فراموش نکنید که استفاده از خدمات وکلای ملکی تنها محدود به زمان طرح دعوی در محاکم قضایی نیست.
مجموعه وکیل نوین در هر دو زمینه ارائه مشاوره و قبول پرونده‌های دعاوی ملکی در تهران، آماده خدمت‌رسانی به شما است.

پیش خرید آپارتمان و ملک|مراحل قانونی

پیش خرید آپارتمان و ملک

 درجامعه امروز شاهد هستیم که بسیاری ازافراددر مورد پیش خرید ملک با مشکل مواجه می شوند . مطابق قانون مدنی زمانی که عقد بیع انجام میشود مالی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد باید وجود داشته باشد که این امر در مورد خرید آپارتمانی که آماده است صدق می کند ولی در مورد پیش خرید ملکی که هنوز ساخته نشده اعمال نمیشود و همین مسئله مشکلات زیادی را در پی دارد در سال ۱۳۸۹ قانونگذار برای جلوگیری از اختلافاتی که بابت خرید و فروش آپارتمان و آپارتمان های در حال ساخت قانون پیش فروش آپارتمان ها را تنظیم نموده تا از حجم مشکلات و دعاوی مطرح شده دردادگاه ها کاسته شود .

مراحل قانونی پیش خرید آپارتمان و ملک

مطابق قانون پیش فروش آپارتمانها پس از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم نمودن شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که در آن مشخصات دقیق ساختمان مطرح می شود . تنظیم قراردادپیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت میگیرد و دفاتر املاک موظفند پس از انجام صحبت های مقدماتی طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند و به هیچ عنوان مجاز نیستند خودشان اقدام به تنظیم قرارداد نمایند. در صورت انجام این عمل مجرم تلقی می شوند . بر اساس متن مندرج در قانون پیش فروش آپارتمانها چنانچه فرد سرمایه گذار بدون تنظیم سند اقدام به پیش فروش نماید به حبس از نود روز یا جریمه نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجهی که دریافت نموده محکوم می شود

اوصاف و امکانات آپارتمان

در یک قرر داد پیش فروش کلیه امکاناتی که واحد آپارتمان خواهد داشت مانند شماره طبقه و واحد و متراژ واحد و تعداد اتاق ها .مشخص نمودن پارکینگ و انباری و مشخصات فنی ساختمان و….باید در متن قرارداد قید شود.

نحوه قیمت گذاری آپارتمان

قیمت گذاری آپارتمان با توجه به قوانین و مقرارات خاص مشخص می شود . در هنگام پیش فروش قیمت آپارتمان باید مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن باید بر اساس توافق طرفین باشد و شخص پیش خرید کننده متناسب با اقساط پرداخت شده مالک واحد آپارتمان خواهد بود. چنانچه عملیات ساخت و ساز براساس مفاد مندرج در قرار داد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند تا زمان پیشرفت ملک متناسب با قرار داد به تعویق بیاندازد.

 چگونگی تحویل آپارتمان

زمان اتمام پروژه ساخت و ساز و زمان تحویل ملک باید به طور دقیق در قررداد قید شود .هر چند که ممکن است این زمان تغییراتی داشته باشد که متضمن خسارت تاخیر و تادیه خواهد بود. چنانچه فروشنده نتواند در تاریخ معین شده واحد را تحویل خریدار بدهد یا به تعهدات خود به درستی عمل نکند با توجه به مواد مندرج در قانون باید خسارت بپردازد مگر اینکه با خریدار توافق کنند .بعد از پایان کار ساختمان در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تایید مهندس ناظر و فرد پیش خرید کننده میتواند  به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده وبا ارائه مدارک مبنی بر انجام کلیه تعهدات درخواست انتقال سند رسمی ملک را بدهد. اگر فروشنده ظرف مدت ده روز برای نتقال سند به دفترخانه مراجعه نکند . دفترخانه راسا برای انتقال سند به نام خریدار اقدام خواهد نمود و اداره ثبت اسناد و املاک هم موظف است که نسبت به تفکیک ملک اقدام نماید.

نکات مهم جهت پیش خرید آپارتمان و ملک

برای اینکه ملکی را پیش خرید کنیم بهتر است چند نکته را درباره قوانین خرید اپارتمان قبل از کامل شدن در  نظر داشته باشید: ۱-سعی کنیدتا حد امکان از اعتماد کردن بیجا بپرهیزید و سعی کنید خودتان شخصا و با کمک گرفتن از وکلای متخص در این امر بررسی های لازم را انجام دهید. ۲-گول چرب زبانی دلال ها را نخورید و حتما در مورد ملکی که تصمیم به پیش خرید آن دارید تحقیقات لازم را انجام دهید. ۳- حتما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و با ارائه پلاک ثبتی همه سوابق ملک را بدست آوردید.و مطمئن شوید که مال  در توقیف یا ممنوع المعامله نباشد. ۴- با مالک اصلی ملک یا وکیل قانونی اش معامله کنید و فقط در دفاتر املاکی که دارای مجوز قانونی هستند معامله نمایید. ۵-حتما همه تعهدات خریدار و فروشنده در متن قرارداد قید شود و همچنین تمام مبالغ پرداختی و چکها با قید تاریخ و مبلغ و شماره چک در قرارداد نوشته شود. ۶- قرارداد حتما با شخص فروشنده و یا نماینده قانونی وی با ارائه مدارک ابتدا در دفاتر املاک و سپس در دفترخانه تنظیم شود.

