مصاحبه حقوقی
موضوع :قرارداد ها و معاملات ملکی
۱.فرض کنید شخصی خانه یا زمینی را فروخته و مبایعه نامه هم امضا شده اما خریدار در موعد مقرر منم معامله را پرداخت نکرده اولین اقدام قانونی که فروشنده باید انجام دهد چیست؟
پاسخ: در معاملات مختلف چنین موضوعی زیاد مشاهده می‌شود ؛آن چیزی که عوام به آن میپردازند این است که فکر می‌کنند اگر معامله ای انجام شود اما ثمن پرداخت نشود حق فسخ برای فروشنده وجود دارد اما آن چیزی که از نظر حقوقی اهمیت دارد این است که صرف پرداخت نکردن ثمن معامله به تنهایی باعث انحلال قرار داد نمی‌شود ؛چون عقد به صرف ایجاب و قبول واقع می‌شود ؛اما نکته ای که وجود دارد ثمن معامله جداست پس حق فسخ برای فروشنده وجود دارد اما باید بررسی کنیم که در قرار داد چه توافقی شده و فروشنده بر اساس چه مبنای قانونی میخواهد فسخ انجام دهد .مواد گوناگونی در مواد قانونی دلالت به این مسئله دارد .اولین ماده ۲۱۹ ق مدنی :(قرارداد هایی که مطابق قانون اجرا شوند برای طرفین لازم الاتباع هستند و جز با اقاله یا فسخ قانونی نمی‌شود آنها را بر هم زد.) همچنین مواد دیگری مانند ۳۶۲ ق م :(وقوع بیع صحیح مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن است پس اگر خریدار ثمن را پرداخت نکند اصل بر این است که فروشنده حق مطالبه ثمن را دارد اما حق مطالبه با بحث فسخ قرارداد مسئله ای جداگانه است که بستگی به مقررات و شرایط قانونی که فی مابین معامله دارد .(طبق ماده ۳۹۵ ق م می‌گوید اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر پرداخت نکند بایع میتواند الزام مشتری به پرداخت ثمن به دادگاه رجوع کند یا با رعایت شرایط قانونی معامله را فسخ کند. مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر کرده باشند .) نکته مهم دیگر اینکه باید بین دو تا وضعیت تفاوت بگذاریم اگر در قرارداد برای پرداخت ثمن موعد مشخصی معین شده باشد وخریدار در آن موعد پرداخت نکند مشمول ماده ۳۹۵ هستیم .اما اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت ثمن یا چک های معین فروشنده حق فسخ دارد فروشنده میتواند تحقق شرط و رعایت شرط آن از حق فسخ خود استفاده کند .باید توجه کنیم که عدم پرداخت ثمن همیشه به معنای انحلال یا یا حق فسخ که برای فروشنده ایجاد شود نیست و تابع خود قرارداد است . همچنین باید توجه داشته باشیم فسخ با انفساخ متفاوت است و در فسخ لازم است اراده صاحب حق اعمال شود ؛ اما در انفساخ در صورت تحقق سبب قانونی یا قراردادی خود به خود اتفاق می افتد . پس فروشنده باید مشخص کند که قصدش مطالبه ثمن است یا فسخ . که این دو باهم در مبنا و آثار تفاوت است .
۲.اگر خریدار چک های ثمن معامله را صادر کرده باشد اما چک ها برگشت بخورد فروشنده چه حقوقی دارد؟
در این فرض ابتدا باید متن قرار داد و شرایط پرداخت آن را بررسی کنیم مانند هر زمان دیگری که اختلافی پیش بیاید و نباید فراموش کنیم که در حقوق خصوصی باید به قرار داد مراجعه کنیم چون اراده افراد بسیار حائز اهمیت است. اول باید توجه داشته باشیم که صرف برگشت خوردن چک به تنهایی قرارداد بیع را نمیتواند فسخ کند بلکه ممکن است برای فروشنده حق مطالبه وجه چک (مطالبه ثمن )معامله را همان توافقی که در سوال قبل هم گفته شد حق فسخ را ایجاد بکند .این هم بستگی به قرار داد دارد .
