وکیل پرونده های ملکی در ایلام

یکی از پر کاربردترین پرونده های حقوقی و کیفری پرونده های ملکی است  که به دلیل حساسیت زیاد برای پایمال نشدن حقوق مالی حتما باید با یک وکیل پرونده های ملکی در ایلام کارکشته که آشنا با پرونده های ملکی باشد باید مشورت های لازم را با یک وکیل متخصص در این موضوع را انجام داد که گاه با پیچیدگی های خاصی همراه است که پیشنهاد میشود در این زمینه با وکلا و مشاوران موسسه بین المللی وکیل نوین همراهی های لازم را داشته باشید تا به کسب نتیجه مطمئن تر در پرونده های حقوقی خود دست پیدا کنید.

در صورت نیاز به وکیل متخصص در موضوع مسائل ملکی شهر ایلام فرم مربوط به درخواست وکیل را پر نمائید.

معمولا پرونده های ملکی به انواع گوناگونی تقسیم میشود:

پرونده های ملکی ثبتی:

پرونده ملکی ثبتی به آن دسته از دعاوی گفته میشود که مربوط به حوزه ثبت اسناد و املاک محل است که نمونه دعاوی مرتبط با افراز ملک،ابطال سند مالکیت،اسناد رسمی و اجرای امور ثبتی است که مستقیما بدون نیاز به مطرح شدن آن در دادگاه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک اجرا میشود.

دعاوی مربوط به الزام تنظیم سند رسمی :

گاهی اوقات اتفاق می افتد ما  ملکی را میخریم که فروشنده آن حاضر به انتقال سند مالکیت به هر دلیلی نمیشود در این صورت ما به همراه اصل قولنامه و کارت شناسایی در دادگاه محل اقامت خوانده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح میکنیم.

 دعاوی تصرف عدوانی:  

گر کسی مال غیر منقول کسی را به ناحق و بدون مجوز قانونی در اختیار بگیرد صاحب حق یا وکیل متخصص ملکی با اصل مدرک اثبات مالکیت عین یا منفعت مال (مانند سند مالکیت یا اجاره نامه) دعوای رفع تصرف عدوانی را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میکند.

دعوای فسخ مال غیر منقول:

معاملات خرید و فروش و اجاره املاک معاملات لازم هستند به این معنا که طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در صورتی که مال مورد معامله نقص یا عیبی داشته که خریدار متوجه نبوده یا در صورت نااگاهی گران تراز قیمت عرفی آن معامله شود یا از شرایط ضمن عقد تخلفی شود که قید شده شخصی که حقش در این زمینه ضایع شده میتوان دادخواست فسخ خود را به دادگاه مطرح نماید.

تخلیه ملکوکیل پرونده های ملکی در ایلام

یکی از دعاوی ملکی پرتکرار که میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد. قرارداد اجاره ملک قراردادی است که طبق آن امتیاز کامل استفاده و بهره‌برداری از ملک برای مدت معین و در قبال دریافت مبلغ معینی، به مستاجر داده می‌شود. اگر پس از پایان دوره قرارداد، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نشود؛ مالک محق است تا از طریق قانونی اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک نماید.

الزام به تحویل مبیع

اگر خریدار و فروشنده زمان مشخصی را برای تحویل بیع از فروشنده به خریدار مشخص کرده باشند، در همان زمان باید تحویل مبیع انواع شود. همچنین در صورت مشخص نشدن این موضوع در قرارداد، پیش فرض بر تحویل مبیع بلافاصله پس از عقد قرارداد است. در این شرایط منظور از تحویل مبیع، شکلی از تسلیم است که خریدار، متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد.اجرایی شدن تحویل مبیع بر اساس فهم و عرف جامعه انجام می‌شود. به این معنا که عرف جامعه بپذیرد خریدار هرگونه که بخواهد می‌تواند از مبیع بهره‌برداری نماید.اگر به هر دلیلی، فروشنده از تحویل مبیع سرپیچی کند؛ خریدار می‌تواند درخواست الزام به تحویل مبیع را به محاکم قضایی ارائه کند.

دعوای سرقفلی:

یکی از حوزه‌های تخصصی وکیل ملکی در ایلام دعاوی سرقفلی است. بسیاری از مغازه‌های فعال در پایتخت، علاوه بر مالکیت دارای حق سرقفلی هستند. در واقع اماکن مسکونی هیچ وقت دارای حق سرقفلی نمی‌شوند. اما در مورد املاک تجاری، مستاجر ممکن است دارای حق سرقفلی باشد. در قانون و عرف گذشته، منظور از سرقفلی حق کسب و پیشه است. به این معنا که مستاجر ملک تجاری با راه‌اندازی یک کسب‌وکار در یک مغازه ناشناخته، به آن شهرت و اعتبار می‌بخشد. برای حمایت از این تلاش و ایجاد انگیزه کسب در مستاجر، حق سرقفلی شکل گرفته است.طی تغییراتی که در قانون حق کسب و پیشه (صادره در سال ۱۳۵۶در سال ۱۳۷۶ صورت گرفت، نام این قانون به سرقفلی تغییر یافت. این قانون برخلاف قانون قبلی، موجب تمدید اجاره خودکار نخواهد شد؛ و اگر مالک و مستاجر به توافق نرسند؛ مستاجر ملزم به تخلیه ملک است. همچنین این حق به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود و تنها در صورتی وجود خواهد داشت که مالک و مستاجر به توافق برسند.البته برای افرادی که پیش از قانون سال ۷۶ و مطابق با قانون قبلی در قرارداد مالک و مستاجر هستند؛ قوانین نیز مطابق با شرایط قبلی اعمال می‌شود.از جمله متداول‌ترین دعاوی در این حوزه می‌توان به حق مطالبه سرقفلی، تجویز تغییر شغل در سرقفلی، تخلیه سرقفلی از سوی مالک و تجویز انتقال سرقفلی را نام برد.

وکیل قرارداد رهن ملکی

رهن و اجاره مسکن و معاملات تجاری یکی از پرکاربرد ترین قراردادهایی است که معمولا در بنگاه های املاک طی فرم های چاپی مخصوص اتحادیه املاک تنظیم میشود و در نوع خود یک قرارداد عادی محسوب میشود و در بنگاه معاملات ملکی تنظیم قرارداد عادی صورت میگیرد و برای اینکه حق و حقوق و مصلحت شما و شروط ضمن عقدی که برای خود مقرر کردید نیاز است که با یک  وکیل متخصص و آشنا با قوانین حقوقی در امور رهن و اجاره از موسسه حقوقی وکیل نوین مشورت های لازم جهت تنظیم قرارداد برای تحقق نتایج بهتر و مطمئن تر در قرارداد داشته باشید.

رهن چیست؟

به یک عمل حقوقی دو جانبه گفته میشود که در آن راهن (رهن دهنده) ملک خود را در ازای گرفتن مبلغ معینی پول در (مرتهن)در زمان معین قرار میدهد تا در صورت ناتوانی و عجز راهن (بدهکار) از ملک مورد وثیقه (عین مرهونه) طلب مرتهن (طلبکار) وصول گرو و وثیقه شخص دیگر (مرتهن) در زمان معین قرار میدهد تا در صورت ناتوانی و عجز راهن(بدهکار) از ملک مورد وثیقه(عین مرهونه) طلب مرتهن(طلبکار) وصول شود.

شرایط اساسی صحت معامله رهنی:

1-مال مورد رهن باید قابل نقل و انتقال قانونی باشد:

به این معنا که رهن دهنده باید مالک قانونی مال مورد رهن باشد و همچنین مالی را میشود به رهن گذاشت که عین معین باشد و رهن دین یا منفعت مال باطل است.

2- مرتهن حق فروش مال را در صورت عدم پرداخت وجه از طرف راهن داشته باشد:

این به این معناست که اگر در قرارداد رهن شرط شود که راهن حق فروش مال را ندارد عقد رهن باطل است.

3- در رهن  قبض مال شرط صحت معامله است:

این به این معناست که باید مال مورد رهن به تسلیم و قبض طلبکار(مرتهن) رسیده باشد و گرنه قرارداد رهن شکل نمیگیرد.

 مرتهن(طلبکار) در گرفتن وجه خود در صورت ورشکستگی راهن از چه طریقی میتواند به حق خود برسد؟

مرتهن در گرفتن طلب خود از راهن به واسطه مالی که در وثیقه و گرو اوست دارای امتیاز حق تقدم است و نسبت به  هر طلبکار عادی دارای حق رجحان است ولی اگر مال مورد رهن از وجهی که مرتهن در اختیار راهن قرار داده باشد کمتر باشد مرتهن نسبت به مال مورد رهن دارای حق امتیاز است اما نسبت به مابقی وجه خود داخل در غرما طلبکاران شود.در اینجا شما میتوانید به واسطه وکیلی که تخصص در این امور دارد مراجعه نموده و از حقتان دفاع کنید.  شما میتوانید با وکیل قرارداد رهن ملکی همکاری های لازم را داشته باشید.

دادخواست الزام به فک رهن به چه صورت است؟

حالتی  وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می شود می تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد.

در این مورد خریدار ملک به خاطر اینکه مطابق قوانین حقوق مرتهن رعایت شود با مشکل تنظیم سند رسمی مواجه میشود به خاطر این پیشنهاد میشود که همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست الزام به فک رهن به دادگاه تقدیم کند.

گاهی اوقات هم ممکن است شخصی مال خود را نزد بانک در ازای وام به وثیقه میگذارد و علی رغم پرداخت تمامی اقساط بانک ممکن است مال مورد رهن را آزاد نکند در این صورت فرد باید دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نماید.

موارد ابطال سند رسمی به چه صورت است؟ 

ممکن است، شخصی ملک دیگری را به عنوان مال خود در رهن شخص دیگر اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دهد. پس از این که مالک متوجه ی قرار گرفتن ملک خود در رهن شود، می تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند. مثال دیگری که در این ارتباط می توان زد، زمانی است که شخصی با سند عادی، ملکی را خریداری می کند و فروشنده ی ملک پس از امضای مبایعه نامه، اقدام به در رهن بردن ملک می کند. در چنین حالتی نیز خریدار ملک میتواند، دادخواست ابطال سند رهنی را از دادگاه بخواهد. حالت دیگری که ممکن است وجود داشته باشد، زمانی است که شرایط قانونی قرارداد رهن، مانند شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشده باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی

از آن جا که دعوای ابطال سند و الزام به فک رهن، مربوط به مال غیرمنقول است، در دادگاه محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

در صورتی که راهن طلب مرتهن را پرداخت نکرد،مرتهن چطور میتوان طلب خود را بگیرد:

در بالا اشاره کردیم در رهن اگر شرط شوذ مرتهن نتواند طلب خود از محل وثیقه وصول کند شرط باطل است اما اگر زمان مطالبه  طلب رسیده باشد مرتهن برای رسیدن به حق خود اگر وکالت در فروش مال مورد رهن را داشته باشد میتواند بدون مراجعه به دادگاه طلب خود را از مال مورد رهن که فروخته بردارد اما اگر در قرارداد رهن شرط وکالت فروش نباشد مرتهن باید برای وصول طلب خود به دادگاه مراجعه کند.شما میتوانید با وکیل قرارداد رهن ملکی همکاری های لازم را داشته باشید.

ماده ۷۷۹ قانون مدنی در این رابطه آورده است:

هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد مرتهن باید به حاکم رجوع می نماید تا اجبار به بیع یا اداء دین به نحو دیگر بکند.

نکته:

اگر معاملات رهنی و شرطی و سایر معاملاتی که در دفتر خانه های رسمی به ثبت رسیده باشد، طلبکار میتواند صدور اجرائیه را از اداره ثبت درخواست کند در این حالت اگر بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند بنابر تقاضای طلبکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مال و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن برمیگرداند.

رهن و اجاره مسکن و ملک تجاری به چه صورت است؟

در حقیقت در اکثر قرادادهای اجاره،پولی به عنوان ودیعه و امانت از طرف مستاجر به موجر(صاحب ملک) داده میشود تا نزد موجر نگه داشته شود که اصطلاحا در عرف به آن رهن گفته میشود که در حقیقت آن وجه رهن نیست بلکه ودیعه که نوعی ضمانت هم به شمار می آید است و در صورت خسارت مستاجر به ملک، موجر تحت شرایطی میتواند از محل رهن مطالبه خسارت کند.

موجر میتواند دادخواستی به دادگاه بدهد و  مطالبه خسارت از اقدام زیان آور مستاجر بر ملک کند و در صورت احراز تقصیر از جانب مستاجر نسبت به خسارت به ملک در پایان قرارداد از محل رهن از طریق اجرای احکام کسر نماید.ولی اگر ملک در اثر حوادث قهریه مثل سیل و زلزله خسارت ببیند موجر نمیتواند مطالبه خسارت کند.

شرایط تخلیه ملک اجاره ای:

پرونده‌های بسیاری بوده‌اند که مالک به دفتر مراجعه کرده و خواستار کمک و راهنمایی بوده برای اینکه مستاجرش ملک تجاری یا مسکونی‌اش را تخلیه نمی‌کند درحالی که مدت اجاره تمام شده و تمدید هم نکرده‌اند.

وکیل دعاوی ملکی براساس تجربه پرونده‌های مشابهی که داشته است، مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن مسکونی یا تجاری را شورای حل اختلاف می‌داند. در صورتی که اجاره‌نامه با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد، مالک پس از پایان مهلت اجاره می‌تواند علیه مستاجری که ملک را تخلیه نمی‌کند دادخواست بدهد.

فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای بنا به اینکه در داخواست خواهان چه نوشته باشد، می‌تواند کوتاه‌تر یا طولانی‌تر شود.

۱- دستور تخلیه

وکیل دعاوی ملکی  پیشنهاد می‌کند برای اینکه خواهان (موجر) زودتر بتواند ملکش را از مستاجر پس بگیرد، باید در دادخواستی که به شورای حل اختلاف می‌دهد «دستور تخلیه» را قید کند. در این صورت، پس از صدور دستور، اجرای احکام به خوانده (مستاجر) ۱۰ روزمهلت می‌دهد که ملک را تخلیه کند و اگر پس از ۱۰ روز همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد:

الف-کلانتری محل اقدام به بیرون کردن مستاجر می‌کند،

ب- خواهان (موجر) می‌تواند ضرر و زیان ایام تصرف مستاجر را از دادگاه مطالبه کند.

البته باید شرایطی وجود داشته باشد که موجر بتواند دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف بخواهد که با کمک قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی که در سامانه تخصصی وکیل نوین حضور دارند، می‌توانید این شرایط را ثابت کنید.

۲- حکم تخلیه

اگر شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد و موجر خواهان «حکم تخلیه» باشد، این حکم در مهلت طولانی‌تری صادر می‌شود ضمن اینکه پس از صدور حکم، خوانده (مستاجر) ۲۰ روز مهلت تجدیدنظرخواهی از حکم را دارد و پس قطعی شدن حکم میتواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

وکیل نوین سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه متخصص وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد.در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما وکیل معین شده بر روی پرونده تعویض می‌گردد، این امر باعث می‌شود علاوه بر بالا بردن تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد.

در صورت نیاز وکیل فرم ثبت نام زیر را پر را کنید

شرايط تخليه فوری ملک اجاره ای

در اين مقاله شمارو با شرايط حكم تخليه كه موجر ميتواند از آن استفاده كند آشنا ميكنيم.(شرایط تخلیه فوری ملک اجاره ای)

اجاره چيست ؟ اجاره به معناي كرايه دادن است .

در ماده 466 قانون مدني درباره اجاره مي گويد:

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره می گویند.

تخليه ملك به چه صورت است؟

هر مالكي اين حق را دارد كه با تمام شدن مدت زمان اجاره و يا پيش آمدن برخي تخلفات توسط مستاجر درخواست تخليه ملك خود را بدهد.(اجاره)

چه شرايطي براي تخليه ملك مسكوني وجود دارد؟

1-پايان يافتن مدت زمان اجاره و ماندن مستاجر در ملك .

2-دير كرد پرداخت اجاره به مدت سه ماه به موجر(مالك).

3-استفاده غير مشروع از ملك توسط مستاجر.

4-انتقال ملك مورد اجاره به شخص ديگر توسط مستاجري كه اجاره كرده است.

مداركي كه براي گرفتن حكم تخليه لازم است ؟

براي گرفتن حكم سند مالكيت و سند اجاره نامه بايد به همراه داشت و هم چنين يكي از شرايط صدور حكم تخليه را ثابت كنيد.(شرایط تخلیه فوری ملک اجاره ای)

مرجع رسيدگي به درخواست تخليه

اگر ملك مورد اجاره مسكوني باشد مرجع رسيدگي آن شوراي حل اختلاف است ولي اگر تجاري باشد دادگاه محل ،رجوع ميباشد .

گرفتن حكم تخليه چه مدت زمان ميبرد؟

پس از صدور حكم تخليه مستاجر سه روز زمان دارد كه تخليه كند.

همچنين حكم تخليه يك هفته زمان ميبرد ولي اگر نياز باشد موجر(مالك)چيزي را ثابت كند ممكن است اين حكم مدت زمان طولاني تري طي كند.

تفاوت دستور تخليه با حكم تخليه چيست؟

دستور تخليه زماني صادر ميشود كه رابطه بين موجر و مستاجر برطبق قانون روابط سال 76 موجر و مستاجر باشد و شرايط آن قانون هم در اجاره نامه آورده شده باشد.

حكم تخليه زماني است كه به هر دليلي اين امكان موجود نباشد كه به استناد قانون روابط موجر و مستاجر دستور صادر كرد ،پس بر اين اساس نياز به دادرسي ميباشد تا حكم صادر شود.