بیع سلف یا سلم

بیع سلم یا سلف در لغت به معنای پیش پرداخت و قبول کردن و اطاعت کردن آمده است و دراصطلاح حقوقی بیعی است که در آن بها یا ثمن معامله نقدا پرداخت می شود.اگر از دید خریدار به موضوع بیع نگاه شود پیش خرید و اگر از دید فروشنده به آن نظر کنیم پیش فروش نامیده می شود. به عبارت دیگر بیع سلم یا سلف پیش خرید یا پیش فروش است. در بیع سلم انتقال مالکیت مبیع در زمان تسلیم است نه درزمان عقد قرارداد.

بیع سلم به چه معناست؟

برای پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان چه اقدامات قانونی باید انجام داد؟

چه اوصافی از آپارتمان باید در قراردادقید شود؟

قیمت گذاری آپارتمان چگونه است؟

خریدار چگونه میتواند آپارتمان خود را تحویل بگیرد؟

برای پیش خرید یک ملک به چه نکاتی باید توجه داشت؟

فروش مال مشاع | وکیل ملک

  مال مشاع معمولا درمورد املاک مورد استفاده قرار می گیرد. اموال بر دو نوعند: ۱-مال منقول ۲-مال غیر متقول مال منقول : مالی است که قابل جابجایی باشد و این جا به جایی خسارتی به مال وارد نکند. مال غیر منقول: مالی که قابل جابجایی نیست و در صورتی که جا بجا شود خسارت زیادی می بیند.

مال مشاع

مال مشاع مالی است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که هر شریک نسبت به تمام آن مال حق مالکیت دارند.

نحوه فروش مال مشاعی

فروختن مال مشاعی نسبت به مالی که یک مالک دارد کار بسیار دشواری است چون معمولا شرکا در فروش مال اختلافهایی با هم دارند و همچنین معمولا مال مشاعی از مالی که یک مالک دارد ارزانتر است. برای فروختن مال مشاعی اگر شریکی بخواهد فقط سهم خودش را بفروشد نیازی به رضایت بقیه شریکها نخواهد بود . افرادی که در مال مشاع شریک هستند هر زمانی که بخواهند میتوانند درخواست تقسیم مال مشاع را بدهد مگر در مواردی که تقسیم آن امکانپذیر نباشد .  چنانچه یکی از شرکا برای گرفتن دستورفروش ملک مشاعی اقدام نماید دادگاه دستور فروش ملک را صادر میکند و این حکم قابل اعتراض نیست و قطعی می باشد.

افراز در مال مشاعی

در تعریف افراز میتوان اینگونه بیان نمود که افراز عبارتست از جدا کردن سهم مشاع شرکا از هم به عبارت دیگر در تقسیم مال  غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم آنها.

چگونگی دعوی افراز

دعوی افراز به وسیله ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر به عمل می آید همه  مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده در دعوی دخالت داشته باشند و در جریان عملیات اجرایی  قرار گیرند.

مرجع صالح برای افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن تمام شده چه در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نه در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند نفر از شرکا باشد با واحد ثبتی که به محل وقوع مال نزدیک تر است می باشد. واحد ثبتی با رعایت قوانین و مقررات مربوط به املاک ملک مورد تقاضا را تقسیم میکند.تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک بین مالکان مشاعی برای دستیابی به سهم شرکا ضروری است.

تعریف تفکیک

تفکیک در لغت به معنای جزء جزء کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارتست از تجزیه کردن مال غیر منقول به قسمتهای کوچکتر.

تفاوت افراز و تفکیک

افراز و تفکیک به طرق مختلف با هم تفاوت دارند که بعضی از آنها عبارتنداز: الف)ملک تنها با وجود یک مالک هم قابل تفکیک است ولی در افراز باید حتما باید بیشتر از یک مالک وجود داشته باشد. ب)تفکیک باید با رضایت مالکان مشاع باشد ولی افراز حتی در صورت اختلاف هم انجام میشد  ممکن است بین مالکین  اختلافی پیش آید و تقاضای افر از ملک را نمایند. ج)در تفکیک صورتجلسه ی تفکیک تنظیم میشود اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است. د) در تفکیک صورت جلسه تنظیم میشود ولی در افراز رای صادر میشود.

