرفی محترم نیست و بنابراین در خواست رفع تصرف مذکور قانونی است . در واقع خلع ید مستأجر از سهم شریک خواهان غیر ممکن نیست و این امر با رفع تصرف غیر قانونی مستأجر از تمام ملک مشاع امکان دارد . همین حکم را میتوان در موردی ثابت دانست که عقد اجاره با رضایت همه شرکاء منعقد گردیده است ولی رابطه استیجاری به جهتی از جهات ، به حکم قانون نسبت به بعضی از شرکاء زایل میشود ـ مانند آنکه مستأجر عین مستأجر ه را در غیر مورد مذکور در اجاره و بر خلاف اوضاع واحوال مستنبط استعمال کند و با عدم امکان منع او، بعضی از شرکاء با استفاده از ماده ۴۹۲ قانون مدنی ، عقد اجاره را فسخ کنند .

تصرف مادی با اذن شرکاء دیگر ـ تصرف مادی با اذن شرکاء دیگر در ما ل مشاع ، تصرفی مجاز است ولی باید از شرکاء میتواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند و از آن پس تصرف شریک ( سابقا“ ) مأذون غیر قانونی خواهد بود . مگر آنکه اذن یا اسقاط حق رجوع از آن، در ضمن عقد لازمی درج شده باشد . این مطلب نیازی به بحث ندارد ، ولی د ر این زمینه بررسی مسئله زیر قابل توجه است : شریکی سهم خود را از خانه مشاع دیگری اجاره میدهد و شرکاء دیگر طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی به مستأجر اذن در تصرف در خانه را میدهند .