دو حالت وجود دارد براي امكان توقف دستور تخليه:

1-مستاجر مدعي باشد كه قرارداد را دوباره تمديد كرده است.

2-مستاجر ادعا كند سند كه در دست موجر مورد استفاده قرار گرفته اصالت ندارد.

شرايط دستور تخليه چيست؟

1-اجاره نامه حتما داراي مدت باشد.

2-اجاره نامه در دو نسخه تنظيم شده باشد.

3-هردو نسخه اجاره نامه داراي امضاء موجر و مستاجر باشد.

4-هر دو نسخه داراي امضاء دو نفر شاهد باشد.

5-زمان اجاره تمام شده باشد.(اجاره)

در صورت نیاز به وکیل فرم زیر را پر نمائید.

 

.

وکیل ملک

شرايط توقف دستور تخليه چيست؟(شرایط تخلیه فوری ملک اجاره ای)

1-سندي مبني بر تمديد قرارداد ارائه شود.

2-عدم اصالت سند خواهان مطرح شود.

نكته: براي درخواست تخليه احتياجي به ارسال اظهارنامه به مستاجر نيست.

شما در این مقاله به راحتی میتوانید برای ملک قولنامه ای خود سند بگیرید حتی درصورت عدم رضایت فروشنده نگراش این مقاله به زبان ساده بیان شده و ویدئو در ارتباط با الزام به تنظیم سند تهیه گردیده از مطالعه مقاله الزام به تنظیم سند لذت ببرید

فراموش نکنید که استفاده از خدمات وکلای ملکی تنها محدود به زمان طرح دعوی در محاکم قضایی نیست.
مجموعه وکیل نوین در هر دو زمینه ارائه مشاوره و قبول پرونده‌های دعاوی ملکی در تهران، آماده خدمت‌رسانی به شما است.

خرید ملک موضوعی است که در ایران و به ویژه شهر‌های بزرگی چون مشهد  تهران  کرمان ,  شیراز ,  تبریز , اصفهان اهواز ,  گاهی کاری بسیار سخت می‌شود. این موضوع نه فقط به خاطر قیمت بالای املاک در ایران است که بیشتر به خاطر پیچیدگی‌های خاص معاملات املاک است. اما این پیچیدگی‌ها گاهی به دعاوی ملکی می‌انجامد. در این حالت شما به مشاوره حقوقی دعاوی ملکی نیاز دارید. ما در این مقاله از سایت وکیل نوین می‌خواهیم درباره خدماتی صحبت کنیم که شما در مشاوره حقوقی دعاوی ملکی دریافت می‌کنید. لطفا اگر معامله بزرگ ملکی در پیش رو دارید این مقاله را تا انتها بخوانید.

هر معامله ملکی منجر به دعوای ملکی نمی‌شود. روزانه صد‌ها خرید و فروش خانه و مغازه و زمین در ایران اتفاق می‌افتد که بی‌نیاز به مشاوره حقوقی دعاوی ملکی، سند و ملک به نام خریدار می‌شود و فروشنده هم مبلغی را که توافق کرده، دریافت می‌کند. اما قیمت بالا ملک در ایران و به ویژه شهر‌های بزرگ سبب می‌شود که افراد سودجو برای سوءاستفاده از این مبالغ هنگفت دندان تیز کنند. البته ضعف‌های قانونی در این راه دست این افراد را برای سوء استفاده باز می‌کند.

ضعف قانون موضوعی است که ما در این مقاله چندان به آن نمی‌پردازیم زیرا کار ما در وکیل نوین حل مشکلات شاکیان و متشاکیان است نه انتقاد از قوه قضائیه. برای پرداختن به موضوع حل مشکل اولین سوال این است که در یک معامله ملکی ما چه زمانی به مشاوره حقوقی دعاوی ملکی نیاز داریم؟

مشاوره حقوقی دعاوی ملکی قبل و بعد از وقوع دعوا

در مقاله مشاوره حقوقی سایت وکیل نوین تعریف مناسبی از دعوای حقوقی را برای شما ارائه داده‌ایم اگر دوست دارید معنی این واژه حقوقی را بدانید حتما این مقاله را بخوانید.

این واقعیتی است که دعاوی ملکی بیشتر شبیه به یک بیماری مزمن‌‌اند. زمان زیادی طول می‌کشند و گاهی بسیار پیچیده می‌شوند. در این دعاوی جرم‌هایی مانند کلاهبرداری و جعل به شدت روی می‌دهند. تجربه مشاوره حقوقی شما، در حل و فصل دعاوی ملکی به شدت بر موفقیت شما اثرگذار است. این موضوع همراه با تسلط بر بررسی اسناد رسمی توسط مشاوره حقوقی، می‌تواند شما را در برابر انواع مشکلات حقوقی دعاوی ملکی بیمه کند.

برای مشاوره حقوقی دعاوی ملکی به چقدر وقت نیاز داریم؟

از بابت زمانی شما به دو صورت می‌توانید به مشاورین برای مشاوره در دعاوی ملکی رجوع کنید. یکی قبل از وقوع دعوا است و دیگری بعد از اقامه دعوا.

این که خانه‌ای را با نوشتن قولنامه میان خریدار و فروشنده سند بزنید و البته بعد از این مرحله به محضر بروید یک امر معمول است اما وقتی مثلا موضوعی مانند مشارکت در ساخت که قراردادهای بسیار بزرگ است و حدود ۳ تا ۴ سال به طول می‌انجامد شما با یک پیمان و معامله بزرگ رو به رو هستید. در این موارد حتما مشاوره حقوقی را قبل از وقوع دعوی ملکی به شما پیشنهاد می‌کنم.

مشاوره حقوقی دعاوی ملکی در زمانی که کار به مشکل حقوقی برمی‌خورد عملا مانند این است که شما دچار بیماری شوید و به پزشک مراجعه کنید. در این مرحله حَکَم قرار دادن مشاورین حقوقی طرفین و وکلای دو طرف می‌تواند کار را خیلی زودتر از آنکه به دادگاه برسد حل کند.

اما وقتی کار به دادگاه می‌رسد ما باید وکیلی را برای دعوی ملکی انتخاب کنیم. مشاور حقوقی دعاوی ملکی در بیشتر موارد می‌تواند وکالت شما را برای این دادگاه‌ها  به عهده بگیرد. پس توصیه می‌کنیم حتما از مشاورینی استفاده کنید که توانایی و جواز‌های وکالت مورد نیاز را داشته باشند این افراد چون از ابتدا در جریان پرونده شما بوده‌اند، می‌توانند کار شما را به نحو احسن در دادگاه جلو ببرند.

مشاوره حقوقی دعاوی ملکی در بخش مشاوره حضوری گاهی بسیار مختصر است. اما در بخش بررسی و تحقیق درباره اسناد می‌تواند کار گسترده و سنگینی را بطلبد. از این رو مشاور شما شاید برای جلسات حضوری وقت کمتری را بگذارد اما برای تحقیق در مورد اسنادی که شما در یک دعوی ملکی در دست دارید زمان بسیار زیادی را صرف کند پس در سنجیدن کار مشاوره حقوقی خود در این موضوع را حتما لحاظ کنید.

نکته آخر برای انتخاب مشاور حقوقی برای دعاوی ملکی رزومه مشاور حقوقی شما است. حتما از وکلا و مشاوران با تجربه در دعاوی ملکی استفاده کنید. این موضوع در احتمال موفقیت شما بسیار تأثیر گذار است.

دز صورت نیاز به وکیل فرم زیر را پر کنید.

قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی 

با بهترین وکیل دعاوی ملکی از طریق سامانه تخصصی وکیل نوین آشنا شدم و توانستم پرونده‌ام را آن‌طور که دلخواهم بود، پیش ببرم. برای ارتباط با وکلای ملکی متخصص در سامانه وکیل نوین می‌توانید از طریق زیر اقدام کنید.

 

چنانچه اطلاعی ندارید که در شهرتان وکیل متخصص دعاوی ملکی چه شخصی است، می‌توانید در هر شهری که هستید،فرم مربوط به درخواست وکیل را پر نمائید   تا با کارشناسان ما مشاوره داشته باشید.

 

می‌توانید مشکل خود را از فهرست زیر پیدا کرده و روی آن کلیک کنید. همچنین در صورتی که نتوانستید راه حل مشکل خود را در فهرست زیر پیدا کنید، می‌تواندی با شماره‌های اعلام شده تماس بگیرید چون سامانه تخصصی وکیل نوین با همکاری با وکیل دعاوی ملکی می‌تواند از زمان انعقاد قرارداد ملکی تا آخرین مرحله که گرفتن حکم به نفع موکل است، در کنار عزیزانی که مشکلات ملکی دارند باشند.

 

فهرست این مقاله

  • به چه دعاوی ملکی گویند؟

دعاوی و مشکلات ملکی هر نوع مشکل و اختلافی است که راجع به ملکی بین دو نفر اتفاق می‌افتد. انواع مختلفی دارد مثلا ملکی فروخته شده ولی هنوز سند آن برای خریدار تنظیم نشده است، خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده بدهد. یا زمانی که شخصی ملک دیگری بدون اجازه می‌فروشد، باید مالک بتواند مال خود را پس بگیرد و از طرف دیگر خریداری که پول را پرداخته کرده ولی مالی دریافت نکرده باید بتواند پول خود را پس بگیرد.

درخواست افراز ملک مشاع، باطل کردن سند رسمی، خیانت در امانت، کلاهبرداری و جعل اسناد مالکیت، مطالبه حق سرقفلی، فسخ قراردادهای ملکی، تغییر کاربری اراضی و … از دیگر دعاوی ملکی است که اتفاق می‌افتد.

در ادامه فرآیند هریک از انواع دعاوی ملکی و راهکارهای قانونی برای مطالبه حق و حقوقات را توضیح می‌دهیم.

  • گواهی پایان کار ملک

گواهی یا تاییدیه پایان کار نشان‌دهنده‌ی این است که ملک براساس ضوابط و قوانین و مقررات ساخته شده است. این گواهی از این جهت اهمیت دارد که باید در تمام نقل و انتقالات ملک برای آگاهی خریدار از مشخصات ساختمان به خریدار داده شود.

 

بهره بردن از تجربیات و تخصص وکلا و مشاوران حقوقی سامانه تخصصی وکیل نوین که به تمام قوانین و مقررات ملکی درمورد دریافت گواهی پایان کار ملک تسلط دارند، همیشه برای اشخاص مفید واقع شده است.

 
  • الزام به تنظیم سند رسمی

وقتی ملکی قرار است به دیگری انتقال یابد، باید از طریق قانونی نقل و انتقال صورت بگیرد. یکی از راه‌هایی که نقل و انتقال قانونی را نشان می‌دهد و مالک جدید به رسمیت شناخته می‌شود، انتقال سند رسمی ملک به نام مالک جدید است. اما اگر فروشنده به هر دلیل از تعهد خودش برای انتقال سند رسمی ملک خودداری کند، بحث الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ایجاد می‌شود.

 فرآیند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک
  • فرآیند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک

معمولا بین فروشنده و خریدار قولنامه‌‌ای وجود دارد که نشان‌دهنده‌ی انتقال ملک است و در آن مهلتی تعیین می‌کنند که سند رسمی را منتقل کنند. براساس این قولنامه خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه صالح بدهد. دادگاه پس از مطالعه قولنامه یا توافقات کتبی خریدار و فروشنده و بررسی آن، نماینده‌ای را همراه خریدار به دفترخانه فرستاده تا فروشنده را ملزم به تنظیم سند ‌کند و چنانچه فروشنده باز هم حاضر به تنظیم سند نشود، قولنامه فسخ شده و خریدار می‌تواند ثمنی (پول) را که پرداخت کرده به علاوه کلیه خسارات دریافت کند.

  • تنظیم سند ملکی که در رهن است

ما در سامانه تخصصی وکیل نوین بسیار شاهد بودیم که خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده ولی چون ملک در رهن بوده، دادخواستش رد شده و هزینه‌هایی هم که کرده، هدر رفته است.

به همین دلیل، راهکار قانونی که ما پیشنهاد می‌کنیم این است که همراه با دادخواست الزام به تنظیم سند، دارخواست فک رهن هم به دادگاه داده بشود. در این صورت، دادگاه هردو را باهم بررسی کرده و خریدار می‌تواند ملک را از رهن دربیاورد و سپس با نماینده دادگاه برای تنظیم سند به دفترخانه برود.

  • تنظیم سند ملکی که فروشنده فوت کرده است

بعضی از مواردی که مراجعه به دفتر سامانه تخصصی وکیل نوین داشته‌اند، عنوان کرده‌اند که ملکی را خریدند ولی فروشنده سند نزده و الان هم فوت کرده. این عزیزان نگران سرمایه از دست داده‌شان بودند اما ما راهکارش را این طور بیان می‌کنیم که اگر فروشنده پس از فروختن ملک و قبل از انتقال سند فوت کند، خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را باید علیه وراث فروشنده بدهد. یعنی این وراث هستند که مخاطب خریدار قرار می‌گیرند و باید تعهدات فروشنده مبنی بر تنظیم سند را انجام دهند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل دعاوی ملکی در سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند قانونی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی همراه خریدار خواهند بود، به طوری که خریدار لازم نیست خودش در مراحل حضور داشته باشد، مراحل سریع‌تر انجام می‌شود، دادخواست‌ها با رعایت نکات قانونی و بدون اطاله دادرسی تقدیم دادگاه می‌شود و فرآیند به طور تخصصی پیگیری می‌شود.

  • الزام به تحویل ملک

یکی از مشکلات ملکی مراجعانی که به دفتر مراجعه می‌کنند، این است که ملکی را خریده‌اند و سند به نامشان خورده است ولی فروشنده همچنان ملک را تحویل نداده است. در چنین مشکلاتی، وکیل دعاوی ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین دو نکته را بررسی می‌کنند:

۱-خریدار سند رسمی ملک را دارد یا نه؛ یعنی ابتدا خریدار باید سند رسمی ملک را دریافت کند و سپس، درخواست الزام فروشنده به تحویل ملک را داشته باشد. تا سند رسمی و ثبت شده را دریافت نکرده، نمی‌تواند شکایت تحویل ملک را اقامه کند وگرنه دادخواستش رد می‌شود. اگر خریدار سند رسمی ملک را نداشته باشد، راهکارش این است که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده بدهد و رای به نفع خودش که گرفت و سند که به نامش زده و ثبت شد، سپس، دادخواست تحویل ملک را بدهد.

۲- فروشنده حق حبس دارد یا نه؛ حق حبس یعنی در معاملات معوض (معاملاتی که دو چیز باهم مبادله می‌شوند مثل خرید و فروش که فروشنده مال را تحویل می‌دهد و خریدار ثمن(پول) را) هریک از طرفین می‌توانند تعهد خود را تا زمانی که طرف مقابل تعهدش را انجام نداده، انجام ندهد. مثلا فروشنده می‌تواند تا زمانی که خریدار پول ملک را پرداخت نکرده، آن را تحویل ندهد. بنابراین، اگر فروشنده حق حبس داشته باشد و با خریدار به توافق نرسد که کدام یک باید اول تعهدات خود را انجام دهد، می‌توانند به دادگاه شکایت کرده و دادگاه با توجه به قولنامه و نحوه توافقات آن‌ها و سایر مدارک، تصمیم می‎‎‌گیرد که کدام یک ابتدا تعهداتش را انجام دهد.

اگر خریدار سند ملک را دارد و فروشنده هم حق حبس ندارد ولی باز هم ملک را تحویل نمی‌دهد، وکلای ما این راهکار قانونی را پیشنهاد می‌کنند: خریدار دادخواست الزام فروشنده به تحویل ملک را به دادگاه محل وقوع ملک بدهد و باید سند رسمی و مدارک دیگری را که نشان دهنده‌ی عدم تحویل ملک است، ضمیمه دادخواست کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، فروشنده را ملزم به تحویل ملک می‌کند و نماینده خود را برای انجام این الزام همراه خریدار می‌کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در دعوای الزام به تحویل ملک

وکیل دعاوی ملکی در سامانه تخصصی وکیل نوین علاوه بر اینکه شرایط بالا را در پرونده مراجعه کننده بررسی می‌کنند، با آگاهی که بر قوانین ملکی و رویه قضایی در مورد پرونده‌های ملکی دارند، اگر شرایط بالا وجود نداشته باشد، طوری فرآیند را پیش می‌برند که شرایط ایجاد شود و اگر شرایط بالا وجود داشته باشد، برای تسریع فرآیند اقدامات قانونی را انجام می‌دهند.

  • سند ملکی معارض

مراجعات بسیاری به موسسه وجود دارد که دو یا چند خریدار سند ۶ دانگ مربوط به یک ملک را در اختیار دارند و حق همه‌ی آن‌ها در حال ضایع شدن است. ما با تجربه‌ای که در این زمینه کسب نموده‌ایم، راهکارهای قانونی زیر را معرفی می‌کنیم:

  • راهکارهای قانونی برای رهایی از سند ملکی معارض

۱-شکایت کیفری کلاهبرداری و فروش مال غیر:

اینکه برای خریداران متعدد یک سند ملکی تنظیم شده است، در اکثر مواقع نشان‌دهنده‌ی کلاهبرداری است؛ یعنی شخصی یک ملک را با فریب و نیرنگ به چندین نفر فروخته و چندین بار پول دریافت کرده است. در این هنگام، اگر شرایط کلاهبرداری وجود داشته باشد، خریداران می‌توانند شکایت کیفری کلاهبرداری کنند که در این هنگام فروشنده کلاهبرداری علاوه بر اینکه باید تمامی خسارات و وجهی که خریداران پرداخت کرده‌اند، پس بدهد، حبس نیز دارد.