فروش مال غیر در اموال مشاع

انتقال هر مالی شرایط خاصی دارد که یکی از آنها رضایت طرفین در معامله است چنانچه معامله ای بدون رضایت یکی از طرفین انجام شود اصل صحت معامله را رعایت نکرده اند که این مسئله باعث باطل شدن معامله شده و مجازات کیفری در پی دارد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به تقسیم مال مشاعی

مرجع صالح به رسیدگی افراز مال مشاعی در حال حاضر دو مرجع می باشد : ۱-واحد ثبتی که در محل مال غیر منقول وجود دارد. ۲-دادگاه عمومی که در محل مال غیر منقول وجود دارد. بر اساس ماده یک قانون افراز فروش مال مشاعی سال۵۷(افراز مال مشاعی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده باشد خواه در دفتر املاک ثبت شده باشد خواه ثبت نشده باشد اگر از طرف شرکا درخواست شده باشد با واحد ثبتی خواهد بود که نزدیک به محل وقوع مال مشاعی باشد .  واحد ثبتی با رعایت کلیه همه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را تقسیم میکند. در صورتی که چهار شرط زیر واحد ثبتی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را ندارد: الف) مال مشاع از نوع اموال غیر منقول (ملک) باشد. ب)جریان ثبتی این ملک مشاعی غیر منقول باشد . ج)نسبت به ملک سند معارض صادر نشده باشد. د)جزو اموال محجورین یا اموال مجهول المالک نباشد.

نحوه تقسیم اموال مشاع منقول

مطابق قانون افراز و فروش مال مشاعی مصوب ۱۳۵۷ و قانون مدنی دعوای افراز و تقسیم اموال منقول مشاع فقط در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.

مال مشاع چیست؟

چگونه میتوان مال مشاعی را فروخت؟

افراز در مال مشاعی به چه معناست؟

دعوای افراز به چه صورت است؟

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کجاست؟

تفکیک مال مشاعی به چه طریق انجام میشود؟

تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟

انواع ملک از نظر نوع سند | وکیل سند و ملک

 

انواع ملک از نظر نوع سند

سند قطعی ( دارای سند مالکیت ) :

در این نوع مالکیت-اعم از مسکونی، تجاری و غیره-سند ملک ( همان دفترچه مالکیت یا سند سیم سربی یا سند تک برگی ) از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک » یا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی ( با لحاظ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ) به نام صاحب آن ثبت شده و مالکیت دارنده سند مزبور، کاملاً محرز و قطعی است و هیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت برای دارنده سند وجود ندارد. این حالت بهترین، مطمئن ترین و بی دردسرترین نوع مالکیت است و نزد کلیه افراد و اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی از قبیل سازمان ها و نهادهای دولتی و خصوصی، پذیرفته شده و در هر نوع دادگاهی از طرف وکیل نیز صاحب سندمالک ملک شناخته می­شود و انکار و تردید در مورد آن پذیرفته نمی باشد.

سند قول نامه ای

اگر به آگهی های فروش املاک در روزنامه ها رجوع کنید، به چنین عباراتی بر می­خورید: «فروش زمین در . . . . .  با سند منگوله دار » یا « فروش زمین در . . . . .  با مبایعه نامه » یا « قول نامه ای » منظور از « سند منگوله دار » یا « سند قطعی » یا « سند رسمی » همان است که در مبحث قبل گفته شد.در مورد حالت دیگر ( قول نامه ای ) در این قسمت اجمالاً توضیحاتی داده می­شود اما پیش از آغاز این بحث، یعنی املاکی که بین عموم مردم و حتی آژانس های مسکن به اسم « قول نامه ای » شناخته می شوند، لازم است در مورد  « سند » مختصر توضیحاتی ارائه شود. ماده ی ۱۲۸۴ قانون مدنی ایران، سند را چنین تعریف میکند: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »  این تعریف بسیار کلی است و مباحث مالی، مراسلاتی، مدارک تحصیلی، ازدواج و طلاق و تقریباً هر زمینه ای از جمله املاک را در بر می گیرد. همان قانون در تفسیر و بیان جزئیات بیش تر، در مواد ۱۲۸۶ و ۱۲۸۹ سند را  به  دو نوع « رسمی»  و « عادی » تقسیم بندی می نماید. مطابق ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی « اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد  سایر  مأمورین رسمی  در حدود  صلاحیت ها  آن ها  بر طبق  مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است» و برابر ماده ی ۱۲۸۹ « غیر از اسناد مذکوره در ماده ی ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی است » « سند منگوله دار»  و « بنچاق» همگی سند رسمی هستند ولی در بین این موارد فقط با رعایت تشریفات مقرر قانونی،املاک دارای دفترچه مالکیت (سند منگوله دار) را می توان به نام مالک، ثبت رسمی کرد. صدور دفترچه مالکیت ( سند منگوله دار ) یا ثبت آن به نام افراد ، با رعایت تشریفات مقرر قانونی در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفترخانه های اسناد رسمی انجام می شود . ( با این توضیح که در حال حاضر سند منگوله دار به سند تک برگی تبدیل شده است ) اما برای برخی املاک ، پس از صدور بنچاق، مالک، اقدامی برای اخذ دفترچه مالکیت به نام خود نکرده است و تبعاً در دفاتر ثبت اسناد نیز بنام وی نشده است. معامله ی این گونه املاک به صورت « قول نامه » یا به تعبیری همان « مبایعه نامه» و عمدتاً در آژانس های مسکن و معاملات املاک، صورت می گیرد و بین مردم به نام املاک « قول نامه ای» معروف هستند. (صرف نظر از مفاهیم حقوقی ) این« قول نامه » یا « مبایعه نامه»  سند عادی محسوب می شود. از دیگر موارد می توان به زمین هایی اشاره کرد که هنوز برای آن ها پلاک ثبتی ، تخصیص داده نشده و یا سندی صادر نشده و به طرق مختلف و در فرایند زمان از جمله وراثت و . . . به ایادی بعدی تخصیص یافته و یا فقط عده ای با درج استشهاد و امضاء یا اثر انگشت، اعلام کرده اند که زمین متعلق به فردی با فلان مشخصات می باشد و مالک برای گرفتن سند اقدامی نکرده است. خرید و فروش این نوع املاک هم با قول نامه  یا مبایعه نامه صورت می گیرد.