اولا اینکه فروشنده از طریق قانون وجه چک ها یا ثمن پرداخت نشده را مطالبه کند در صورت وجود شرایط قانونی میتواند از ساز و کار های قانونی مربوط به اجرای چک هم استفاده بکند مثلا در ماده ۲۳ قانون صدور چک را داریم که امکان درخواست صدور اجرایی نسبت به چک را با رعایت شرایط مقرر فراهم میدارد . البته استفاده از این شیوه مستلزم چک و وضعیت آن واجد شرایط قانونی باشد پس نمیتوان گف هر چک برگشتی بدون بررسی شرایط آن الزاما از طریق ماده ۲۳ قابل اعمال است ، نه این یک حکم عام و کلی نیست ؛ راه دوم این است که فروشنده بررسی کند که آیا در قرار داد عدم پرداخت چک یا برگشت خوردن آن به عنوان شرط ایجاد حق فسخ پیش بینی شده یا خیر.
پس قراردادی که بر مبنای اراده طرفین و بر اساس اینکه ق مدنی اراده طرفین را محترم شمرده و هر شرطی میتواند در قرارداد ذکر شود که خلاف شرع و قانون نباشد این امر پذیرفته است . خب اگر چنین شرطی پذیرفته شده باشد باید متن دقیق شرط ، زمان و نحوه اعمال حق فسخ و سایر شرایط قراردادی آن را بررسی کنیم و در مقابل اگر شرط فسخ وجود نداشته باشد، فروشنده نمیتواند صرفا به دلیل برگشت خوردن چک و بدون مبنای قراردادی و قانونی اصل عقد را زیر سوال ببرد و یک جانبه معامله را فسخ کند .(زیرا قانونگذار همچین اجازه ای را به فروشنده نمیدهد.)
نکته بعدی اینکه چک ، به عنوان وسیله پرداخت و تعهد خریدار به پرداخت ثمن معامله پذیرفته شده و صدور چک به معنای پرداخت قطعی ثمن معامله نیست به ویژه زمانیکه چک وصول نشده باشد؛
پس فروشنده باید براساس مفاد قرارداد و وضعیت چک تصمیم بگیرد که از طریق مطالبه وجه ،الزام به پرداخت ثمن یا اعمال حق فسخ اقدام کند .
۳.اگر خریدار ثمن را نپرداخته باشد اما فروشنده ملک را تحویل داده یا سند رسمی را به نام خریدار منتقل کرده باشد آیا فروشنده باز هم میتواند معامله را فسخ کند؟
در اینجا باید بین تحویل ملک ،انتقال رسمی سند و حق فسخ ما تفاوت قائل شویم ؛ مطابق م ۳۶۲ ق مدنی از آثار بیع صحیح این است که مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌باشد .» همچنین م ۳۶۳ ق مدنی تصریح کرده که وجود خیار فسخ یا تعیین مهلت برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع اصولا مانع انتقال مالکیت نیست .» پس نتیجه میگیریم تحویل ملک یا انتقال سند رسمی به خودی خود حق فسخی که قانون برای فروشنده ایجاد کرده را در همه موارد از بین نمیبرد.
به عنوان مثال :ممکن است در قرارداد شرط شده باشد که اگر خریدار اقساط ثمن را در موعد مقرر نپردازد فروشنده حق فسخ دارد در این مورد باید بررسی شود که آیا شرط محقق شده و آیا فروشنده حق فسخ را به درستی اعمال کرده یا خیر ؟
نکته مهم در این مسئله ماده ۳۹۵ ق مدنی است :«در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد مشخص امکان رجوع فروشنده برای مطالبه ثمن یا فسخ معامله برای فروشنده وجود دارد .»
پس تحویل ملک یا انتقال سند به تنهایی پاسخ مشخص نمیکند مهم متن قرار داد و تحقق شرایط هست که باید بررسی شود .
۴. اگر خریدار بخشی از ثمن را پرداخته باشد اما قسمتی از آن را نپرداخته باشد آیا فروشنده میتواند آن را فسخ کند ؟
باید بین ایجاد اصل قرارداد و حق فسخ که بر مبنای توافق ایجاد شده تفاوت قائل شویم . در برخی شرایط امکان فسخ کامل وجود دارد اما این موضوع بر مبنای قرارداد قانونی بستگی دارد .
مولا فرض کنید که ملکی را به مبلغ صد میلیارد فروختیم ؛خریدار ۴۰٪ از مبلغ را پرداخته ولی ۶۰٪ آن یعنی ۶۰ میلیارد را در موعد مقرر نپرداخته باشد . اینجا باز هم به قرار داد برمیگردیم و باید بررسی کنیم که در قرار داد ذکر شده که در صورت نپرداختن الباقی ثمن حق فسخ وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق فسخ ذکر نشده باشد حق مطالبه ثمن برای فروشنده ضایع نمی‌شود و میتواند بر مبنای استناد قانونی مطالبه کند.