نکته: مراجعه‌کنندگانی هستند که می‌گویند فروشنده کلاهبردار مالک اصلی ملک هم نبوده است یعنی یک «شخص الف» ملکی که مال «شخص ب» هست را به «شخص ج» و «شخص د» فروخته است. در اینجا خریداران که شکایت کیفری کلاهبرداری باید انجام بدهند و مالک اصلی ملک هم شکایت کیفری فروش مال غیر باید انجام دهد.

۲- شکایت کیفری جعل:

بعضی اوقات هم وجود سند معارض به دلیل جعل است یعنی یکی از خریداران سند مالکیت اصلی دارد و شخص دیگری آن را جعل کرده است. در این صورت، راهکاری که ما برحسب تجربه پیشنهاد می‌کنیم این است که خریدار اصلی برای اینکه ملک را از دست ندهد، ادعای کیفری جعل کند. دادگاه کیفری دو تا سند مالکیت را به کارشناسی فرستاده و کارشناس خط با استفاده از مواردی مثل نوع کاغذ، نوع خودکاری که استفاده شده، جوهر خودکار و … جعلی بودن یکی از سندهای مالکیت را در گزارشی به دادگاه اعلام می‌کند. همچنین، خریدار اصلی می‌تواند از دلایل دیگری مثل شهادت شهود و … نیز استفاده کند. درنتیجه، دادگاه با استفاده از مجموع دلایل رای صادر و سند جعلی را باطل اعلام می‌کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه وکیل نوین در دعاوی کیفری مربوط به ملک

در شکایت‌های کیفری از یک طرف چون آبروی متهم درمیان است و اگر شاکی رای به نفع خود نگیرد، بعدا متهم می‌تواند اعاده دادرسی کند و از طرف دیگر باید شرایط شکایت کیفری باشد وگرنه شکایت رد می‌شود، بهتر است که خریداران یا مالکی که مالش فروخته شده، پیش از انجام شکایت کیفری خود به وکلای متخصص سامانه تخصصی وکیل نوین مراجعه کنند تا هم اولا بررسی تخصصی شود که آیا شرایط شکایت کیفری وجود دارد تا شاکی بتواند رای به نفع خود بگیرد و آبروی کسی هم الکی نریزد، و هم دوما در طول فرآیند شکایت همراه شاکی باشند و از اطاله دادرسی جلوگیری کنند.

۳- حل تعارض با استفاده از تاریخ سند:

گاهی اوقات هم سندهای متعارضی که صادر شده نه به علت کلاهبرداری و نه به علت جعل است، بلکه صرفا اشتباهی رخ داده است یا انتقال قانونی صورت گرفته ولی سند قبلی باطل نشده است. در این صورت، حل تعارض را این گونه به شما پیشنهاد می‌کنیم: سند مالکیتی که تاریخ آن دیرتر (موخر) است، اعتباری ندارد. یعنی سندی که از نظر تاریخی زودتر ثبت شده، اعتبار دارد تا زمانی که به موجب حکم دادگاه اعتبارش باطل شود و سندی که تاریخ آن دیرتر است اعتبار ندارد مگراینکه با حکم دادگاه معتبر شناخته شود.

  • حفظ حقوق خریدار موخر

خریداری که تاریخ سند مالکیتش دیرتر است، سندش اعتبار ندارد اما ممکن است حق با او باشد. بنابراین، ما پیشنهاد می‌کنیم که چنین خریداری با استفاده از مدارکی مثل قولنامه، سند مالکیت، شهادت شهود یا استشهادیه، اماره تصرف و … دادخواست ابطال سند قبلی را به اداره ثبت محل استقرار ملک تقدیم کند و اگر رای به نفعش صادر شود، سند قبلی باطل شده و سند خودش دارای اعتبار می‌شود. این رای قابل تجدیدنظر در دادگاه خواهد بود.

 ابطال سند رسمی 
  • باطل کردن (ابطال) سند رسمی

گاهی مراجعانی به دفتر می‌آیند که به دنبال باطل کردن سند رسمی هستند. سوالی که پیش می‌آید این است که آیا می‌توان سند رسمی را که ثبت شده باطل کرد؟ و اگر می‌شود این باطل کردن چه فرآیندی دارد؟

وکیل دعاوی ملکی به این سوالات این طور پاسخ می‌دهند:

  • موارد ابطال سند رسمی

۱- یکی از موارد ابطال سند رسمی ادعای جعل است. قبلا هم توضیح داده شد که اگر نسبت به سند رسمی ادعای جعل شود (ادعای جعل فقط نسبت به اسناد رسمی امکان‌پذیر است) و این ادعا در دادگاه کیفری ثابت شود، سند مجعول باطل می‌شود. بنابراین، بعضی از خریداران می‌توانند دادخواست ابطال سند رسمی به استناد جعل را مطرح کنند.

۲- از دیگر مواردی که قبلا توضیح داده شد، سند معارض است. اگر دو تا سند رسمی متعارض باهم وجود داشته باشد، می‌توان با دلیل و مدرک سند معارض را ابطال نمود. این اتفاق به این دلیل است که مقررات مربوط به صدور سند رعایت نشده است. سایر اسناد رسمی که مقررات مربوط به آن رعایت نشده باشد می‌توان از دادگاه تقاضای ابطال آن‌ها را کرد مثل ابطال شناسنامه.

۳- دو مورد بالا را قبلا توضیح دادیم اما مورد دیگری وجود دارد که به استناد آن می‌توان دادخواست ابطال سند رسمی را داد و آن، این است که اگر معامله‌ای باطل شود، سند رسمی که براساس آن معامله تنظیم شده را می‌توان باطل کرد. مثلا فروشنده مال مجهولی را می‌فروشد، از آنجایی که بیع (فروش) مال مجهول باطل است، پس معامله باطل می‌شود. به استناد بطلان معامله می‌توان دادخواست ابطال سند رسمی را که براساس این معامله صادر شده، تقدیم نمود.

  • فرآیند ابطال سند رسمی

وکیل دعاوی ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین با توجه به تجارب و تخصص در زمینه دعاوی ملکی فرآیند ابطال سند رسمی را این طور شرح می‌دهد: سند ملکی سند رسمی محسوب می‌شود و باید با حکم قطعی دادگاه باطل شود. بنابراین، شخصی که دنبال ابطال سند رسمی است (خواهان)، باید در دادگاه محل وقوع ملک دادخواست ابطال سند رسمی بدهد. دادگاه دلایل و مدارک خواهان را بررسی می‌کند و پرونده را به اداره ثبت ارجاع می‌دهد.

اداره ثبت هم پس از استعلام از دفتر املاک که مشخصات درج شده صحیح و معتبر باشد، پیش‌نویسی تهیه کرده و با درج مشخصاتی تحویل به خواهان می‌دهد. خواهان نتیجه را به دادگاه اعلام و دادگاه براساس آن رای ابطال سند رسمی را صادر می‌کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند ابطال سند رسمی

در دعوای ابطال سند رسمی وکیل دعاوی ملکی علاوه بر تسلط و تبحر در مورد قوانین و مقررات ملکی و رویه قضایی راجع به پرونده‌های ملکی، بر مقررات و بخش‌نامه‌ها و آیین‌نامه‌های ثبتی هم تسلط دارد. همچنین، وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین بر رویه‌های ثبتی و تجدیدنظرخواهی از آن‌ها آگاهی و تسلط دارند. بنابراین، در مدت زمان کوتاهی پرونده را پیش می‌برند.

  • الزام به فک رهن

اگر خریدار ملکی را بخرد که در رهن است و فروشنده تعهد کند که تا زمان تنظیم سند ملک را از رهن خارج می‌کند اما به تعهدش عمل نکند، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن بدهد.

البته دادخواست الزام به فک رهن فقط منحصر به خریدار نیست، گاهی اوقات مراجعانی نیز بوده‌اند که ملکشان را برای پرداخت اقساط وام در رهن بانک قرار دادند و همه‌ی اقساط را پرداخت نموده‌اند ولی بانک ملک را از رهن خارج نمی‌‌کرده است. ما به این دسته از مراجعان نیز دادخواست فک رهن را پیشنهاد داده‌ایم. به طور کلی، هر شخصی که تعهد به فک رهن ملکی را داشته باشد ولی آن را اجرا نکند، می‌توان علیهش دادخواست الزام به فک رهن تقدیم دادگاه کرد.

  • فرآیند دادخواست الزام فروشنده به فک رهن

خریدار دادخواست الزام به فک رهن را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می‌کند. قاضی پس از بررسی، رای می‌دهد و خریدار آن را برای اجرا به اجرای احکام می‌برد. اجرای احکام مهلت ۱۰ روزه‌ای به فروشنده می‌دهد تا فک رهن را انجام دهد. چنانچه در این مهلت فروشنده باز هم به اجراییه عمل نکند، اموال او توقیف شده و از محل فروش اموالش، فک رهن انجام می‌شود.

یا اگر خریدار بخشی از ثمن (پول ملک) را هنوز نداده باشد، می‌تواند همان بخش را به فروشنده ندهد و از همان پول هزینه‌ها فک رهن را برداشت کند.

همچنین، اگر در قرارداد فروش ملک تاریخ معینی برای فک رهن توافق کرده باشند، و فروشنده تا آن تاریخ فک رهن را انجام ندهد، خریدار می‌تواند حتی فسخ قرارداد را نیز از دادگاه مطالبه کند و وجهی را که پرداخته به انضمام تمامی خسارات یا وجه التزام (در ادامه وجه التزام توضیح داده می‌شود) دریافت کند.

وکیل دعاوی ملکی در مشهد نکته‌ای را بیان می‌کند که اگر خریدار معتقد باشد ملکی که در رهن است، سند رهنی‌اش به طور غیر قانونی ارائه شده، باید دادخواست ابطال سند را مطرح کند نه فک رهن.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند الزام به فک رهن

سامانه تخصصی وکیل نوین با همکاری با قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی ضمن تسلط بر نکات قراردادی برای بررسی قرارداد خریدار و فروشنده، بر رویه دادگاه‌ها و فرآیند اجرای احکام نیز تسلط دارد. همچنین، حضور وکیل دعاوی ملکی در مشهد منجر به کوتاه شدن فرآیند رسیدگی می‌شود.

  • مطالبه وجه التزام

وجه التزام همان خسارت توافقی و قراردادی است، یعنی ممکن است هنگامی که قراردادی بسته می‌شود، طرفین برای اینکه از انجام تعهدات طرف دیگر مطمئن باشند، مبلغی را به عنوان وجه التزام توافق می‌کنند. این وجه التزام می‌تواند در هر نوع قراردادی باشد. مثلا در قرارداد فروش ملک، خریدار قید می‌کند تا یک ماه بعد باید تنظیم سند صورت بگیرد و به ازای هر روز تاخیر ۱۰۰ هزار تومان وجه التزام تعیین می‌گردد.

وکیل دعاوی ملکی متذکر می‌شود که وجه التزام متفاوت از خسارات دیگر است یعنی خریدار می‌تواند هم وجه التزام را مطالبه کند و هم خسارات دیگر را چون وجه التزام یک مبلغ مقطوع قراردادی است.

  • فرآیند مطالبه وجه التزام

شخصی که وجه التزام به نفع او در قرارداد پیشبینی شده، که می‌تواند فروشنده یا خریدار باشد، باید در دادگاه محل وقوع ملک دادخواست مطالبه وجه التزام بدهد و علاوه‌بر مدارک شناسایی، قولنامه را نیز پیوست کند. قاضی پس از بررسی قولنامه و احراز اینکه وجه التزام در قولنامه وجود دارد و چه مبلغی است، رای به آن می‌دهد. رای به شعبه اجرای احکام می‌رود و چنانچه پس از اعطای مهلت، وجه التزام پرداخت نشود، می‌توان از محل فروش اموال او وجه التزام را دریافت کرد.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند مطالبه وجه التزام

یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی در سامانه وکیل نوین باید از همان ابتدا به قرارداد توجه کند تا چند نکته را احراز کند:

۱- در قرارداد وجه التزام بدون قید و شرط دیگری پیشبینی شده باشد، می‌تواند همان را از دادگاه برای موکلش درخواست کند.

۲- می‌تواند خسارات دیگر را نیز علاوه بر وجه التزام از دادگاه برای موکلش بخواهد.

۳- اگر وجه التزام در قرارداد پیشبینی نشده باشد، باید دنبال ضرر و زیان‌های ناشی از انجام ندادن یا تأخیر در انجام دادن تعهدات قراردادی برود.

۴- اگر در قرارداد ذکر شود که وجه التزام جایگزین تعهد اصلی نیست، می‌تواند علاوه بر اجرای تعهد اصلی، وجه التزام را نیز از دادگاه بخواهد.

۵- اگر در قرارداد ذکر شود که وجه التزام جایگزین تعهد اصلی است، می‌تواند فسخ قرارداد را به انضمام وجه التزام و سایر خسارات ناشی از فسخ قرارداد را برای موکلش از دادگاه بخواهد.

همچنین، سامانه تخصصی وکیل نوین پیشنهاد می‌کند که قبل از امضای قرارداد فروش حتما با یک وکیل خوب برای دعاوی ملکی مشاوره داشته باشید تا در قرارداد برایتان حق و حقوقاتی مثل وجه التزام را پیشبینی کند که بعدا درخواست آن‌ها از دادگاه سریع‌تر و آسان‌تر انجام شود.

  • دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی

دعاوی خلع ید یا تصرف عدوانی در ملک زمانی مطرح می‌شوند که متصرفی در ملکی تصرف نابه جا و بدون اجازه مالک داشته باشد. در این هنگام مالک می‌تواند علیه متصرف غیرقانونی شکایت کیفری خلع ید یا تصرف عدوانی بدهد. تصرف عدوانی از راه حقوقی نیز امکان‌پذیر است.

 

آیا به قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی احتیاج دارید؟ می‌توانید با سامانه تخصصی وکیل نوین با شماره‌های ۰۵۱۳۶۱۴۴۶۴۵ و ۰۲۱۲۲۲۲۱۶۶۳ تماس بگیرید.

 
  • تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی

شکایت کیفری خلع ید مربوط به مال غیر منقول مثل خانه، زمین و … می‌باشد. به این صورت است که مالک که سند مالکیت دارد، به دادگاه رفته و علیه متصرف غیرقانونی که در ملکش است و خارج نمی‌شود، شکایت کند که دادگاه ملکش را از ید (تصرف) او خارج کند.

اما دعوای تصرف عدوانی هم برای مال منقول مثل ماشین و هم برای مال غیرمنقول است. مثلا اگر شخصی ماشینی را در تصرف دارد که متعلق به دیگری است، دیگری باید علیه آن شخص دعوای تصرف عدوانی مطرح کند تا بتواند ماشین را بگیرد. یعنی دعوای تصرف عدوانی بیشتر زمانی است که دو تا متصرف از مالی استفاده می‌کنند که سند مالکیت هیچ‌کدام ندارند، اما یک متصرف قانونی و دیگری غیرقانونی است. بنابراین، متصرف قانونی باید دعوای تصرف عدوانی مطرح کند و با دلایل دیگری مثل شهادت شهود و … تصرف قانونی خودش را ثابت کند.

به طور کلی، اگر شخصی مال دیگری را بدون مجوز قانونی تصرف کند، غاصب است و از نظر کیفری مجازات دارد.

  • دعوای قلع و قمع بنا

قلع و قمع بنا مربوط به زمانی است که شخصی در ملک دیگری به طور غیر مجاز بنایی بسازد یا درختی بکارد. در این صورت، مالک یا متصرف قانونی می‌تواند دادخواست قلع و قمع بنا را به دادگاه تقدیم کند و سپس هر آنچه ساخته شده را تخریب نماید.

برای طرح این دعوا باید به دو نکته توجه کرد:

۱- خواهان دعوا باید مالک باشد و سند مالکیت داشته باشد یا متصرف قانونی باشد مثلا شخصی که باغی را اجاره کرده و دیگری در آن باغ درختی می‌کارد یا بنایی می‌سازد، مستاجر (متصرف قانونی) می‌تواند دادخواست قلع و قمع بنا را بدهد.

۲- اگر ساخت بنا یا کاشت با مجوز باشد مثلا شخصی بنایی را ساخته یا درختی را کاشته، حق زراعت در آن ملک داشته باشد، خواهان (مالک یا متصرف قانونی) نمی‌تواند حکم قلع و قمع را بگیرد بلکه فقط می‌تواند اجرت‌المثل آن را مطالبه کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند تصرف عدوانی، خلع ید یا قلع و قمع بنا

قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی سامانه وکیل نوین پس از مطالعه پرونده و بررسی نکات آن می‌تواند در اثبات اینکه شخص مالک یا متصرف قانونی است به موکل خود کمک کند. همچنین، اگر شخص در ملک تصرف قانونی داشته باشد، وکیل ملکی می‌تواند پرونده را به سمتی سوق دهد که موکلش اجرت‌المثل تصرف را دریافت کند.

 

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی

 
  • تخلیه ملک استیجاری (اجاره‌ای اعم از تجاری یا مسکونی)

پرونده‌های بسیاری بوده‌اند که مالک به دفتر مراجعه کرده و خواستار کمک و راهنمایی بوده برای اینکه مستاجرش ملک تجاری یا مسکونی‌اش را تخلیه نمی‌کند درحالی که مدت اجاره تمام شده و تمدید هم نکرده‌اند.