برای درک جزئیات این دو، تفاوت اسناد رسمی و عادی در زیر بیان می شود :

الف- مطابق مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک ، برای سند رسمی می توان بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند، تقاضای صدور اجراییه نمود، در حالی که برای اجرای اسناد عادی، رسیدگی و صدور قطعی حکم دادگاه لازم است. ب- تفاوت دیگر دو نوع سند، در اعتبار آن ها نسبت به اشخاص ثالث است. ماده ی ۱۲۹۰ قانون مدنی در این باره چنین می گوید : ” اسناد رسمی درباره ی طرفین و وارث و قائم مقام آنان، معتبر است . . . ” پ- و دیگری اعتبار بیشتری است که قانون گذار برای اسناد رسمی قائل شده است. از این نظر که ادعای انکار و تردید بر علیه سند رسمی، پذیرفته نمی شود. در حالی که پیرامون سند عادی این ادعا وجود دارد.

سند رهنی

از قدیم فرهنگی در جوامع وجود داشت که وقتی کسی پولی قرض می کرد ، وام دهنده چیزی مثلاً جواهر یا ظرف یا شبیه آن ها را از او می گرفت تا اگر بدهکار پول را نپرداخت، وام دهنده بتواند ، آن مال را به جای پول خود ضبط کند. به این مال « رهن » گفته می شود.در ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی کشور، رهن این گونه تعریف شده است : « رهن، عقدی است که به موجب آن مدیون،  مالی را برای  وثیقه  به داین می دهد. رهن دهنده  را راهن و طرف مقابل را مرتهن می گویند. به مال مورد رهن نیز در قوانین « مال الرهانه » یا « عین مرهونه » گفته می شود. به مبحث ملک باز می گردیم. مالکیت رهنی یعنی این که شما ملکی را در ازای دریافت وام، نزد بانک یا مؤسسه ای که از آن وام می گیرید گرو ( رهن ) بگذارید و این موضوع در سند ملک شما قید شود. این حالت مالکیت عموماً زمانی پیش می آید که : به خود ملک وام تخصیص داده شود. با گرو گذاشتن آن، وامی گرفته شده باشد. در این صورت سند به نام مالک بوده اما در رهن بانک یا مؤسسه ی وام دهنده است و در صورتی که مالک، وام خود را نپزدازد، بانک یا مؤسسه ی وام دهنده می تواند از طریق مراجع قانونی و قضایی، ملک را تصاحب کند. زمانی یک سند، رهنی است که در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور نماینده ی بانک، این موضوع در سند قید شود. گاهی نیز سند در مقابل دریافت ضمانت نامه ی بانکی گرو گذاشته می شود.مثلاً فردی یا شرکتی که پیمانکار است، باید در مقابل یک پیمان ( قراردادهای خصوصی، دولتی ) ضمانت نامه ی بانکی به کارفرمای خود ارائه دهد. الف-حالت مشتمل بر رهن : زمانی که شما بخشی از مبلغ ملک را هنگام خرید، پرداخت می کنید اما مقداری پول کم می آورید.این کسری پول را از بانک وام می گیرید که در سند ملک به عنوان بدهی منظور می شود و در واقع میزان مبلغ وام ، کم تر از مبلغ ارزش ملک است. ب-حالت مشتمل برصلح حقوق : این حالت برای زمانی است که ارزش وام دریافتی از بانک یا مؤسسه ی مالی، بیش از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد. در این صورت وام گیرنده فقط حق انتفاع  ( کسب درآمد )  از ملک موردنظر را داشته و حق هیچ نوع معامله ای را ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند. در هر حال، هنگام خرید ملک از عدم رهنی بودن سند، اطمینان حاصل کنید. مگر اینکه از نظر  خودتان مانعی نداشته باشد. مطلب آخر این که سند رهنی را نمی توان به عنوان وثیقه ملکی در مراجع قانونی استفاده نمود و یا اینکه از قبل آن تسهیلات بانکی اخذ نمود.

سوالات مربوط به ملک از وکلای وکیل نوین|مشاوره حقوقی

 

سوالات مربوط به ملک از گروه وکلای وکیل نوین

سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند، با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد. میخواستم ببینم تکلیف ما چیست؟

شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید .

خیلی از املاک به صورت قولنامه ای فروخته میشود و خیلی ها از قبل انقلاب اسلامی به اشخاص به ارث رسیده اند که حتی هیچ سندی را ندارند .