اما اگر فرض کنیم در قرارداد ذکر شد که در صورت نپرداختن هر کدام از اقساط فروشنده حق فسخ معامله را دارد ، در اینجا میتوان قرارداد و شرایط حق فسخ را بررسی کنیم و نکته دیگر اینکه پرداخت بخشی از ثمن مانع فسخ در چنین شرایطی نیست ؛همانطور که عدم پرداخت بخشی از ثمن نیز به تنهایی حق فسخ ایجاد نمیکند و باید به قرارداد مراجعه کرد .
اگر معامله به طور صحیح فسخ شود آثار فسخ باید تعیین تکلیف شود مانند استرداد مبیع ،استرداد وجوه پرداخت شده که در صورت وجود مبنای قانونی خسارت نیز قابل مطالبه هست.
۵.آیا فروشنده میتواند علاوه بر مطالبه ثمن خسارت تاخیر در پرداخت را هم مطالبه کند ؟
بله ؛ در صورت وجود شرایط قانونی فروشنده میتواند علاوه بر اصل ثمن خسارت تاخیر در تادیه نیز مطالبه کند . برمبنای م ۵۲۲ آئین دادرسی مدنی :«در دعاوی مربوط به دین از نوع وجه رایج ،اگر طلبکار مطالبه خسارت بدهکار در صورت تمکن مالی و تغییر فاحش در قیمت سالانه،دادگاه حکم به خسارت تاخیر تادیه می‌دهد.»
البته صرف تاخیر در پرداخت بدون احراز شرایط این ماده همیشه برای صدور حکم خسارت تاخیر تادیه علی الاصول کافی نیست .
همچنین ماده ۲۲۱ ق مدنی (درمورد مسئولیت ناشی از عدم انجام تعهد ) و م ۲۳۰ (در مورد وجه التزام قرارداد) هم در مورد این موضوع صدق میکند .
اگر طرفین در قرارداد برای تاخیر در پرداخت ثمن مبلغ مشخصی را به عنوان وجه التزام برای تاخیر مشخص کرده باشند ،باید متن قرارداد بررسی شود و ببینیم خسارت در چه شرایطی و به چه میزانی قابل مطالبه است .
نکته دیگر اینکه نباید خسارت تاخیر تادیه (موضوع م ۵۲۲ ق آدم) با (وجه التزام قرار دادی در م۲۳۰ ق م ) یکی بدانیم ؛ زیرا مبنا و شرایط آنها باهم تفاوت دارد . در مورد امکان جمع بین این دو مفاد قرارداد و ماهیت خسارت و مقررات قانونی قابل اعمال هست ؛پس فروشنده ممکن است بتواند اصل ثمن و خسارات را مطالبه کند . اما باید متن دقیق قرار داد و مواد قانونی به طور دقیق بررسی شود.
۶.برای بررسی دقیق وضعیت حقوقی معامله و اینکه فروشنده حق فسخ دارد یا خیر چه مدارک و مستنداتی باید ارائه شود ؟ و اینکه آیا صرف ارائه مبایعه نامه کافیست یا بررسی مدارک دیگری نیز ضرورت دارد ؟
اولین قدم فروشنده این است که بدون نگرانی و عجله قرارداد را از نظر شروط پرداخت ،موعد ثمن ،بررسی و ضمانت اجرا ها و شرایط فسخ را بررسی کند ؛اگر هدف دریافت پول است باید مسیر مطالبه ثمن را دنبال کند ؛اگر هدف این است معامله را برهم بزند ، باید مشخص کند که حق فسخ بر اساس قانون و شرایط ایجاد شده و در قرارداد پیش بینی شده و چنین حقی را دارد یا خیر .
در مرحله بعد مدارک، اسناد پرداخت، چک ها ، رسید ها و اظهار نامه ها و مکاتباتی که میان طرفین برقرار شده را بررسی کند زیرا بسیار حائز اهمیت است . اگر در قرارداد شرط فسخ یا انفساخ وجود داشت که بهتر است و میتوان شرط را تحلیل کرد ، زیرا تفاوت حتی یک عبارت در قرارداد ممکن است نتیجه پرونده را به طور کل تغییر دهد؛
همچنین در نهایت خواسته خود را متناسب با شرایط قرارداد انتخاب کند زیرا مسیر رسیدگی در هر خواسته متفاوت است. کار وکلا دقیقا چنین مسئله ایست. در این امر میتوان از مشورت یک‌وکیل متخصص در این زمینه استفاده کنند می‌توانند. بهترین نتیجه و خواسته را دریافت کنند.