وکیل دعاوی ملکی براساس تجربه پرونده‌های مشابهی که داشته است، مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن مسکونی یا تجاری را شورای حل اختلاف می‌داند. در صورتی که اجاره‌نامه با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد، مالک پس از پایان مهلت اجاره می‌تواند علیه مستاجری که ملک را تخلیه نمی‌کند دادخواست بدهد.

  • فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای

فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای بنا به اینکه در داخواست خواهان چه نوشته باشد، می‌تواند کوتاه‌تر یا طولانی‌تر شود.

۱- دستور تخلیه

وکیل دعاوی ملکی  پیشنهاد می‌کند برای اینکه خواهان (موجر) زودتر بتواند ملکش را از مستاجر پس بگیرد، باید در دادخواستی که به شورای حل اختلاف می‌دهد «دستور تخلیه» را قید کند. در این صورت، پس از صدور دستور، اجرای احکام به خوانده (مستاجر) ۱۰ روزمهلت می‌دهد که ملک را تخلیه کند و اگر پس از ۱۰ روز همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد:

الف-کلانتری محل اقدام به بیرون کردن مستاجر می‌کند،

ب- خواهان (موجر) می‌تواند ضرر و زیان ایام تصرف مستاجر را از دادگاه مطالبه کند.

البته باید شرایطی وجود داشته باشد که موجر بتواند دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف بخواهد که با کمک قوی‌ترین وکیل دعاوی ملکی که در سامانه تخصصی وکیل نوین حضور دارند، می‌توانید این شرایط را ثابت کنید.

۲- حکم تخلیه

اگر شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد و موجر خواهان «حکم تخلیه» باشد، این حکم در مهلت طولانی‌تری صادر می‌شود ضمن اینکه پس از صدور حکم، خوانده (مستاجر) ۲۰ روز مهلت تجدیدنظرخواهی از حکم را دارد و اگر حکم غیابی صادر شده باشد یعنی مستاجر در جلسه دادرسی حضور نداشته باشد علاوه بر ۲۰ روز تجدیدنظر خواهی، ۲۰ روز دیگر هم مهلت واخواهی دارد. پس از ۴۰ روز حکم قطعی شده و به اجرای احکام می‌رود. آن وقت ۱۰ روز دیگر هم به مستاجر برای تخلیه مهلت می‌دهند و در نهایت موجر می‌تواند توسط ماموران کلانتری ملک را تخلیه کند و ضرر و زیان ایام تصرف را از مستاجر بخواهد.

  • تخلیه ملک دارای قرارداد رسمی

مراحل فوق مربوط به زمانی بود که قرارداد اجاره در دفاتر املاک به صورت قولنامه تنظیم شود. اما اگر اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند، مرحله اجرای حکم فرق می‌کند. خواهان باید به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آنجا تنظیم شده، مراجعه کند و درخواست اجراییه کند. اداره ثبت دستور تخلیه صادر و ظرف دو روز به مستاجر ابلاغ می‌کند و مستأجر سه روز پس از ابلاغیه، برای تخلیه فرصت دارد. پس از سه روز اگر تخلیه نکند، کلانتری محل اقدام به تخلیه می‌نماید.

  • تخلیه ملک دارای سرقفلی

اگر ملک تجاری و دارای سرقفلی باشد و سرقفلی به مستاجر داده شده باشد، فرآیند تخلیه آن در صلاحیت دادگاه خواهد بود و موجر باید فرآیند بالا را از طرق دادگاه بگذراند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند تخلیه ملک اجاره‌ای

قوی‎ترین وکیل دعاوی ملکی برحسب تجربه مراجعانی را که برای تخلیه ملکشان به دفتر مراجعه می‌کنند، این‌طور مشاوره می‌دهد که ابتدا قولنامه را بررسی می‌کند تا ببیند شرایط دادخواست دستور تخلیه وجود دارد یا خیر. اگر وجود داشته باشد، برای موکلش (موجر) دادخواست دستور تخلیه می‌دهد و اگر وجود نداشته باشد، دادخواست حکم تخلیه می‌دهد و در تمامی مراحل همگام و حتی پیش‌تر از موکلش پرونده را پیش می‌برد.

  • مطالبه اجرت‌المثل

اجرت المثل، مقدار اجاره غیرقراردادی است و مربوط به زمانی است که شخصی در ملک دیگری تصرف با مجوز داشته باشد. از یک طرف چون تصرفش مجاز است، غاصب محسوب نشده و مجازات ندارد، از طرف دیگر، چون ملک متعلق به دیگری است و هیچ‌کس نمی‌تواند بدون اجر و مواجب در ملک متعلق به غیر تصرف کند، باید اجاره آن را بپردازد.

برای جمع بین این دو تعارض، راهکار اجرت‌المثل وجود دارد. اگر بین متصرف و مالک قراردادی باشد که مقدار اجرت پرداختی برحسب قرارداد اجاره یا رهن نام دارد ولی اجرت‌المثل مربوط به زمانی است که قراردادی بین مالک و متصرف نباشد ولی کاری که انجام شده، عرفا دارای اجرت می‎‌باشد.

  • موارد مطالبه اجرت‌المثل

یک از مواردی که مالک می‌تواند اجرت‌المثل دریافت کند، این است که مثلا شخصی در ملک دیگری بنایی را ساخته یا درختی را کاشته، حق زراعت در آن ملک داشته باشد، خواهان (مالک یا متصرف قانونی) نمی‌تواند حکم قلع و قمع را بگیرد بلکه فقط می‌تواند اجرت‌المثل آن را مطالبه کند. قبلا این مثال توضیح داده شد.

از دیگر موارد دریافت اجرت‌المثل، زمانی است که قرارداد اجاره تمام شده اما مستاجر ملک را تخلیه نمی‌کند. در این هنگام موجر می‌تواند از دادگاه اجرت ایام تصرف مستاجر را مطالبه کند.

از دیگر موارد دریافت اجرت‌المثل، مربوط به رابطه زناشویی است که زن می‌تواند هر کاری را که در منزل شوهرش انجام داده مثل ظرف شستن، لباس شستن، جارو کردن، آشپزی و … اجرت آن‌ها را از شوهرش مطالبه کند که به آن اجرت‌المثل کارهای منزل می‌گویند که جدا از نفقه و مهریه می‌باشد. این مورد در مقالات مربوط به خانواده بررسی می‌شود.

  • تفاوت اجرت‌المثل با اجور معوقه

در ملک اجاره‌ای اجرت‌المثل با اجور معوقه متفاوت است. اجور معوقه یعنی میزان اجاره‌هایی که مستاجر آن‌ها را در طول استفاده از ملک اجاره‌ای پرداخت نکرده است اما اجرت‌المثل مربوط به زمانی ست که قرارداد اجاره تمام شده ولی مستاجر همچنان ملک را تخلیه نمی‌کند که موجر چون قرارداد اجاره تمام شده، نمی‌تواند مقدار اجاره را مطالبه کند اما می‌تواند اجرت‌المثل  ایام تصرف را بخواهد. اما اجور معوقه زمانی است که هنوز قرارداد اجاره تمام نشده است.

  • فرآیند مطالبه اجور معوقه

گاهی موجر نزد ما آمده و قصد داشته از مستاجرش شکایت کند که اجاره‌هایش را پرداخت نمی‌کند. در این صورت ما به او توصیه می‌کنیم که با استفاده از قرارداد اجاره، به شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست مطالبه اجور معوقه به همراه کلیه خسارات را تقدیم کند. شورا پس از بررسی دلایل و مدارک، هم مقدار اجور معوقه و هم سایر خسارات موجر را از پول پیش مستاجر کم می‌کند و مابقی را به مستاجر برمی‌گرداند.

  • فرآیند مطالبه اجرت‌المثل

وکیل دعاوی ملکی در سامانه وکیل نوین به موجرانی که می‌خواهند اجرت‌المثل از مستاجرشان دریافت کنند، دو نکته را گوشزد می‌کند:

۱-مستاجر باید از ملک استفاده کند یعنی قرارداد اجاره تمام شده ولی مستاجر همچنان در ملک سکونت یا مغازه دارد.

۲- موجر باید این اجرت‌المثل را درخواست کرده و مستأجر از پرداخت آن خودداری نماید، سپس به دادگاه مراجعه کند.

دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک هر دو طرف، قرار کارشناسی صادر می‌کند. کارشناس با درنظر گرفتن مواردی مثل شرایط، موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه و مقدار اجاره قبلی، مبلغ اجرت‌المثل را مشخص و به دادگاه اعلام می‌کند. دادگاه براساس اظهارنظر کارشناس رای می‌دهد که این رای قابل اعتراض برای مستاجر خواهد بود.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین در فرآیند مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل

وکیل دعاوی ملکی سامانه در وکیل نوین با آگاهی از قوانین موجر و مستاجر و داشتن تجربه در مورد رویه‌های شورای حل اختلاف برای صدور رای در موارد مشابه، می‌تواند به بهترین راه‌حل موکل خود را راهنمایی و مشاوره کند. همچنین، وکیل دعاوی ملکی با تسلط بر قراردادهای اجاره می‌تواند هنگام تنظیم قرارداد اجاره در کنار موجر یا حتی مستاجر مشاوره‌ی خوبی باشد.

وکیل متخصص ملکی

 
  • دعاوی مربوط به پیش فروش ملک

یکی از دعاوی ملکی که به وکیل دعاوی ملکی  ارجاع می‌شوند و امروزه تعداد آن نیز زیاد شده است، دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان است. پیش فروش مربوط به زمانی است که سازنده‌ ملکی را دارد می‌سازد و آن را در حین ساخت می‌فروشد. در پیش فروش ملک سه طرف وجود دارد:

۱- مالکی که با قرار است سازنده ملکش را بسازد و بفروشد، ۲- سازنده‌ای که ملکی را می‌سازد، ۳- خریداری که ملک را از سازنده می‌خرد یا پیش خرید می‌کند. البته گاهی مالک و سازنده یک نفر هستند. اگر مالک و سازنده دو شخص جدا باشند، بین آن‌ها «قرارداد مشارکت در ساخت» باید وجود داشته باشد و بین سازنده و خریدار هم «قرارداد فروش» یا «قرارداد پیش فروش» ملک باید تنظیم شود.

در ادامه برخی از دعاوی مربوط به پیش فروش ملک را توضیح می‌دهیم:

۱- الزام سازنده به تنظیم سند ملک پیش فروش شده

براساس قانون پیش‌ فروش آپارتمان‌ها، سازنده باید با رعایت برخی از شرایط ملک را پیش ‌فروش کند. یکی از آن شرایط این است که در دفاتر اسناد سند رسمی ملک به نام پیش خریدار تنظیم شود.

اما براساس تجربه‌ای که وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین دارند، معمولا سازنده سند رسمی تنظیم نمی‌کند و خریدار پس از چند سال دوندگی تنها می‌تواند وجه پرداختی یا در نهایت وجه التزام را نیز دریافت کند. درحالی که ارزش پول خریدار پس از چند سال دوندگی کمتر شده ولی ارزش ملک ساخته شده بالاتر رفته است.

مثلا سال ۹۴ خریدار ملکی را پیش خرید کرده و مبلغ ۱۰۰ میلیون پرداخت کرده، الان پس از ۴ سال دوندگی توانسته حکم استرداد وجه پرداختی و وجه التزام را بگیرد و سازنده مبلغ ۱۵۰ میلیون پرداخت می‌کند. در سال ۹۸، ۱۵۰ میلیون شاید حتی اندازه خرید یک ملک نشود اما ملکی که ساخته شده ارزشش به یک میلیارد رسیده است. ۱۵۰ میلیون کجا و یک میلیارد کجا! مسلما خریدار ضرر می‌کند.

  • فرآیند رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند ملک پیش فروش شده

خریدار باید با مدارکی مثل قرارداد پیش فروش، گواهی پایان کار ساختمان و … به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند و علیه سازنده دادخواست الزام به تنظیم سند را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک کند. علاوه بر مدارک بالا، دادگاه مدارک دیگری مثل پروانه ساخت، بیمه‌نامه مسئولیت براساس ماده ۹ از قوانین پیش فروش آپارتمان را طلب می‌کند.

همچنین، از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک استعلام می‌گیرد. در نهایت، پس از بررسی مدارک، حکم به تنظیم سند علیه سازنده می‌دهد. سازنده باید در مهلتی که اجرای احکام تعیین می‌کند، سند رسمی تنظیم کند و الا دادگاه ماموری را می‌فرستد و مجبور می‌کند که سند رسمی تنظیم شود. چنانچه نتوان سازنده را مجبور کرد، خریدار می‌تواند قرارداد پیش فروش را فسخ کند و وجوهی که پرداخت کرده و کلیه خسارات دیگر را دریافت کند.

۲- فسخ قرارداد به دلیل تخلف سازنده

سازنده چون هم با مالک و هم با خریدار قرارداد دارد، نسبت به هردو طرف مسئولیت دارد. در ادامه به اصلی‌ترین مسئولیت‌های سازنده که اگر آن‌ها را اجرا نکند منجر به فسخ قرارداد می‌شود، اشاره می‌کنیم:

الف) قرارداد بین سازنده و خریدار:

در قرار پیش فروش تمام جزئیات مربوط به ملک ازنظر مساحت و متراژ، تعداد اتاق‌ها، سرویس‌های مورد استفاده مثل کولر و آب و برق و گاز مجزا، پارکینگ، انباری، جنس مصالح ساختمای مورد استفاده برای بنا یا برای شیر آلات، رنگ، سیم‌کشی، دستگیره درب‌ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت و … همگی باید آمده باشد.

در صورتی که خریدار بهای ملک را پرداخته باشد ولی پس از ساخت ملک متوجه شود که از هر نظر ملک ساخته شده با آنچه در قرارداد آمده متفاوت است، می‌تواند ابتدا سازنده را ملزم کند که نمونه مطابق با قرارداد را به او تحویل دهد و چنانچه الزام سازنده ممکن نباشد، می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد را از دادگاه محل وقوع ملک داشته باشد.

  • فسخ قرارداد به علت اختلاف متراژ یا مساحت

یکی از شایع‌ترین تخلفات سازنده خلافی مساحت یا متراژ ملک است. این خلافی مساحت یا بیشتر یا کمتر از مقدار توافق شده است. اگر کمتر باشد، خریدار خواهان دعوا و اگر بیشتر باشد، سازنده خواهان دعوا می‌شود.

 در این هنگام وکیل دعاوی ملک به خریدار یا سازنده‌ای که بابت خساراتش مراجعه کرده، این طور مشاوره می‌دهد که ابتدا باید بررسی شود که این کسری چقدر است. طبق قانون پیش فروش آپارتمان‌ها، اگر تا ۵% اختلاف در مساحت باشد، هیچ کدام نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند بلکه باید نسبت به همان میزان خلافی، خسارات به دیگری پرداخت کنند. مثلا اگر کسری مساحت باشد، سازنده باید کسری را پرداخت کند و اگر اضافه مساحت باشد، خریدار باید مبلغ آن را بپردازد.

اما اگر اختلاف مساحت بیشتر از ۵% باشد حتی اگر بیشتر باشد، خریدار می‌تواند فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه کند و وجه پرداختی و خسارات را دریافت کند. اگر خلافی بیشتر از ۵% باشد ولی خریدار نخواهد که قرارداد را فسخ کند، باید هرکدام نسبت به همان میزان خلافی، خسارات به دیگری پرداخت کنند. یعنی اگر کسری مساحت باشد، سازنده باید کسری را پرداخت کند و اگر اضافه مساحت باشد، خریدار باید مبلغ آن را بپردازد.

ب) قرارداد بین سازنده و مالک:

اگر مالک در قرارداد مشارکت در ساخت اجازه پیش فروش را به سازنده ندهد ولی سازنده برخلاف این تعهد اقدام به پیش فروش کند، مالک می‌تواند از دادگاه محل وقوع ملک، فسخ قرارداد پیش فروش را هم علیه سازنده و هم علیه خریدار تقاضا کند.

در این هنگام، سازنده هم باید خسارات پیش خریدار و هم باید خسارات مالک را بپردازد. همچنین، مالک اگر در قرارداد مشارکت حق فسخ قرارداد را در صورت تخلف سازنده پیشبینی کرده باشد، فسخ قرارداد پیش فروش را هم از دادگاه بخواهد.

۳- فسخ قرارداد به دلیل تخلف خریدار

از دیگر مواردی که باید در قرارداد پیش فروش حتما با جزئیات ذکر شود، ثمن (بها) ملک و نحوه پرداخت آن است. ما برحسب تجربه دریافتیم که پرداخت بهای ملک قسطی است به صورتی که با انجام هر مرحله از ساخت، خریدار باید یکی از اقساط خود را پرداخت کند. اما اگر خریدار اقساط را پرداخت نکند، وکیل دعاوی ملکی در مشهد دو راهکار ارائه می‌دهد:

الف) اگر سازنده سند رسمی پیش فروش شده را برای خریدار تنظیم نکرده باشد، می‌تواند از دادگاه ابتدا اقساط معوقه و سپس، فسخ قرارداد را مطالبه کند و همچنین، می‌تواند به هر میزانی که خریدار تاخیر کرده، تحویل ملک را نیز به تاخیر بیندازد.