اگر قولنامه قبل از سال ۷۰ میباشد از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت .اگر بعد از آن و یا حتی قبل از آن باشد از طریق اقامه دعوی تنفیذ قولنامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت مالک رسمی و واسطه‌ها.

چندی از سوالات از گروه وکلای نوین

زمینی را چند سال پیش معامله کرده بودم و بابت آن ۴ چک به فروشنده پرداخت کردم که قرار بر این شد که دو فقره چک آخر را هر زمان که سند قطعی به نام زده شد آنها را وصول کند این موضوع در قولنامه هم قید شده است. ولی از آن موقع دو سال گذشته و در این مدت چندین بار به ایشان گوشزد کرده‌ بودم ولی متاسفانه نه تنها سند به نام نزدند بلکه چکها را خرج کرده‌اند و چکها برگشت زده شده‌اند. از لحاظ حقوقی چه کار باید کرد؟

اگر کسی که چک‌های شما در ید وی می‌باشد شکایت نمود، قرارداد تنظیمی را ارائه نمایید که فروشنده زمین حق خرج کردن چک‌ها را نداشته است و ضمناً می‌توانید تقاضای تنظیم سند زمین را هم از طریق دادگاه حقوقی نمایید.

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟

 آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان می باشد و همه کسانی که قبل از  آخرین خریدار تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

 منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر حاضر نمی شود ، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟

 باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر که حاضر نمیشود علاوه بر آن کنتور برق منزل هم قسطی بوده و حدود چهارصد هزار تومان هم قبض پرداخت نشده دارد که قبلاً اعلام نکرده بود، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟

باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

زمینی در محدوده شهید محلاتی که مدرک قولنامه داشت و آن را از طریق صاحب قبلیاش به صورت وکالتی خریداری کردم. این زمین ۴۵ متر است در صورتی که در قولنامه ۵۵ متر به من فروخته شده و صاحب قبلیاش میگوید ۱۰ متر توی کوچه افتاده و زمین شما ۴۵ متر است و به همین خاطر ۴۵ متر زمین به نام من زده شده. این زمین در محدوده اتوبان واقع شده ولی اطرافش خانه ساخته شده است. سوالم این است آیا با سندی که داریم یعنی قولنامه و وکالت من با مشکل مواجه نمیشوم و زمین معتبر است؟

اگر زمین من یک روزی وارد فضای سبز شد یا جزء خیابان شد آیا میتوانم پولی از شهرداری بگیرم یا خیر؟آیا این سند معتبر است یا خیر؟

اولاً طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی شما حق فسخ دارید مگر اینکه طرفین به زیاده یا نقیصه تراضی نمایید. و یا زمین را به همین وضعیت قبول نمایید.

ثانیاً شما با همین اسناد عادی و وکالتی که دارید اگر وکالت شما از مالک رسمی است با اقامه دعوی در دادگاه میتوانید مالک رسمی را ملزم به تنظیم سند رسمی نمایید.

ثالثاً اگر روزی در فضای سبز واقع شد حق مطالبه ارزش آن را از شهرداری دارید البته اگر مدارک شما مشکل قانونی نداشته باشد.

به هر حال باید مدارک قانونی برای اثبات مالکیت داشته باشید که پیشنهاد میشود برای تنظیم سند اقدام نمایید.

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟

آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان میباشد و همه کسانی که قبل از خودش تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

 سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند، با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد. میخواستم ببینم تکلیف ما چیست. لطفاً راهنمایی کنید.

شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید.

آیا بدهی معوقه مالک قبلی آپارتمان به عهده مالک جدید است؟

 

قوانین اپارتمان لازمه زندگی آپارتمان نشینی می باشد، ارتقای فرهنگ زندگی در این مکانها و عدم تطابق زندگی ساکنین مجتمع های مختلف باعث بروز مشکلات زیادی شده است که تدوین این قانون بسیاری از مشکلات مرتفع گردیده است.

قوانین اپارتمان

از زمان زیاد شدن آپارتمان نشینی قانون گذار به منظور پرهیز از بروز مشکلات احتمالی مجموعه قوانین آپارتمان را وضع نمود .

سلام وقت تون بخیر من دو هفته پیش یک آپارتمان خریداری کردم بعد از اینکه در ملک مسقر شدیم مدیر آپارتمان اومده و میگه مالک قبلی شما بدهی معوقه بابت شارژ و سایر هزینه ها دارد.به مالک قبلی گفتم ،من ملک رو همونطوری به شما فروختم و شما هم قبول کردی.حالا تکلیف ما چیه ؟این آقا اصلا موقع فروش حرفی از بدهی ملک نزده. ممنون از وقتی که میگزارید و جواب میدید؟

سلام وقت شماهم بخیر بدهی های معوقه ملک از قبیل شارژ و هزینه های مشترک بر عهده مالک قبلی می باشد از این بابت نگرانی نداشته باشید با تشکر از سوال شما

با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد : اسامی وکلای وکیل نوین : ۱ – وکیل محمد باقر بهروش ( قاضی بازنشسته ) ۲ – دکتر حمید رضا گوهریان ( وکیل پایه یک دادگستری عضو هیئت علمی دانشگاه استاد و مدیر گروه دانشکده حقوق )

حقوق مالک برای جلوگیری از ضرر

مقصود از حقوق مالک عبارتست از دریافت اجاره بها و حق درخواست تخلیه در پایان مدت قراردادو همچنین حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات و همچنین حق دریافت خسارت از مستاجر در صورتی که مال مورد اجاره آسیب دیده باشد.