ب) اگر سازنده سند رسمی پیش فروش شده را برای خریدار تنظیم کرده باشد، باید به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده مراجعه کند. دفترخانه خریدار مهلت یک ماهه‌ای می‌دهد که اقساط معوقه را پرداخت نماید. پس از گذشت یک ماه اگر اقساط پرداخت نشدند، سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

نکته: مالک، سازنده و خریدار هر کدام می‌توانند در قراردادهایشان هم وجه التزام و هم حق فسخ را در صورت تخلف طرف دیگر پیشبینی کنند. در این صورت، با تخلف طرف دیگر می‌توانند صرفا اظهارنامه ارسال و سپس قرارداد را فسخ کنند و هم می‌توانند وجه التزام را مطالبه کنند و هم خسارات مازاد بر وجه التزام را. البته دادگاه باید سایر خسارات را تایید کند.

  • مزیت حضور وکلای ملکی سامانه تخصصی وکیل نوین دردعاوی پیش فروش ملک

قرارداد‌های مشارکت در ساخت و پیش فروش ملک جزء قراردادهای بسیار پیچیده‌ای هستند که تنظیم آن‌ها بسیار جزئی و نیاز دقت بسیار است چون هر کدام از بندهای آن بعدا می‌تواند به ضرر یا نفع هریک از طرفین تمام شود.

بنابراین، وکیل دعاوی ملکی پیشنهاد می‌کند که حتما هنگام تنظیم هریک از قراردادهای مشارکت در ساخت یا پیش فروش ملک از خدمات مشاوره‌ای یا همراهی وکلای ملکی متخصص سامانه تخصصی وکیل نوین استفاده کنید تا بعدا هنگام بروز اختلاف به دردسر نیفتید. اگرچه که هنگام بروز مشکل نیز می‌توانید از تجربه و تسلط وکلای ملکی متخصص ما نیز استفاده کنید و نگران سرمایه هدررفته ‌تان نباشد.

وکیل نوین؛ سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد .

در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما مجددا با وکیل دیگری به رایگان مشاوره می‌نمایید، این امر باعث می‌شود علاوه بر تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد.

وکیل برای تنظیم سند و الزام به تنظیم سند

 وقتی مالی مورد خرید و فروش قرار میگیرد، برای اینکه بتوان آن را متعلق به خریدار دانست، لازم است که سند آن به نام خریدار تنظیم شود. از نظر قانونی نیز معمولا دارنده یک مال همان شخصی است که سند مال به نام اوست. اما گاهی اتفاق می افتد که مالی مورد خرید و فروش قرار گرفته است و خریدار پول پرداخت کرده و حتی فروشنده هم مال را در اختیار خریدار قرار داده اما به هر دلیلی سند رسمی برای خریدار تنظیم نشده است. از جمله اینکه مثلا فروشنده مدام تنظیم سند را به تاخیر بیندازد یا خریدار فوت کند یا فروشنده فوت کند  و … در زیر به برخی پرسش و پاسخ ها در این زمینه اشاره می‌کنیم.یک ماشین ال ۹۰ خریده ام پولش را پرداخت کرده ام ولی برای من سند تنظیم نمیکند میتوانم شکایت کنم؟بله میتوانید از طریق مراجع قضایی پیگیری کنید.من یک سال و نیم پیش ماشین پراید کم کار بطور اتفاقی از یکی از اشناها خریدم و چون به ایشون اعنماد داشتم سند نزدم برگ سبز و سند برای مدتی برای مدتی دست ایشون ماند . روزی که ماشین از جلوی بیمارستان به پارکینگ منتقل شد من بهشون زنگ زدم و تقاضای برگ سبز و سند را داشتم تا ماشین رو ازاد کنم . مثل اینکه ایشون قبل از اینکه ماشین را به من بفروشد برگ سبز رو گم کرده بودند. الان نه وکالت میدهد و نه ماشین را ازاد میکند حدود ۲ماه هم هست که پدرشون فوت کرده و ماشین هم بنام پدرشون بوده ازکجا اقدام کنم برای سند؟جهت تنظیم سند و تحویل ماشین میتوانید علیه ایشان دادخواست بدهید و از این طریق ماشین و سند خود را دریافت کنیدماشینی از نمایشگاه خریداری شده و مراحل تعویض پلاک را انجام دادم و برگ سبز سند را هم گرفتم اما فروشنده میگوید همه مدارک را به من تحویل دهید تا من سند قطعی بزنم ایا درسته همه مدارک را بدم به ایشون ؟خیر ایشان باید همراه شما اقدام کند برای تنظیم سندزمینی در شهرستان داریم که سال ۵۹ خریداری شده و تنها دارای بنچاق است و کاربری کشاورزی دارد که در ان سهم هرنفر بصورت دانگ مشخص شده است اما محدوده برای هر شخص مشخص نشده که کدام قسمت ملک متعلق به چه کسی است و ما ۵ شریک هستیم حال چطور میتوان برای تفکیک و گرفتن سند ۶ دانگ برای هر سهم از شرکا اقدام نمایید؟میتوانید یک تقسیم نامه با توافق تمام شرکا تهیه کنید مطابق آن اقدام کنید درصورت عدم توافق باید به دادگاه جهت تقسیم اقدام نمایید.پنج سال پیش در منطقه شهرک رضویه خانه ای خریداری کردم که قولنامه در بنگاه معاملات ملکی ثبت و ۲۰ میلیون از پول باقی ماند برای روز انتقال سند که قرار بود فروردین ماه جاری سال پیش پرداخت بود متاسفانه هنوز این اتفاق نیفتاده است و با هربار پیگیری از مالک فقط زمان تلف شده راه حل چیست؟اظهارنامه ارسال کنید جهت تنظیم سند و سپس دادخواست علیه ایشان به دادگاه تقدیم کنید.سامانه وکیل نوین در شهرهای اهواز, بندرعباس، تهران، مشهد،کرج،اصفهان، کرمان، کرمانشاه، اراک، گرگان، شیراز، یزد، قم، قزوین، اردبیل، تبریز،آبادان، اسلامشهر، بیرجند، بجنورد، همدان، زنجان، ساری ، رشت، هرمزگان، خرم آباد، ارومیه، لرستان، بوشهر، زابل، کیش، قشم وکلای متخصص در زمینه ارث را به هموطنان عزیز معرفی می نماید.

پیش خرید آپارتمان و ملک|مراحل قانونی

پیش خرید آپارتمان و ملک

 درجامعه امروز شاهد هستیم که بسیاری ازافراددر مورد پیش خرید ملک با مشکل مواجه می شوند .مطابق قانون مدنی زمانی که عقد بیع انجام میشود مالی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد باید وجود داشته باشد که این امر در مورد خرید آپارتمانی که آماده است صدق می کند ولی در مورد پیش خرید ملکی که هنوز ساخته نشده اعمال نمیشود و همین مسئله مشکلات زیادی را در پی دارد در سال ۱۳۸۹ قانونگذار برای جلوگیری از اختلافاتی که بابت خرید و فروش آپارتمان و آپارتمان های در حال ساخت قانون پیش فروش آپارتمان ها را تنظیم نموده تا از حجم مشکلات و دعاوی مطرح شده دردادگاه ها کاسته شود .

مراحل قانونی پیش خرید آپارتمان و ملک

مطابق قانون پیش فروش آپارتمانها پس از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم نمودن شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که در آن مشخصات دقیق ساختمان مطرح می شود .تنظیم قراردادپیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت میگیرد و دفاتر املاک موظفند پس از انجام صحبت های مقدماتی طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند و به هیچ عنوان مجاز نیستند خودشان اقدام به تنظیم قرارداد نمایند. در صورت انجام این عمل مجرم تلقی می شوند . بر اساس متن مندرج در قانون پیش فروش آپارتمانها چنانچه فرد سرمایه گذار بدون تنظیم سند اقدام به پیش فروش نماید به حبس از نود روز یا جریمه نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجهی که دریافت نموده محکوم می شود

اوصاف و امکانات آپارتمان

در یک قرر داد پیش فروش کلیه امکاناتی که واحد آپارتمان خواهد داشت مانند شماره طبقه و واحد و متراژ واحد و تعداد اتاق ها .مشخص نمودن پارکینگ و انباری و مشخصات فنی ساختمان و….باید در متن قرارداد قید شود.

نحوه قیمت گذاری آپارتمان

قیمت گذاری آپارتمان با توجه به قوانین و مقرارات خاص مشخص می شود . در هنگام پیش فروش قیمت آپارتمان باید مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن باید بر اساس توافق طرفین باشد و شخص پیش خرید کنندهمتناسب با اقساط پرداخت شده مالک واحد آپارتمان خواهد بود. چنانچه عملیات ساخت و ساز براساس مفاد مندرج در قرار داد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند تا زمان پیشرفت ملک متناسب با قرار داد به تعویق بیاندازد.

 چگونگی تحویل آپارتمان

زمان اتمام پروژه ساخت و ساز و زمان تحویل ملک باید به طور دقیق در قررداد قید شود .هر چند که ممکن است این زمان تغییراتی داشته باشد که متضمن خسارت تاخیر و تادیه خواهد بود. چنانچه فروشنده نتواند در تاریخ معین شده واحد را تحویل خریدار بدهد یا به تعهدات خود به درستی عمل نکند با توجه به مواد مندرج در قانون باید خسارت بپردازد مگر اینکه با خریدار توافق کنند .بعد از پایان کار ساختمان در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تایید مهندس ناظر و فرد پیش خرید کننده میتواند  به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده وبا ارائه مدارک مبنی بر انجام کلیه تعهدات درخواست انتقال سند رسمی ملک را بدهد. اگر فروشنده ظرف مدت ده روز برای نتقال سند به دفترخانه مراجعه نکند . دفترخانه راسا برای انتقال سند به نام خریدار اقدام خواهد نمود و اداره ثبت اسناد و املاک هم موظف است که نسبت به تفکیک ملک اقدام نماید.

نکات مهم جهت پیش خرید آپارتمان و ملک

برای اینکه ملکی را پیش خرید کنیم بهتر است چند نکته را درباره قوانین خرید اپارتمان قبل از کامل شدن در  نظر داشته باشید:۱-سعی کنیدتا حد امکان از اعتماد کردن بیجا بپرهیزید و سعی کنید خودتان شخصا و با کمک گرفتن از وکلای متخص در این امر بررسی های لازم را انجام دهید.۲-گول چرب زبانی دلال ها را نخورید و حتما در مورد ملکی که تصمیم به پیش خرید آن دارید تحقیقات لازم را انجام دهید.۳- حتما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و با ارائه پلاک ثبتی همه سوابق ملک را بدست آوردید.و مطمئن شوید که مال  در توقیف یا ممنوع المعامله نباشد.۴- با مالک اصلی ملک یا وکیل قانونی اش معامله کنید و فقط در دفاتر املاکی که دارای مجوز قانونی هستند معامله نمایید.۵-حتما همه تعهدات خریدار و فروشنده در متن قرارداد قید شود و همچنین تمام مبالغ پرداختی و چکها با قید تاریخ و مبلغ و شماره چک در قرارداد نوشته شود.۶- قرارداد حتما با شخص فروشنده و یا نماینده قانونی وی با ارائه مدارک ابتدا در دفاتر املاک و سپس در دفترخانه تنظیم شود.

بیع سلف یا سلم

بیع سلم یا سلف در لغت به معنای پیش پرداخت و قبول کردن و اطاعت کردن آمده است و دراصطلاح حقوقی بیعی است که در آن بها یا ثمن معامله نقدا پرداخت می شود.اگر از دید خریدار به موضوع بیع نگاه شود پیش خرید و اگر از دید فروشنده به آن نظر کنیم پیش فروش نامیده می شود.به عبارت دیگر بیع سلم یا سلف پیش خرید یا پیش فروش است. در بیع سلم انتقال مالکیت مبیع در زمان تسلیم است نه درزمان عقد قرارداد.

بیع سلم به چه معناست؟

برای پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان چه اقدامات قانونی باید انجام داد؟

چه اوصافی از آپارتمان باید در قراردادقید شود؟

قیمت گذاری آپارتمان چگونه است؟

خریدار چگونه میتواند آپارتمان خود را تحویل بگیرد؟

برای پیش خرید یک ملک به چه نکاتی باید توجه داشت؟

فروش مال مشاع | وکیل ملک

 مال مشاع معمولا درمورد املاک مورد استفاده قرار می گیرد. اموال بر دو نوعند:۱-مال منقول۲-مال غیر متقولمال منقول : مالی است که قابل جابجایی باشد و این جا به جایی خسارتی به مال وارد نکند.مال غیر منقول: مالی که قابل جابجایی نیست و در صورتی که جا بجا شود خسارت زیادی می بیند.

مال مشاع

مال مشاع مالی است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که هر شریک نسبت به تمام آن مال حق مالکیت دارند.

نحوه فروش مال مشاعی

فروختن مال مشاعی نسبت به مالی که یک مالک دارد کار بسیار دشواری است چون معمولا شرکا در فروش مال اختلافهایی با هم دارند و همچنین معمولا مال مشاعی از مالی که یک مالک دارد ارزانتر است. برای فروختن مال مشاعی اگر شریکی بخواهد فقط سهم خودش را بفروشد نیازی به رضایت بقیه شریکها نخواهد بود . افرادی که در مال مشاع شریک هستند هر زمانی که بخواهند میتوانند درخواست تقسیم مال مشاع را بدهد مگر در مواردی که تقسیم آن امکانپذیر نباشد . چنانچه یکی از شرکا برای گرفتن دستورفروش ملک مشاعی اقدام نماید دادگاه دستور فروش ملک را صادر میکند و این حکم قابل اعتراض نیست و قطعی می باشد.

افراز در مال مشاعی

در تعریف افراز میتوان اینگونه بیان نمود که افراز عبارتست از جدا کردن سهم مشاع شرکا از هم به عبارت دیگر در تقسیم مال  غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم آنها.

چگونگی دعوی افراز

دعوی افراز به وسیله ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر به عمل می آید همه  مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده در دعوی دخالت داشته باشند و در جریان عملیات اجرایی  قرار گیرند.

مرجع صالح برای افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن تمام شده چه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نه در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند نفر از شرکا باشد با واحد ثبتی که به محل وقوع مال نزدیک تر است می باشد.واحد ثبتی با رعایت قوانین و مقررات مربوط به املاک ملک مورد تقاضا را تقسیم میکند.تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک بین مالکان مشاعی برای دستیابی به سهم شرکا ضروری است.

تعریف تفکیک

تفکیک در لغت به معنای جزء جزء کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارتست از تجزیه کردن مال غیر منقول به قسمتهای کوچکتر.

تفاوت افراز و تفکیک

افراز و تفکیک به طرق مختلف با هم تفاوت دارند که بعضی از آنها عبارتنداز:الف)ملک تنها با وجود یک مالک هم قابل تفکیک است ولی در افراز باید حتما باید بیشتر از یک مالک وجود داشته باشد.ب)تفکیک باید با رضایت مالکان مشاع باشد ولی افراز حتی در صورت اختلاف هم انجام میشد  ممکن است بین مالکین  اختلافی پیش آید و تقاضای افر از ملک را نمایند.ج)در تفکیک صورتجلسه ی تفکیک تنظیم میشود اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.د) در تفکیک صورت جلسه تنظیم میشود ولی در افراز رای صادر میشود.

فروش مال غیر در اموال مشاع

انتقال هر مالی شرایط خاصی دارد که یکی از آنها رضایت طرفین در معامله است چنانچه معامله ای بدون رضایت یکی از طرفین انجام شود اصل صحت معامله را رعایت نکرده اند که این مسئله باعث باطل شدن معامله شده و مجازات کیفری در پی دارد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به تقسیم مال مشاعی

مرجع صالح به رسیدگی افراز مال مشاعی در حال حاضر دو مرجع می باشد :۱-واحد ثبتی که در محل مال غیر منقول وجود دارد.۲-دادگاه عمومی که در محل مال غیر منقول وجود دارد.بر اساس ماده یک قانون افراز فروش مال مشاعی سال۵۷(افراز مال مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده باشد خواه در دفتر املاک ثبت شده باشد خواه ثبت نشده باشد اگر از طرف شرکا درخواست شده باشد با واحد ثبتی خواهد بود که نزدیک به محل وقوع مال مشاعی باشد . واحد ثبتی با رعایت کلیه همه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را تقسیم میکند.در صورتی که چهار شرط زیر واحد ثبتی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را ندارد:الف) مال مشاع از نوع اموال غیر منقول (ملک) باشد.ب)جریان ثبتی این ملک مشاعی غیر منقول باشد .ج)نسبت به ملک سند معارض صادر نشده باشد.د)جزو اموال محجورین یا اموال مجهول المالک نباشد.

نحوه تقسیم اموال مشاع منقول

مطابق قانون افراز و فروش مال مشاعی مصوب ۱۳۵۷ و قانون مدنی دعوای افراز و تقسیم اموال منقول مشاع فقط در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.

مال مشاع چیست؟

چگونه میتوان مال مشاعی را فروخت؟

افراز در مال مشاعی به چه معناست؟

دعوای افراز به چه صورت است؟

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کجاست؟

تفکیک مال مشاعی به چه طریق انجام میشود؟

تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟

قوانین موجر و مستاجر | معرفی وکیل ملک

قوانین موجر و مستاجر گر موجر مغازه ای را برای شغل مثلا طلا فروشی اجاره کرده باشد نمی تواند بدون اجازه موجر شغل خود را تغییر دهد ، و به شغل مثلا مکانیکی بپردازد چون در صورت مخالفت موجر می تواند قرارداد مستاجر را فسخ کند .

وکیل متخصص

در این مقاله که توسط کارشناسان وکیل نوین نوشته شده است . تلاش بر این بوده است تا قوانین مالک و مستاجر به صورت کامل توضیح داده شود برای هماهنگی مشاوره با کارشناسان و ملاقات با وکلا متخصص در زمینه ملک ، قرارداد ، فسخ قرارداد  ، تنظیم قرارداد ، ابطال قرارداد  در سطح کشور و هرشهری که در آن ساکن می باشید.

قوانین موجر و مستاجر

تعریف اجاره :

اجاره یک نوع قرارداد است که براساس آن یک نفر که مالک یا موجر گفته می شود .

خانه ، آپارتمان یا مغازه خود را به شخص دیگری که مستاجر گفته می شود ، طبق مدت و اجاره بها یا کرایه معین که با همدیگر توافق می کنند به اجاره واگذار می کند.

شرایط اجاره :

موجر باید نسبت به خانه ، آپارتمان یا مغازه مالک باشد :

اجاره دادن فقط توسط مالک یا وکیل او باید باشد مستاجر هم می تواند مکان یا محلی که از موجر اجاره کرده است، را به کس دیگر اجاره دهد .

مگر اینکه مالک این اجازه و حق را از مستاجر در قرارداد سلب کرده باشد.

مدت که مستاجر اجاره می کند باید در قرارداد مشخص و تعیین شود اینکه در قرارداد اجاره مدتی ذکر نشود قرارداد باطل است.

به طور معمول این مدت یک سال تعیین می شود.

دو طرف قرارداد یعنی موجر و مستاجر بالغ و عاقل باید باشند :

بنابراین کودکانی که بالغ نشده اند و افراد دیوانه نمی توانند ملکی را اجاره بدهند ،

یا ملکی را خود به طور مستقل اجاره کنند بلکه قیم یا سرپرست این افراد باید دست به این اقدام بزنند .

اجاره نامه باید کتبی باشد :

براساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باید اجاره به صورت کتبی تنظیم شود .

نیاز به امضای دو نفر شاهد که زیر قرارداد را امضا کنند را دارد بعلاوه باید در دو نسخه صورت بگیرد.

تا بتوان از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ استفاده کرد.

نکته: در صورت بی دقتی و رعایت نکردن شرایط قانونی در تنظیم قرارداد ، امکان این وجود دارد  که مالک دیگر نتواند ملک خود را تخلیه کند و یا برای تخلیه مجبور به پرداخت کردن مبلغی به مستاجر باشد. باتوجه به این شرایط و قوانین که در زمینه ملک و قرارداد و اجاره وجود دارد برای جلوگیری ،از مشکلات با بهره مند شدن از وکیل متخصص در زمینه ملک و قرارداد و مشاوره با او بهترین  انتخاب و راه حل می باشد .

تکالیف موجر

۱. مورد اجاره باید به مستاجر تحویل داده شود. بعد از اینکه قرارداد منعقد شد ، باید موجر مورد اجاره را که شامل خانه ، آپارتمان یا مغازه باشد را به مستاجر تحویل دهد.

۲ . هنگامی که مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه می کند موجر موظف به پس دادن پول پیش می باشد.

۳ . اگر ملکی که موجر به مستاجر اجاره می دهد نیاز به تعمیرات داشت : مثل خرابی آسانسور ، موتورخانه و … باید موجر تعمیرات را انجام دهد و بعد ملک را به مستاجر تحویل دهد .

 موجر چه کسی است؟

به صاحب ، مالک خانه ، آپارتمان یا مغازه که این ها را اجاره می دهد موجر گفته می شود.

مستاجر کیست؟

فردی است که این املاک را یعنی خانه ، آپارتمان یا مغازه را با پرداخت کرایه ( پول ) از موجر اجاره می کند.

تکلیف مستاجر

کرایه را پرداخت کردن :

۱ – کرایه معمولا به صورت ماهانه پرداخت می شود ،بنابراین مستاجر باید کرایه را پایان هر ماه به مالک یا نماینده مالک پرداخت کند.

۲ – اگر در قرارداد اجاره این موضوع که در صورت عدم پرداخت کرایه توسط مستاجر قید شود ،ملک را باید تخلیه کند ، موجر همچین حقی را دارد.

نکته : در بسیاری از موارد مستاجر خانه یا آپارتمان را به صورت کامل رهن می کند. و به علت اینکه مبلغ رهن بالاست کرایه ای در کار نیست ولی اگر موجر ملک خود را بخواهد به صورت رهن و اجاره به کسی اجاره دهد مبلغ رهن در این موارد کم است و کرایه ماهانه هم وجود دارد. در زمانی  قرارداد پایان یافت مستاجر باید محل اجاره را باید تخلیه کند.

نکاتی که مستاجر ملزم به رعایت آنها است

۱ – اگر خانه نیاز به تعمیرات غیر اساسی مثل رنگ آمیزی ، تعویض لامپ ، پریز ، کلید و … را داشت ، انجام این کارها توسط مستاجر باید صورت بگیرد.

۲ –  مستاجر نسبت به آب ، برق ، گاز ، تلفن و شارژی که در خانه استفاده می کند مسئول پرداخت آن خودش است.

۳ – مستاجر باید در ملکی که اجاره می کند تمام دقت و مراقبت خود را بکند که خسارتی به ملک وارد نشود ، در صورتی که خسارت وارد کند جبران آن به خود مستاجر مربوط می شود .

نکته: اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی مثل تعمیر موتورخانه داشت و چون این تعمیرات با خود موجر می باشد مستاجر حق اینکه از ورود موجر جلوگیری کند را ندارد.

حقوق مستاجر چیست ؟

در خانه یا آپارتمان :

۱ – مستاجر ، خانه یا آپارتمانی که اجاره می کند برای خود و افراد خانواده اش است بنابراین حق استفاده از انباری و پارکینگ را دارد مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق شده باشد.

۲ – در هنگام تخلیه ، پول پیشی که مستاجر هنگام اجاره به موجر داده است را باید به مستاجر پس بدهد.

اگر آپارتمان یا خانه ای که مستاجر اجاره کرده است نیاز به تعمیرات کلی داشت موجر باید این تعمیرات را انجام دهد .

۳ – مستاجر خانه یا مغازه که اجاره کرده است را می تواند به کس دیگری اجاره دهد ،مگر اینکه در قرارداد خلاف آن توافق شده است.

در مغازه و محل کسب :

فردی که مغازه برای شغل خاصی انتخاب کرده است بنابراین باید به همان شغل بپردازد.

اگر نپرداختن به آن شغل یا تغییر شغل بدون اجازه موجر باشد ، موجر حق فسخ قرارداد را دارد مستاجر باید محل را تخلیه کند.

حقوق موجر چیست ؟

اجاره بها را در زمان های مشخص دریافت کردن در پایان قرارداد حق دارد تخلیه را درخواست کند.

برای انجام تعمیرات حق اینکه به محل مورد اجاره مراجعه کند را دارد.

خسارت به مال مورد اجاره

اگر خسارتی که مستاجر به مغازه یا خانه وارد کرده باشد باید خودش آن را جبران کند و اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کرد موجر می تواند با مراجعه به دادگاه ، از طریق پول پیش مستاجر که نزد خود دارد خسارتش را جبران کند.

تضمین تخلیه

اگر مستاجر با توجه به اینکه مدت قرارداد آن به پایان رسیده باشد محل مورد اجاره را تخلیه نکند ،

موجر می تواند از طریق دادگاه مستاجر را به تخلیه اجبار کند ،و مبلغ رهن یا پیش پرداخت را موجر به مستاجر باید برگرداند.

معمولا در این حالت موجر در زمان انعقاد قرارداد برای پیش پرداخت چک یا سفته به عنوان رهن می گیرد ،که در صورت عدم تخلیه بتواند به اجرا بگذارد .

برهم زدن قرارداد اجاره توسط مستاجر :

در قرارداد اجاره معمولا این شرط وجود دارد که اگر مستاجر بخواهد قرارداد را فسخ یا برهم بزند،

یک ماه قبل از برهم زدن اجاره به موجر اطلاع دهد که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر ،قرارداد اجاره به پایان می رسد و موجر هم با برگرداندن پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را تحویل بگیرد.

در صورتی که اوصافی که موجر از ملک مورد اجاره را گفته است را نداشته باشد:مثلا بگوید خانه من دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است ولی خراب باشد یا نداشته باشد ،یا بگوید مغازه ی من صد متری است ولی هشتاد متری باشد مستاجر حق دارد اجاره را برهم بزند.

در هر صورت اگر بخواهد اجاره را فسخ کند باید به دادگاه مراجعه کند.

برهم زدن قرارداد توسط موجر

۱ . اگر مستاجر محلی را که اجاره کرده است را به محلی که خلاف قوانین قانون باشد تبدیل کند موجر با درخواست از دادگاه می تواند قرارداد را برهم بزند.

اگر مستاجر باعث خرابی ملک یا خسارت شود در هنگام استفاده از آن موجر توسط دادگاه می تواند ،منع مستاجر را بخواهد در صورتی که منع امکان نداشت می تواند موجر اجاره را برهم بزند.

دو طرف قرارداد با هم توافق کنند که اجاره را برهم بزنند یعنی اقاله کرده اند.

برای تخلیه ملک تقاضای مهلت کردن

در صورت پایان قرارداد مستاجر ملک مورد اجاره را ترک نکرده باشد موجر با مراجعه به دادگاه می تواندمستاجر را مجبور به تخلیه کند اگر مستاجر با توجه به دلیل نتواند ملک را تخلیه کند دادگاه بررسی می کندو معمولا به مدت یک ماه به آن مهلت می دهد.

در این صورت مستاجر باید اجاره ی این یک ماه اضافه را هم پرداخت کند.

انجام کارهای دادگاه و نوشتن لایحه دفاعیه چه برای موجر چه برای مستاجر نیازمند داشتن یه وکیل متخصص می باشد علاوه بر سریع انجام شدن کار بلکه به نتیجه دلخواه هم می رسید.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

روابط موجر و مستاجر

‌ماده ۱- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آنکه باقرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

‌ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.

‌ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

‌ماده ۴- در صورتی که‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضررو زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به‌‌ همان میزان‌خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

‌ماده ۵- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادرمی‌شود.

سرقفلی ۱۳۷۶

ماده ۶ – هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

‌تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

‌تبصره ۲ – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

‌ماده ۷ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها وتخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

‌ماده ۸ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

‌ماده ۹ – چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

‌ماده ۱۰ – در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد. تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

‌ماده ۱۱ – اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌بود.

‌ماده ۱۲ – آئین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران‌خواهد رسید.

‌ماده ۱۳ – کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.

آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۸

۱۳۷۸. ۰۲. ۱۹ – ۶۹۱۴۵. ت ۱۹۸۴۵‌هـ – ۱۳۷۸. ۰۳. ۱۷ – ۲۰۴ ‌وزارت مسکن و شهر سازی – وزارت دادگستری ‌آیین دادرسی مدنی ـ تجارت ـ دفا‌تر اسناد رسمی ـ روابط موجر و مستأجر ‌هیأت وزیران در جلسه مورخ ۱۳۷۸. ۲. ۱۹ بنا به پیشنهاد شماره ۹۳۲. ۱۱۰. ۰۵ مورخ ۱۳۷۷. ۲. ۲۸ وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و دادگستری و‌به استناد ماده (۱۲) قانون روابط موجر و مستأجر – مصوب ۱۳۷۶. ۵. ۲۶ – آیین نامه اجرایی قانونیاد شده را به شرح زیر تصویب نمود:

‌آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر

‌ماده ۱ – منظور از واژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر – مصوب ۱۳۷۶. ۵. ۲۶ – می‌باشد.

‌ماده ۲ – موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد: ۱ – روابط استیجاری قبل از اجرای قانون. ۲ – روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرار داد اجاره قبل ازلازم‌الاجرا شدن قانون باشد. ۳ – روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره. ۴ – موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد. ۵ – در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.

‌تبصره – رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدا «از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای‌قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.

‌ماده ۳ – رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبرمربوط به دعاوی غیر مالی و‌بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

‌ماده ۴ – رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

‌ماده ۵ – ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر اینکه‌طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

‌ماده ۶ – اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مأمور مکلف است آن را‌ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و‌ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

‌ماده ۷ – چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع‌کافی باشد ابلاغ می‌شود.

‌ماده ۸ – هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل‌الصاق می‌نماید.

‌تبصره – در اعلامیه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید‌خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و‌ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.

‌ماده ۹ – در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.

‌ماده ۱۰ – در خواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود: ‌الف – نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم مقام وی، ب – نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قایم مقام قانونی وی. پ – مشخصات عین مستأجره ت – مشخصات و تاریخ سند اجاره

‌تبصره ۱ – تصویر مصدق قرارداد باید پیوست در خواست نامه یاد شده باشد

‌تبصره ۲ – در صورت فوت موجر یا مستأجر، وراث آن‌ها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستأجر ایادی منتقل الیهم و در صورت‌حجر موجر یا مستأجر نماینده قانونی آن‌ها قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.

‌ماده ۱۱ – سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت در خواست کننده اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قیدتخلیه محل عین مستأجر‌موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌نماید.

‌ماده ۱۲ – اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفتر خانه ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدور دستور ابلاغ و‌تخلیه به مأمور اقدام نموده و مأمور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین نامه‌عمل نماید.

‌ماده ۱۳ – چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستأجرقادر به تخلیه مورد اجاره‌نباشد و استمهال نماید، مراتب در خواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود. ‌مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

‌ماده ۱۴ – دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت‌قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره باسرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

‌ماده ۱۵ – مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای‌‌ همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

‌‌ماده ۱۶ (به ماده ۱۵ تغییروماده۱۵حذف شده است).

‌ماده ۱۷ – در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک در‌خواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم‌می‌نماید در این خصوص مستأجر می‌تواند تأمین حقوق خود را از دادگاه در خواست نموده و دادگاه مکلفل است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ‌نماید.

‌ماده ۱۸ – در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید‌قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه‌دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را مدلل بداند در این صورترسانه‌های پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات‌اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

‌ماده ۱۹ – چنانچه شکایت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود موجر حق دارد خسارتی را که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه‌به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.

‌ماده ۲۰ – چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی‌و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورداجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌به مستأجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد

 شعار گروه تخصصی وکیل نوین 

دقت ، سرعت ، رسیدگی  تخصصی می باشد 

در چه مواردی شکایت عمومی باطل می شود|وکیل در شیراز

 

۱ . فوت متهم یا محکوم علیه :

یکی از اصول اساسی حقوق کیفری اصل شخصی بودن مجازات هاست. با این وجود تنها خود متهم مجازات می شود و اگر فوت کند دعوای عمومی که هدف آن اعمال مجازات یا اقدامات تامینی و تربیتی نسبت به مرتکب است ، از بین می رود. فوت متهم یا محکوم علیه جزء موارد منع تعقیب است. اما در مورد اشخاص حقوقی برای اینکه بدانیم انحلال آنها تاثیر دارد باید آنها را از هم جدا کنیم . به این صورت که انحلال ( از بین بردن ) قانونی راباید از موارد سقوط دعوای عمومی بدانیم ولی انحلال ارادی شخص حقوقی که امکان دارد به خاطر فرار از مجازات و محکومیت کیفری باشد ، را جزء موارد سقوط دعوای عمومی نمی توان شناخت.

طبق ماده ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی :

در صورتی که شخص حقوقی به صورت غیر ارادی قرار موقوفی تعقیب ( متهم  برای مدت زمانی تعقیب نمی کنند ) یا موقوفی اجرا که صادر می شود را از بین ببرد. مقررات مربوط به قرار موقوفی از مقررات آیین دادرسی کیفری تبعیت می کند. در مورد دیه و خسارت ناشی از جرم طبق مقررات مربوطه اقدام می شود.

طبق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری :

درباره ی دیه مطابق قانون مجازات اسلامی عمل می گردد. اگر دعوای عمومی از بین برود موجب نمی شودکه دعوای خصوصی نیز از بین برود. درباره ی جرم هایی که دیه توسط مرتکب باید پرداخت شود بعد از اینکه قرار موقوفی تعقیب بعد از فوت متهم توسط بازپرس صادر شد دادستان برای صدور حکم، در مورد دیه به دادگاه دستور می دهد.

۲ . گذشت شاکی در جرائم قابل گذشت :

همه جرائم معمولا جنبه عمومی دارند و بخاطر لطمه ای که به نظم عمومی جامعه وارد می کنند جرم شناخته می شوند. پس هیچ جرمی نیست که جنبه عمومی نداشته باشد اما بعضی از جرم ها هست ، که علاوه بر جنبه عمومی آن به اموال و حیثیت اشخاص هم لطمه می زند و جنبه خصوصی پیدا می کند. ( سرقت ، تخریب ، افترا ، اشاعه اکاذیب ( منتشر کردن دروغ ) و … ) اما هیچ جرمی فقط نمی تواند جنبه خصوصی داشته باشد بلکه می تواند هم جنبه خصوصی و هم عمومی داشته باشد و به همین خاطر برخی جرائم هست که جنبه عمومی آن نسبت به خصوصی بیشتر است و بالعکس. بنابراین قانونگذار در مواردی که شاکی خصوصی از شکایت خود صرفه نظر می کند ، و قانونگذار هم جنبه عمومی آن را سعی می کند نادیده بگیرد. در جرائم اصل بر غیر قابل گذشت بودن جرائم است. در ماده ۳۰۱ قانون مجازات اسلامی آمده است چنانچه در قانون قابل گذشت بودن جرمی آورده نشده باشد غیر قابل گذشت حساب می شود. وکیل نوین در شهر شیراز  با وکلا و کارشناسان مجرب از طریق حضوری و تماس تلفنی آماده حل مشکلات شما می باشند.شما می توانید سوالات حقوقی خود را از طریق تماس تلفنی و یا به صورت آنلاین در سایت و شبکه های اجتماعی  مطرح کنید .