درصورتی که مالکی برای جلوگیری از ورود سیل به ملک خود سد بسازداین اقدام برای دفع ضرر مجاز است،

هرچندسبب ورود آب به خانه همسایه شود ، مشروط براین که دفع ضرر از راه دیگر ممکن نباشد.

با ارجاع هر پرونده پس از بررسی اولیه از میان وکلای خبره به وکیل متخصص در آن امور ارجاع میگردد .

عرصه و اعیان | وکیل ملک

اگر در سند آپارتمانی نوشته شده باشد عرصه واعیان آن “ملکِ طِلق” میباشد، زمین و بنای ساختمان وقفی نیست.طلق یعنی آزاد وعاری از هر گونه محدودیت.ملکی که در توقیف یا وقف یا مشترک باشد طلق نیست.
بیش از پانزده سال سابقه کاری در زمینه پرونده های حقوقی، خانواده، کیفری توصیه میشود چنانچه برای پرونده و مشکل خود نیاز به مشاوره کامل دارید بهتر است نوبت حضوری را اخذ نمایید.
 

وکیل نوین سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با  گروه متخصص وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه ها برداشته است ، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی میگردد .در حین روند پرونده به پیگیری های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظر سنجی هایی صورت میپذیرد که در صورت عدم رضایت شما وکیل معین شده بر روی پرونده تعویض میگردد ، این امر باعث میشود علاوه بر بالا بردن تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد .

آیا داشتن قولنامه دلیل مالکیت می شود

   آیا قول نامه را می توان قانونا”سند انتقال یا دلیل مالکیت مبیع تلقی کرد؟ برابر نظریه شماره ۸۵۲۲/۷ مورخ ۲۶/۱۱/۱۳۸۴اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اگر چه همان طور که از عنوان قول نامه یا وعده بیع برمی آید قول نامه به مفهوم تعهد به انتقال مال است نه سند انتقال یا دلیل مالکیت اما در روابط حقوقی اشخاص  نمی توان بر اساس عنوان توافق طرفین اظهار نظر نمود . بلکه در هر مورد باید با مراجعه به متن و محتوای قرارداد قصد و نیت طرفین از انجام عمل حقوقی مشخص و برآن اساس داوری نمود. بنابراین اتخاذ تصمیم در هر مورد مستلزم بررسی مستند مربوط به تشخیص اراده واقعی طرفین می باشد و نمی توان به طور کلی در مورد قول نامه صرف نظر از مندرجات آن اظهار نظر نمود.

مشاوره امور ملکی در تهران|وکیل ملک

 

مجموعه گروه وکلای نوین با بررسی موشکافانه پرونده های شما توسط وکلا و فارغ التحصیلان گروه وکلای نوین با ارائه راه حل مناسب از میان وکلای گروه نوین بهترین و باتجربه ترین وکیل در ارتباط با پرونده شما معرفی میگردد . برای ارتباط با وکیل موفق در امور ملکی از طرق زیر عمل نمایید .

 

مشاوره امور ملکی در تهران|وکیل ملک

ملکی داشتیم مسکونی که آن را اجاره دادیم. در اجاره نامه ذکر کرده بودیم که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد ولی شخص مستاجر عین اجاره را به شخص ثالثی اجاره داه و همچنین در قرارداد قید کرده بودیم  در صورتیکه اجرت‌المثل (اجاره بها) یکماه به تاخیر بیفتد، می‌توانیم قرارداد را فسخ نماییم.  با توجه به این شرایط و با توجه به اینکه شخص دیگری در منزل است می‌توانیم قرارداد را فسخ کنیم و حکم تخلیه بگیریم؟ طبق مقررات از دو جهت حق فسخ قرارداد را دارید: ۱- از جهت انتقال به غیر برخلاف شرط ۲- از جهت تاخیر در پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر اگربخواهیم مسائل حقوقی اجاره ملکی از لحاظ قانونی مستحکم باشد چه نکاتی را باید رعایت کنیم.  آیا مشاورین املاک از لحاظ حقوقی آن ضمانت را دارند که اگر مشکلی پیش آید پاسخگو باشند؟ پیشنهاد می گردد با احد از وکلای با سابقه مشورت و از وی درخواست کنید که در تنظیم قرارداد اجاره نظارت داشته باشند تا چنانچه قراردادهای از پیش تهیه شده در مشاورین املاک مشکل قانونی داشته باشد اصلاح گردد.تنظیم اجاره‌نامه در مشاورین املاک تضمینی از حیث صحت اجاره‌نامه نمی کند و بهتر است پس از مشورت با وکیل با سابقه به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی اجاره‌نامه را تنظیم کنید

الزام به تنظیم سند چیست؟

سامانه وکیل نوین با دارا بودن وکیل ملکی متخصص در سراسر کشور جهت معرفی بهترین وکیل دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی متناسب با نوع پرونده شما اقدامات تخصصی انجام می‌دهد.