روش های تشخیص قابل گذشت بودن جرائم :

۱ . قانونگذار در ماده یا موادی از قانون جرایمی را ذکر کرده باشد که شاکی خصوصی در صورتی که گذشت کند ، تعقیب آنها متوقف می شود.۲ .شیوه تعیین ضابطه به این معنی است که در قانون در برخی از موارد برای آن مجازاتی تعیین نشده است ، و همچنین مشخص نیست که قابل گذشت یا غیر قابل گذشت است. بنابراین باید دادگاه تصمیم بگیرد که چه نوع جرمی است. در این روش قضات ممکن است تصمیم های متنوعی بگیرند.

طبق ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی :

علاوه بر جرائم تعزیری که در دیات و قذف و جرائمی که طبق قوانین خاص قابل گذشت می باشند. جرائم درج شده در قسمت اخیر ماده ۵۹۶ و … تعزیرات قابل گذشت محسوب می شوند. اگر جرمی در قانون قابل گذشت بودن آن مشخص نباشد غیر قابل گذشت بحساب می آید . مگر اینکه حق الناس باشد و شرعا قابل گذشت باشد. قابل گذشت بودن جرائم به دو صورت کتبی و شفاهی صورت می گیرد اگر کتبی باشد باید شخصا توسط فرد یا وکیل او تسلیم شود یا در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و امضای او توسط سر دفتر گواهی شود و اگر شفاهی باشد در حضور مرجع رسیدگی به پرونده بیان شود و بعد از اینکه صورت جلسه تنظیم شد از سوی شاکی امضا شود. گذشت بعد از وقوع جرم باید انجام شود و قبل از جرم اگر فرد منصرف از شکایت شد رضایت تلقی می گردد. کسی که گذشت می کند باید عاقل ، بالغ و رشید باشد در صورتی که شکایت آن جنبه مالی دارد را داشته باشد

انواع ملک از نظر نوع سند | وکیل سند و ملک

 

انواع ملک از نظر نوع سند

سند قطعی ( دارای سند مالکیت ) :

در این نوع مالکیت-اعم از مسکونی، تجاری و غیره-سند ملک ( همان دفترچه مالکیت یا سند سیم سربی یا سند تک برگی ) از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک » یا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی ( با لحاظ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ) به نام صاحب آن ثبت شده و مالکیت دارنده سند مزبور، کاملاً محرز و قطعی است و هیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت برای دارنده سند وجود ندارد.این حالت بهترین، مطمئن ترین و بی دردسرترین نوع مالکیت است و نزد کلیه افراد و اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی از قبیل سازمان ها و نهادهای دولتی و خصوصی، پذیرفته شده و در هر نوع دادگاهی از طرف وکیل نیز صاحب سندمالک ملک شناخته می­شود و انکار و تردید در مورد آن پذیرفته نمی باشد.

سند قول نامه ای

اگر به آگهی های فروش املاک در روزنامه ها رجوع کنید، به چنین عباراتی بر می­خورید: «فروش زمین در . . . . .  با سند منگوله دار » یا « فروش زمین در . . . . .  با مبایعه نامه » یا « قول نامه ای » منظور از « سند منگوله دار » یا « سند قطعی » یا « سند رسمی » همان است که در مبحث قبل گفته شد.در مورد حالت دیگر ( قول نامه ای ) در این قسمت اجمالاً توضیحاتی داده می­شود اما پیش از آغاز این بحث، یعنی املاکی که بین عموم مردم و حتی آژانس های مسکن به اسم « قول نامه ای » شناخته می شوند، لازم است در مورد  « سند » مختصر توضیحاتی ارائه شود.ماده ی ۱۲۸۴ قانون مدنی ایران، سند را چنین تعریف میکند:«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »  این تعریف بسیار کلی است و مباحث مالی، مراسلاتی، مدارک تحصیلی، ازدواج و طلاق و تقریباً هر زمینه ای از جمله املاک را در بر می گیرد.همان قانون در تفسیر و بیان جزئیات بیش تر، در مواد ۱۲۸۶ و ۱۲۸۹ سند را  به  دو نوع « رسمی»  و « عادی » تقسیم بندی می نماید.مطابق ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی « اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد  سایر  مأمورین رسمی  در حدود  صلاحیت ها  آن ها  بر طبق  مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است» و برابر ماده ی ۱۲۸۹ « غیر از اسناد مذکوره در ماده ی ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی است » « سند منگوله دار»  و « بنچاق» همگی سند رسمی هستندولی در بین این موارد فقط با رعایت تشریفات مقرر قانونی،املاک دارای دفترچه مالکیت (سند منگوله دار) را می توان به نام مالک، ثبت رسمی کرد.صدور دفترچه مالکیت ( سند منگوله دار ) یا ثبت آن به نام افراد ، با رعایت تشریفات مقرر قانونی در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفترخانه های اسناد رسمی انجام می شود .( با این توضیح که در حال حاضر سند منگوله دار به سند تک برگی تبدیل شده است ) اما برای برخی املاک ، پس از صدور بنچاق، مالک، اقدامی برای اخذ دفترچه مالکیت به نام خود نکرده است و تبعاً در دفاتر ثبت اسناد نیز بنام وی نشده است.معامله ی این گونه املاک به صورت « قول نامه » یا به تعبیری همان « مبایعه نامه» و عمدتاً در آژانس های مسکن و معاملات املاک، صورت می گیردو بین مردم به نام املاک « قول نامه ای» معروف هستند. (صرف نظر از مفاهیم حقوقی ) این« قول نامه » یا « مبایعه نامه»  سند عادی محسوب می شود. از دیگر موارد می توان به زمین هایی اشاره کرد که هنوز برای آن ها پلاک ثبتی ، تخصیص داده نشده و یا سندی صادر نشده و به طرق مختلف و در فرایند زمان از جمله وراثت و . . . به ایادی بعدی تخصیص یافته و یا فقط عده ای با درج استشهاد و امضاء یا اثر انگشت، اعلام کرده اند که زمین متعلق به فردی با فلان مشخصات می باشد و مالک برای گرفتن سند اقدامی نکرده است. خرید و فروش این نوع املاک هم با قول نامه  یا مبایعه نامه صورت می گیرد.

برای درک جزئیات این دو، تفاوت اسناد رسمی و عادی در زیر بیان می شود :

الف- مطابق مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک ، برای سند رسمی می توان بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند، تقاضای صدور اجراییه نمود، در حالی که برای اجرای اسناد عادی، رسیدگی و صدور قطعی حکم دادگاه لازم است.ب- تفاوت دیگر دو نوع سند، در اعتبار آن ها نسبت به اشخاص ثالث است. ماده ی ۱۲۹۰ قانون مدنی در این باره چنین می گوید : ” اسناد رسمی درباره ی طرفین و وارث و قائم مقام آنان، معتبر است . . . ”پ- و دیگری اعتبار بیشتری است که قانون گذار برای اسناد رسمی قائل شده است. از این نظر که ادعای انکار و تردید بر علیه سند رسمی، پذیرفته نمی شود. در حالی که پیرامون سند عادی این ادعا وجود دارد.

سند رهنی

از قدیم فرهنگی در جوامع وجود داشت که وقتی کسی پولی قرض می کرد ، وام دهنده چیزی مثلاً جواهر یا ظرف یا شبیه آن ها را از او می گرفت تا اگر بدهکار پول را نپرداخت، وام دهنده بتواند ، آن مال را به جای پول خود ضبط کند. به این مال « رهن » گفته می شود.در ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی کشور،رهن این گونه تعریف شده است :« رهن، عقدی است که به موجب آن مدیون،  مالی را برای  وثیقه  به داین می دهد. رهن دهنده  را راهن و طرف مقابل را مرتهن می گویند. به مال مورد رهن نیز در قوانین « مال الرهانه » یا « عین مرهونه » گفته می شود. به مبحث ملک باز می گردیم.مالکیت رهنی یعنی این که شما ملکی را در ازای دریافت وام، نزد بانک یا مؤسسه ای که از آن وام می گیرید گرو ( رهن ) بگذارید و این موضوع در سند ملک شما قید شود.این حالت مالکیت عموماً زمانی پیش می آید که :به خود ملک وام تخصیص داده شود. با گرو گذاشتن آن، وامی گرفته شده باشد. در این صورت سند به نام مالک بوده اما در رهن بانک یا مؤسسه ی وام دهنده است و در صورتی که مالک، وام خود را نپزدازد،بانک یا مؤسسه ی وام دهنده می تواند از طریق مراجع قانونی و قضایی، ملک را تصاحب کند. زمانی یک سند، رهنی است که در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور نماینده ی بانک، این موضوع در سند قید شود.گاهی نیز سند در مقابل دریافت ضمانت نامه ی بانکی گرو گذاشته می شود.مثلاً فردی یا شرکتی که پیمانکار است، باید در مقابل یک پیمان ( قراردادهای خصوصی، دولتی ) ضمانت نامه ی بانکی به کارفرمای خود ارائه دهد.الف-حالت مشتمل بر رهن :زمانی که شما بخشی از مبلغ ملک را هنگام خرید، پرداخت می کنید اما مقداری پول کم می آورید.این کسری پول را از بانک وام می گیرید که در سند ملک به عنوان بدهی منظور می شود و در واقع میزان مبلغ وام ، کم تر از مبلغ ارزش ملک است.ب-حالت مشتمل برصلح حقوق :این حالت برای زمانی است که ارزش وام دریافتی از بانک یا مؤسسه ی مالی، بیش از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد.در این صورت وام گیرنده فقط حق انتفاع  ( کسب درآمد )  از ملک موردنظر را داشته و حق هیچ نوع معامله ای را ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند. در هر حال، هنگام خرید ملک از عدم رهنی بودن سند، اطمینان حاصل کنید. مگر اینکه از نظر  خودتان مانعی نداشته باشد.مطلب آخر این که سند رهنی را نمی توان به عنوان وثیقه ملکی در مراجع قانونی استفاده نمود و یا اینکه از قبل آن تسهیلات بانکی اخذ نمود.

سوالات مربوط به ملک از وکلای وکیل نوین|مشاوره حقوقی

 

سوالات مربوط به ملک از گروه وکلای وکیل نوین

سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند، با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد. میخواستم ببینم تکلیف ما چیست؟ درصورت نیاز به وکیل فرم زیر را پر کنید

شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید .

خیلی از املاک به صورت قولنامه ای فروخته میشود و خیلی ها از قبل انقلاب اسلامی به اشخاص به ارث رسیده اند که حتی هیچ سندی را ندارند .

اگر قولنامه قبل از سال ۷۰ میباشد از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت .اگر بعد از آن و یا حتی قبل از آن باشد از طریق اقامه دعوی تنفیذ قولنامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت مالک رسمی و واسطه‌ها.

چندی از سوالات از گروه وکلای نوین

زمینی را چند سال پیش معامله کرده بودم و بابت آن ۴ چک به فروشنده پرداخت کردم که قرار بر این شد که دو فقره چک آخر را هر زمان که سند قطعی به نام زده شد آنها را وصول کند این موضوع در قولنامه هم قید شده است. ولی از آن موقع دو سال گذشته و در این مدت چندین بار به ایشان گوشزد کرده‌ بودم ولی متاسفانه نه تنها سند به نام نزدند بلکه چکها را خرج کرده‌اند و چکها برگشت زده شده‌اند. از لحاظ حقوقی چه کار باید کرد؟

اگر کسی که چک‌های شما در ید وی می‌باشد شکایت نمود، قرارداد تنظیمی را ارائه نمایید که فروشنده زمین حق خرج کردن چک‌ها را نداشته است و ضمناً می‌توانید تقاضای تنظیم سند زمین را هم از طریق دادگاه حقوقی نمایید.

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟

 آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان می باشد و همه کسانی که قبل از  آخرین خریدار تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

 منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر حاضر نمی شود ، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟

 باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر که حاضر نمیشود علاوه بر آن کنتور برق منزل هم قسطی بوده و حدود چهارصد هزار تومان هم قبض پرداخت نشده دارد که قبلاً اعلام نکرده بود، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟

باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

زمینی در محدوده شهید محلاتی که مدرک قولنامه داشت و آن را از طریق صاحب قبلیاش به صورت وکالتی خریداری کردم. این زمین ۴۵ متر است در صورتی که در قولنامه ۵۵ متر به من فروخته شده و صاحب قبلیاش میگوید ۱۰ متر توی کوچه افتاده و زمین شما ۴۵ متر است و به همین خاطر ۴۵ متر زمین به نام من زده شده. این زمین در محدوده اتوبان واقع شده ولی اطرافش خانه ساخته شده است. سوالم این است آیا با سندی که داریم یعنی قولنامه و وکالت من با مشکل مواجه نمیشوم و زمین معتبر است؟

اگر زمین من یک روزی وارد فضای سبز شد یا جزء خیابان شد آیا میتوانم پولی از شهرداری بگیرم یا خیر؟آیا این سند معتبر است یا خیر؟

اولاً طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی شما حق فسخ دارید مگر اینکه طرفین به زیاده یا نقیصه تراضی نمایید. و یا زمین را به همین وضعیت قبول نمایید.

ثانیاً شما با همین اسناد عادی و وکالتی که دارید اگر وکالت شما از مالک رسمی است با اقامه دعوی در دادگاه میتوانید مالک رسمی را ملزم به تنظیم سند رسمی نمایید.

ثالثاً اگر روزی در فضای سبز واقع شد حق مطالبه ارزش آن را از شهرداری دارید البته اگر مدارک شما مشکل قانونی نداشته باشد.

به هر حال باید مدارک قانونی برای اثبات مالکیت داشته باشید که پیشنهاد میشود برای تنظیم سند اقدام نمایید.

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟

آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان میباشد و همه کسانی که قبل از خودش تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

 سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند، با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد. میخواستم ببینم تکلیف ما چیست. لطفاً راهنمایی کنید.

شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید.

آیا بدهی معوقه مالک قبلی آپارتمان به عهده مالک جدید است؟

 

قوانین اپارتمان لازمه زندگی آپارتمان نشینی می باشد، ارتقای فرهنگ زندگی در این مکانها و عدم تطابق زندگی ساکنین مجتمع های مختلف باعث بروز مشکلات زیادی شده است که تدوین این قانون بسیاری از مشکلات مرتفع گردیده است.

قوانین اپارتمان

از زمان زیاد شدن آپارتمان نشینی قانون گذار به منظور پرهیز از بروز مشکلات احتمالی مجموعه قوانین آپارتمان را وضع نمود .

سلام وقت تون بخیر من دو هفته پیش یک آپارتمان خریداری کردم بعد از اینکه در ملک مسقر شدیم مدیر آپارتمان اومده و میگه مالک قبلی شما بدهی معوقه بابت شارژ و سایر هزینه ها دارد.به مالک قبلی گفتم ،من ملک رو همونطوری به شما فروختم و شما هم قبول کردی.حالا تکلیف ما چیه ؟این آقا اصلا موقع فروش حرفی از بدهی ملک نزده. ممنون از وقتی که میگزارید و جواب میدید؟

سلام وقت شماهم بخیر بدهی های معوقه ملک از قبیل شارژ و هزینه های مشترک بر عهده مالک قبلی می باشد از این بابت نگرانی نداشته باشید با تشکر از سوال شما

با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد :اسامی وکلای وکیل نوین :۱ – وکیل محمد باقر بهروش ( قاضی بازنشسته )۲ – دکتر حمید رضا گوهریان ( وکیل پایه یک دادگستری عضو هیئت علمی دانشگاه استاد و مدیر گروه دانشکده حقوق )

ندادن شارژ ساختمان چگونه جرمی است؟

 

 ندادن شارژ ساختمان چگونه جرمی است و آیا قانون همه ساکنین را موظف به پرداخت شارژ ماهیانه نموده است ؟

مطابق قانون تملک آپارتمانها چنانچه هر یک از مالکین از پرداخت هزینه های مشترک مانند آب ،آسفالت پشت بام،سرایداری،نگهبانی،هزینه آسانسور ،تاسیسات،باغبان،تزینات قسمتهای مشترک،نمای ساختمان و… خود داری نمایند،

شما میتوانید علیه ایشان در خواست صدور اجراییه نموده و یا با مراجعه به حاکم دادگستری اقدام به طرح دعوی نمایید.

مشروط به اینکه:

اولا مطابق قانون ، مدیر ساختمان تعیین نموده،

ثانیا هزینه های مشترک را بواسطه اظهار نامه رسمی مطالعه نموده باشید ضمنن دادگاه میتواند تا دو برابر مبلغ هزینه مشترک ،فرد متخاطی را جریمه کند.

با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد :اسامی وکلای وکیل نوین :۱ – وکیل محمد باقر بهروش ( قاضی بازنشسته )۲ – وکیل دکتر حمید رضا گوهریان ( عضو هیئت علمی دانشگاه استاد و مدیر گروه دانشکده حقوق )

تعویض سند چه زمانی صورت می گیرد ؟

 

تعویض سند قدیمی با سند جدید طرحی است که در سالهای اخیر مطرح شده است،در این حالت سندهای منگوله دار قدیمی به سندهای تک برگی تبدیل می شوند که هر یک از اینها ویژگیهای خاص خود را دارد ، تبدیل سند کار چندان دشواری نیست.

به موجب تبصره ذیل ماده ۱۰ دستور العمل صدور اسناد مالکیت کاداستری (تک برگ) در رابطه با انتقال قسمتی از ملک ،تعویض سند فروشنده ضرورتی نداشته وفروشنده میتواند در زمانهای مختلف تا وقتی که امکان درج انتقال در ستون نقل وانتقال وجود دارد نسبت به انتقال جزءی از ملک در دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید وسند فروشنده پس از پر شدن ستون نقل وانتقال برای انتقال بعدی صادق نبوده وملک میبایست جهت تعویض به اداره ثبت مراجعه نماید.     در صورت نیاز به وکیل فرم زیر را پر کنید

دفاتر اسناد رسمی در زمان انتقال قطعی جز ء یا کل ملک ، مهری را در ظهر سند مالکیت درج مینمایند که در انتهای آن عبارت “این سند برای نقل وانتقال بعدی فاقد اعتبار است” آورده شده، لازم به ذکر است این عبارت برای انتقال کل سهم فروشنده صادق بوده و برای انتقال جزء سهام مطابق تبصره ذیل ماده ۱۰ عمل خواهد شد.

با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد .

حقوق مالک برای جلوگیری از ضرر

مقصود از حقوق مالک عبارتست از دریافت اجاره بها و حق درخواست تخلیه در پایان مدت قراردادو همچنین حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات و همچنین حق دریافت خسارت از مستاجر در صورتی که مال مورد اجاره آسیب دیده باشد.

درصورتی که مالکی برای جلوگیری از ورود سیل به ملک خود سد بسازداین اقدام برای دفع ضرر مجاز است،

هرچندسبب ورود آب به خانه همسایه شود ، مشروط براین که دفع ضرر از راه دیگر ممکن نباشد.

با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد .

عرصه و اعیان | وکیل ملک

اگر در سند آپارتمانی نوشته شده باشد عرصه واعیان آن “ملکِ طِلق” میباشد، زمین و بنای ساختمان وقفی نیست.طلق یعنی آزاد وعاری از هر گونه محدودیت.ملکی که در توقیف یا وقف یا مشترک باشد طلق نیست.
بیش از پانزده سال سابقه کاری در زمینه پرونده های حقوقی، خانواده، کیفری توصیه میشود چنانچه برای پرونده و مشکل خود نیاز به مشاوره کامل دارید بهتر است نوبت حضوری را اخذ نمایید.
 

وکیل نوین سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با  گروه متخصص وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه ها برداشته است ، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی میگردد .در حین روند پرونده به پیگیری های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظر سنجی هایی صورت میپذیرد که در صورت عدم رضایت شما وکیل معین شده بر روی پرونده تعویض میگردد ، این امر باعث میشود علاوه بر بالا بردن تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد .

سرقفلی و اجاره | آیا سرقفلی را باید ازمالک خرید

سرقفلی و اجاره

سرقفلی و اجاره  را باید از مالک ملک خرید یا اجاره نمود و اگربا فردی غیر از مالک قرارداد تنظیم شود باطل است.برای خرید سرقفلی باید آن را از مالک اصلی خرید یا کسی که صاحب سرقفلی است؟ااگر این سرقفلی به طور مثال ۱۶ میلیون تومان خریده شود و سه سال بعد ارزش آن ۲۵ میلیون تومان شود، اگر بخواهیم آن را واگذار کنیم باید همان مبلغ ۱۶ میلیون خود را بگیریم و یا اینکه به ارزش روز می‌توانیم واگذار کنیم؟سرقفلی را باید از کسی که مالک سرقفلی می‌باشد خریداری کنید، البته اگر مالک سرقفلی مستاجر است باید انتقال با اجازه موجر باشد و الا مشکل ایجاد می‌شود. شما می‌توانید به قیمت روز منتقل نمایید و بفروشید.با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد .

وکیل نوین سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه متخصص وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه ها برداشته است ، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی میگردد .در حین روند پرونده به پیگیری های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظر سنجی هایی صورت میپذیرد که در صورت عدم رضایت شما وکیل معین شده بر روی پرونده تعویض میگردد ، این امر باعث میشود علاوه بر بالا بردن تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد .

آیا داشتن قولنامه دلیل مالکیت می شود

  آیا قول نامه را می توان قانونا”سند انتقال یا دلیل مالکیت مبیع تلقی کرد؟برابر نظریه شماره ۸۵۲۲/۷ مورخ ۲۶/۱۱/۱۳۸۴اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اگر چه همان طور که از عنوان قول نامه یا وعده بیع برمی آید قول نامه به مفهوم تعهد به انتقال مال است نه سند انتقال یا دلیل مالکیت اما در روابط حقوقی اشخاص  نمی توان بر اساس عنوان توافق طرفین اظهار نظر نمود . بلکه در هر مورد باید با مراجعه به متن و محتوای قرارداد قصد و نیت طرفین از انجام عمل حقوقی مشخص و برآن اساس داوری نمود. بنابراین اتخاذ تصمیم در هر مورد مستلزم بررسی مستند مربوط به تشخیص اراده واقعی طرفین می باشد و نمی توان به طور کلی در مورد قول نامه صرف نظر از مندرجات آن اظهار نظر نمود.

مشاوره امور ملکی در تهران|وکیل ملک

 

مجموعه گروه وکلای نوین با بررسی موشکافانه پرونده های شما توسط وکلا و فارغ التحصیلان گروه وکلای نوین با ارائه راه حل مناسب از میان وکلای گروه نوین بهترین و باتجربه ترین وکیل در ارتباط با پرونده شما معرفی میگردد . برای ارتباط با وکیل موفق در امور ملکی از طرق زیر عمل نمایید .

 

مشاوره امور ملکی در تهران|وکیل ملک

ملکی داشتیم مسکونی که آن را اجاره دادیم. در اجاره نامه ذکر کرده بودیم که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد ولی شخص مستاجر عین اجاره را به شخص ثالثی اجاره داه و همچنین در قرارداد قید کرده بودیم  در صورتیکه اجرت‌المثل (اجاره بها) یکماه به تاخیر بیفتد، می‌توانیم قرارداد را فسخ نماییم.  با توجه به این شرایط و با توجه به اینکه شخص دیگری در منزل است می‌توانیم قرارداد را فسخ کنیم و حکم تخلیه بگیریم؟طبق مقررات از دو جهت حق فسخ قرارداد را دارید:۱- از جهت انتقال به غیر برخلاف شرط۲- از جهت تاخیر در پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرراگربخواهیم مسائل حقوقی اجاره ملکی از لحاظ قانونی مستحکم باشد چه نکاتی را باید رعایت کنیم.  آیا مشاورین املاک از لحاظ حقوقی آن ضمانت را دارند که اگر مشکلی پیش آید پاسخگو باشند؟پیشنهاد می گردد با احد از وکلای با سابقه مشورت و از وی درخواست کنید که در تنظیم قرارداد اجاره نظارت داشته باشند تا چنانچه قراردادهای از پیش تهیه شده در مشاورین املاک مشکل قانونی داشته باشد اصلاح گردد.تنظیم اجاره‌نامه در مشاورین املاک تضمینی از حیث صحت اجاره‌نامه نمی کند و بهتر است پس از مشورت با وکیل با سابقه به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی اجاره‌نامه را تنظیم کنید

 آیا مستاجر حق انتقال ملک به غیر را دارد؟وکیل ملک در مشهد

مجموعه گروه وکلای نوین با بررسی موشکافانه پرونده های شما توسط وکلا و فارغ التحصیلان کروه وکلای نوین با ارائه راه حل مناسب از میان وکلای گروه نوین بهترین و باتجربه ترین وکیل در ارتباط با پرونده شما معرفی میگردد . برای ارتباط با وکیل موفق در امور ملکی از طرق زیر عمل نمایید .

توصیه میشود چنانچه برای پرونده و مشکل خود نیاز به مشاوره کامل دارید بهتر است نوبت حضوری را اخذ نمایید.

مشاوره حقوقی ملکی

ملکی داشتیم مسکونی که آن را اجاره دادیم. در اجاره نامه ذکر کرده بودیم که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد ولی شخص مستاجر عین اجاره را به شخص ثالثی اجاره داه و همچنین در قرارداد قید کرده بودیم در صورتیکه اجرت‌المثل (اجاره بها) یکماه به تاخیر بیفتد، می‌توانیم قرارداد را فسخ نماییم. با توجه به این شرایط و با توجه به اینکه شخص دیگری در منزل است می‌توانیم قرارداد را فسخ کنیم و حکم تخلیه بگیریم؟

طبق مقررات از دو جهت حق فسخ قرارداد را دارید:

۱- از جهت انتقال به غیر برخلاف شرط

۲- از جهت تاخیر در پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر

اگربخواهیم مسائل حقوقی اجاره ملکی از لحاظ قانونی مستحکم باشد چه نکاتی را باید رعایت کنیم. آیا مشاورین املاک از لحاظ حقوقی آن ضمانت را دارند که اگر مشکلی پیش آید پاسخگو باشند؟

پیشنهاد می گردد با یکی از وکلای با سابقه مشورت و از وی درخواست کنید که در تنظیم قرارداد اجاره نظارت داشته باشند

تا چنانچه قراردادهای از پیش تهیه شده در مشاورین املاک مشکل قانونی داشته باشد اصلاح گردد.

تنظیم اجاره‌نامه در مشاورین املاک تضمینی از حیث صحت اجاره‌نامه نمی کند و بهتر است پس از مشورت با وکیل با سابقه به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی اجاره‌نامه را تنظیم کنید

الزام به تنظیم سند چیست؟

سامانه وکیل نوین با دارا بودن وکیل ملکی متخصص در سراسر کشور جهت معرفی بهترین وکیل دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی متناسب با نوع پرونده شما اقدامات تخصصی انجام می‌دهد.

جهت دیدن مراحل الزام به تنظیم سند به بیان ساده اینجا را کلیک کنید 

پرسش الزام تنظیم سند ۱-

الزام به تنظیم سند:

من یک واحد آپارتمان خریداری نموده‌ام که سند این ملک در رهن بانک بود و فروشنده با اداعای اینکه در صورت دریافت پول نسبت به خارج کردن سند از رهن اقدام کند ولی ایشان با دریافت ۸۰ درصد  ارزش ملک نسبت به سند اقدامی نکرده است در ضمن ملک در تصرف بنده می‌باشد . آیا قانون توانایی مجبور کردن شخص را دارد.بله چنانچه وی اقدامی در جهت انجام تعهد خویش ننماید می توانید از طریق دادگاه الزام وی به فک رهن و انتقال و الزام به تنظیم رسمی سند را با کلیه خسارات دادرسی بخواهید.

پرسش الزام تنظیم سند ۲-

آپارتمانی را به مبلغ ۶۴ میلیون تومان در بنگاه مبایعه نامه کرده و فروختم و قرار شد خریدار ۳۳ میلیون آن را طی سه فقره چک  در طی حداکثر ۱۵ روز و ۱۸ میلیون آن را از طریق وام بانک مسکن و در  محضر و ۱۳ میلیون باقیمانده را به هنگام تخلیه ملک بپردازد . براین اساس ۳۳ میلیون اولیه را دریافت کردم و کارهای بانک نیز انجام و در روز محضر بدون ذکر باقیمانده بدهی وی سند به نام خریدار زده  شد و خریدار درخواست قبض تخلیه از محضر نمود که قرار شد من قبض تخلیه را امضاء و ۱۸ میلیون وام بانک را بگیرم و  بعدا در بنگاه و پشت مبایعه نامه مجددا در خصوص دریافت وام  و تنظیم سند به نام خریدار موارد درج و خریدار متعهد  به پرداخت ۱۳ میلیون باقیمانده به هنگام تحویل آپارتمان شود اما از روز محضر که سند به نام خریدار شده و وی قبض تخلیه با قرار ۲۰هزارتومان به ازای هر روز  تاخیر نیز گرفته است دیگر حاضر به همکاری و ثبت مجدد بدهی ۱۳ میلیونی در پشت مبایعه نامه یا تنظیم قرارداداجاره با بنده تا زمان تخلیه که حدود یک ماه و نیم دیگر است نمی باشد. آیا نامبرده با توجه به ثبت سند که به نام وی زده شده  و قبض تخلیه می تواند بدون پرداخت باقیمانده ثمن معامله حکم تخلیه بگیرد لطفا راهنمایی فرمائید .بله وی میتواند تخلیه بگیرد شما بی احتیاطی کرده اید اما منافاتی با حق شما در مطالبه ۱۳ میلیون ندارد می توانید از طریق دادگاه مطالبه نمائید.

پرسش الزام تنظیم سند ۳-

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر که  حاضر نمیشود علاوه بر آن کنتور برق منزل هم قسطی بوده و حدود چهارصد هزار تومان هم قبض پرداخت نشده دارد  که قبلاً اعلام نکرده بود، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

پرسش الزام تنظیم سند ۴-

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است.  آخرین فردی که زمین را خریداری نموده  در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان می باشد و همه کسانی که قبل از خودش تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل  بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

پرسش الزام تنظیم سند ۵-

سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند،  با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد.  میخواستم ببینم تکلیف ما چیست. لطفاً  راهنمایی کنید.شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۶-

پدر بنده قبل از فوت یک باب منزل و یک باب مغازه را به صورت صلح‌نامه به نام چند تن از فرزندان خود کرده است با توجه به محضری نبودن صلح‌نامه میتوان سند رسمی تنظیم کرد؟با دادخواست تنفیذ صلح نامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت بقیه ورثه میتوانید اقدام کنید.

پرسش الزام تنظیم سند ۷-

زمینی را چند سال پیش معامله کرده بودم و بابت آن ۴ چک به فروشنده پرداخت کردم که قرار بر این شد که  دو فقره چک آخر را هر زمان که سند قطعی به نام زده شد آنها را وصول کند این موضوع در قولنامه هم قید شده است. ولی از آن موقع دو سال گذشته و در این مدت چندین بار به ایشان گوشزد کرده‌ بودم ولی متاسفانه نه تنها سند به نام نزدند بلکه چکها را خرج کرده‌اند و چکها برگشت زده  شده‌اند. از لحاظ حقوقی چه کار باید کرد؟اگر کسی که چک‌های شما در ید وی می‌باشد شکایت نمود، قرارداد تنظیمی را ارائه نمایید که فروشنده زمین حق خرج کردن چک‌ها را نداشته است و ضمناً می‌توانید تقاضای تنظیم سند زمین را هم از طریق دادگاه حقوقی نمایید. 

جهت دیدن مراحل الزام به تنظیم سند به بیان ساده اینجا را کلیک کنید 

 

پرسش الزام تنظیم سند ۸-

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان می باشد و  همه کسانی که قبل از  آخرین خریدار تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

پرسش الزام تنظیم سند ۹-

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر حاضر نمی شود ، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۰-

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر که حاضر نمیشود علاوه بر آن کنتور برق منزل هم قسطی بوده و حدود چهارصد هزارتومان هم قبض پرداخت نشده دارد که قبلاً اعلام نکرده بود، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۱-

زمینی در محدوده شهید محلاتی که مدرک قولنامه داشت و آن را از طریق صاحب قبلیاش به صورت وکالتی خریداری کردم. این زمین ۴۵ متر است در صورتی که در قولنامه ۵۵ متر به من فروخته شده و صاحب قبلیاش میگوید ۱۰ متر توی کوچه افتاده و زمین شما ۴۵ متر است و به همین خاطر ۴۵ متر زمین به نام من زده شده. این زمین در محدوده اتوبان واقع شده ولی اطرافش خانه ساخته شده است.  سوالم این است آیا با سندی که داریم یعنی قولنامه و وکالت من با مشکل مواجه نمیشوم و زمین معتبر است؟ اگر زمین من یک روزی وارد فضای سبز شد یا جزء خیابان شد آیا میتوانم پولی از  شهرداری بگیرم یا خیر؟ آیا این سند معتبر است یا خیر؟

اولاً : طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی شما حق فسخ دارید مگر اینکه طرفین به زیاده یا نقیصه تراضی نمایید. و یا زمین را به همین وضعیت قبول نمایید.    در صورت نیاز به وکیل فرم زیر را پر کنید

ثانیاً : شما با همین اسناد عادی و وکالتی که دارید اگر وکالت شما از مالک رسمی است با اقامه دعوی در دادگاه میتوانید مالک رسمی را ملزم به تنظیم سند رسمی نمایید.

ثالثاً : اگر روزی در فضای سبز واقع شد حق مطالبه ارزش آن را از شهرداری دارید البته اگر مدارک شما مشکل قانونی نداشته باشد.

به هرحال باید مدارک قانونی برای اثبات مالکیت داشته باشید که پیشنهاد میشود برای تنظیم سند اقدام نمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۲-

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟

آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان میباشد و همه کسانی که قبل از خودش تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۳-

سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند، با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد. میخواستم ببینم تکلیف ما چیست. لطفاً راهنمایی کنید.

شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۴-

چطور میتوان برای خانه‌هایی که به صورت قولنامه‌ای هستند سند تهیه کرد؟

از دو طریق میتوان این کار را انجام داد: اگر قولنامه قبل از سال ۷۰ میباشد از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت. اگر بعد از آن و یا حتی قبل از آن باشد از طریق اقامه دعوی تنفیذ قولنامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت مالک رسمی و واسطه‌ها.

وکیل نوین؛ سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد .در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما مجددا با وکیل دیگری به رایگان مشاوره می‌نمایید، این امر باعث می‌شود علاوه بر تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد .

چنانچه نمی‌دانید چگونه از حقتان دفاع کنید و یا اطلاعی ندارید که در شهرتان وکیل ملکی و وکیل متخصص الزام به تنظیم سند چه شخصی است،می‌توانید در صورت نیاز به وکیل فرم زیر را پر کنید