چنانچه نمی‌دانید چگونه از حقتان دفاع کنید و یا اطلاعی ندارید که در شهرتان وکیل ملکی و وکیل متخصص الزام به تنظیم سند چه شخصی است،

می‌توانید در هر شهری که هستید، با شماره‌های ۰۹۱۲۹۱۷۰۴۶۸ و ۰۹۱۵۱۰۲۶۸۹۷ و ۰۹۱۳۹۱۵۳۴۳۲ و ۰۹۰۲۶۲۲۰۳۲۲

تماس حاصل فرمایید و یا از طریق آیکون سبز رنگ سمت راست پایین صفحه، با کارشناسان ما مشاوره آنلاین داشته باشید.

جهت ارتباط با وکیل ملکی و وکیل متخصص الزام به تنظیم سند با شماره‌های ۰۹۱۲۹۱۷۰۴۶۸ و ۰۹۱۵۱۰۲۶۸۹۷ تماس بگیرید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱-

الزام به تنظیم سند:

من یک واحد آپارتمان خریداری نموده‌ام که سند این ملک در رهن بانک بود و فروشنده با اداعای اینکه در صورت دریافت پول نسبت به خارج کردن سند از رهن اقدام کند ولی ایشان با دریافت ۸۰ درصد  ارزش ملک نسبت به سند اقدامی نکرده است در ضمن ملک در تصرف بنده می‌باشد . آیا قانون توانایی مجبور کردن شخص را دارد. بله چنانچه وی اقدامی در جهت انجام تعهد خویش ننماید می توانید از طریق دادگاه الزام وی به فک رهن و انتقال و الزام به تنظیم رسمی سند را با کلیه خسارات دادرسی بخواهید.

پرسش الزام تنظیم سند ۲-

آپارتمانی را به مبلغ ۶۴ میلیون تومان در بنگاه مبایعه نامه کرده و فروختم و قرار شد خریدار ۳۳ میلیون آن را طی سه فقره چک  در طی حداکثر ۱۵ روز و ۱۸ میلیون آن را از طریق وام بانک مسکن و در  محضر و ۱۳ میلیون باقیمانده را به هنگام تخلیه ملک بپردازد . براین اساس ۳۳ میلیون اولیه را دریافت کردم و کارهای بانک نیز انجام و در روز محضر بدون ذکر باقیمانده بدهی وی سند به نام خریدار زده  شد و خریدار درخواست قبض تخلیه از محضر نمود که قرار شد من قبض تخلیه را امضاء و ۱۸ میلیون وام بانک را بگیرم و  بعدا در بنگاه و پشت مبایعه نامه مجددا در خصوص دریافت وام  و تنظیم سند به نام خریدار موارد درج و خریدار متعهد  به پرداخت ۱۳ میلیون باقیمانده به هنگام تحویل آپارتمان شود اما از روز محضر که سند به نام خریدار شده و وی قبض تخلیه با قرار ۲۰هزارتومان به ازای هر روز  تاخیر نیز گرفته است دیگر حاضر به همکاری و ثبت مجدد بدهی ۱۳ میلیونی در پشت مبایعه نامه یا تنظیم قرارداداجاره با بنده تا زمان تخلیه که حدود یک ماه و نیم دیگر است نمی باشد. آیا نامبرده با توجه به ثبت سند که به نام وی زده شده  و قبض تخلیه می تواند بدون پرداخت باقیمانده ثمن معامله حکم تخلیه بگیرد لطفا راهنمایی فرمائید . بله وی میتواند تخلیه بگیرد شما بی احتیاطی کرده اید اما منافاتی با حق شما در مطالبه ۱۳ میلیون ندارد می توانید از طریق دادگاه مطالبه نمائید.

پرسش الزام تنظیم سند ۳-

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر که  حاضر نمیشود علاوه بر آن کنتور برق منزل هم قسطی بوده و حدود چهارصد هزار تومان هم قبض پرداخت نشده دارد  که قبلاً اعلام نکرده بود، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟ باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

پرسش الزام تنظیم سند ۴-

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است.  آخرین فردی که زمین را خریداری نموده  در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟ آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان می باشد و همه کسانی که قبل از خودش تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل  بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

پرسش الزام تنظیم سند ۵-

سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند،  با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد.  میخواستم ببینم تکلیف ما چیست. لطفاً  راهنمایی کنید. شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۶-

پدر بنده قبل از فوت یک باب منزل و یک باب مغازه را به صورت صلح‌نامه به نام چند تن از فرزندان خود کرده است با توجه به محضری نبودن صلح‌نامه میتوان سند رسمی تنظیم کرد؟ با دادخواست تنفیذ صلح نامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت بقیه ورثه میتوانید اقدام کنید.

پرسش الزام تنظیم سند ۷-

زمینی را چند سال پیش معامله کرده بودم و بابت آن ۴ چک به فروشنده پرداخت کردم که قرار بر این شد که  دو فقره چک آخر را هر زمان که سند قطعی به نام زده شد آنها را وصول کند این موضوع در قولنامه هم قید شده است. ولی از آن موقع دو سال گذشته و در این مدت چندین بار به ایشان گوشزد کرده‌ بودم ولی متاسفانه نه تنها سند به نام نزدند بلکه چکها را خرج کرده‌اند و چکها برگشت زده  شده‌اند. از لحاظ حقوقی چه کار باید کرد؟ اگر کسی که چک‌های شما در ید وی می‌باشد شکایت نمود، قرارداد تنظیمی را ارائه نمایید که فروشنده زمین حق خرج کردن چک‌ها را نداشته است و ضمناً می‌توانید تقاضای تنظیم سند زمین را هم از طریق دادگاه حقوقی نمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۸-

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟ آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان می باشد و  همه کسانی که قبل از  آخرین خریدار تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

پرسش الزام تنظیم سند ۹-

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر حاضر نمی شود ، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟ باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۰-

منزلی را ۶ ماه پیش خریده‌ام و قرار شد فروشنده در محضر به صورت وکالتی منزل انتقال دهد اکنون در محضر که حاضر نمیشود علاوه بر آن کنتور برق منزل هم قسطی بوده و حدود چهارصد هزارتومان هم قبض پرداخت نشده دارد که قبلاً اعلام نکرده بود، حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟ باید دادخواست الزام به تنظیم سند به محاکم حقوقی داده شود.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۱-

زمینی در محدوده شهید محلاتی که مدرک قولنامه داشت و آن را از طریق صاحب قبلیاش به صورت وکالتی خریداری کردم. این زمین ۴۵ متر است در صورتی که در قولنامه ۵۵ متر به من فروخته شده و صاحب قبلیاش میگوید ۱۰ متر توی کوچه افتاده و زمین شما ۴۵ متر است و به همین خاطر ۴۵ متر زمین به نام من زده شده. این زمین در محدوده اتوبان واقع شده ولی اطرافش خانه ساخته شده است.  سوالم این است آیا با سندی که داریم یعنی قولنامه و وکالت من با مشکل مواجه نمیشوم و زمین معتبر است؟ اگر زمین من یک روزی وارد فضای سبز شد یا جزء خیابان شد آیا میتوانم پولی از  شهرداری بگیرم یا خیر؟ آیا این سند معتبر است یا خیر؟

اولاً : طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی شما حق فسخ دارید مگر اینکه طرفین به زیاده یا نقیصه تراضی نمایید. و یا زمین را به همین وضعیت قبول نمایید.

ثانیاً : شما با همین اسناد عادی و وکالتی که دارید اگر وکالت شما از مالک رسمی است با اقامه دعوی در دادگاه میتوانید مالک رسمی را ملزم به تنظیم سند رسمی نمایید.

ثالثاً : اگر روزی در فضای سبز واقع شد حق مطالبه ارزش آن را از شهرداری دارید البته اگر مدارک شما مشکل قانونی نداشته باشد.

به هرحال باید مدارک قانونی برای اثبات مالکیت داشته باشید که پیشنهاد میشود برای تنظیم سند اقدام نمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۲-

زمینی به صورت قولنامه‌ای خریداری و به همان صورت فروخته شده است. آخرین فردی که زمین را خریداری نموده در حال حاضر دادخواستی تنظیم نموده مبنی بر الزام به تنظیم سند، با توجه به اینکه سندی در کار نبوده اکنون تکلیف چیست؟

آخرین خریدار دعوی الزام به تنظیم سند را باید به طرفیت کسی مطرح کند که سند رسمی به نام ایشان میباشد و همه کسانی که قبل از خودش تا فردی که سند به نام اوست در معامله دخیل بوده‌اند، بنابراین شما نیز باید طرف دادخواست وی باشید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۳-

سندی داریم که به نام اخوی است، الان میخواهیم برویم به نام خودمان بزنیم ولی ایشان قبول نمیکند، با اینکه ما قولنامه داریم. فعلاً گفته‌اند راهی ندارد. میخواستم ببینم تکلیف ما چیست. لطفاً راهنمایی کنید.

شما میتوانید دادخواست تنفیذ قولنامه و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند به میزان سهام خود از طریق دادگاه صالح بنمایید.

پرسش الزام تنظیم سند ۱۴-

چطور میتوان برای خانه‌هایی که به صورت قولنامه‌ای هستند سند تهیه کرد؟

از دو طریق میتوان این کار را انجام داد: اگر قولنامه قبل از سال ۷۰ میباشد از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت. اگر بعد از آن و یا حتی قبل از آن باشد از طریق اقامه دعوی تنفیذ قولنامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت مالک رسمی و واسطه‌ها.

وکیل نوین؛ سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد .در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما مجددا با وکیل دیگری به رایگان مشاوره می‌نمایید، این امر باعث می‌شود علاوه بر تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد .