وکیل متخصص تغییر کاربری + دعاوی مربوطه

تغییر کاربری زمین از جمله مسائل و دعاوی است که در مورد زمین‌ها و املاک اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات پیش آمده که شخص زمین کشاورزی دارد و می‌خواهد ویلا در آن بسازد یا ملکی تجاری دارد و می‌خواهد آن را تبدیل به ملک مسکونی نماید.

تغییر کاربری یعنی چه؟

برای اینکه استفاده اشخاص از املاکی که مالک آن‌ هستند مشخص باشد، هر ملکی دارای کاربری یا استفاده خاصی می‌باشد. بعضی از املاک تجاری، بعضی کشاورزی و بعضی مسکونی هستند. برای اینکه شخصی که مثلا ملکش مسکونی است، بتواند از آن استفاده تجاری داشته باشد و در آن مغازه‌ای بزند، باید کاربری آن را تغییر بدهد و برای این کار باید مجوزش را از شهرداری بگیرد چون نحوه کاربری هر زمین یا ملکی در پروانه ساخت و ساز آن نوشته می‌شود.

چه رفتارها و اعمالی مشمول عمل تغییر کاربری محسوب می‌شوند؟

براساس ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ­ها،  «هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن شن و ماسه و سایر اقدامات را بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری بیان نموده و طی تصویب­نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ مورخ ۱۹/۴/۱۳۸۶ هیئت وزیران به شرح زیر اعلام می­دارد:

+ پیست‎های ورزشی؛

+ استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی؛

+ احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف؛

+ محوطه‌سازی (شامل سنگفرش و آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)؛

+ پی­کنی؛

+ دیوارکشی اراضی؛

+ دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی؛

+ صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‎های موضوع تبصره ۴ فوق‎الذکر؛

+ صنایع‌دستی؛

+ طرح‎های خدمات عمومی؛

+ طرح‎های تملک دارایی‎های سرمایه‎ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی(؛

+ برداشتن یا افزایش شن و ماسه؛

+ ایجاد بنا و تأسیسات؛

+ احداث جاده و راه؛

+ دفن زباله‎های واحدهای صنعتی؛

+ رها کردن پساب‎های واحدهای صنعتی، فاضلاب‎های شهری، ضایعات کارخانجات؛

+ لوله‌گذاری؛

+ عبور شبکه‎های برق؛

+ انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‎های غیر کشاورزی؛

+ سوزاندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک‌کردن باغات به هر طریق؛

+ مخلوط ریزی و شن‌ریزی؛

+ احداث راه‎آهن و فرودگاه؛

+ احداث پارک و فضای سبز؛

+ خاک‌برداری و خاک‌ریزی؛

+ ­گودبرداری؛

+ احداث کوره­های آجر و گچ­بری؛

+ ایجاد سکونتگاه‌های موقت؛

+ استقرار کانکس و آلاچیق؛

• برای تغییر کاربری چه مدارکی لازم است؟

برای تغییر کاربری، مالک یا وکیل او باید با در دست داشتن مدارکی مثل سند مالکیت و مشخصات هویتی (کارت ملی) به دفاتر خدمات شهری یا شهرداری رفته و فرم درخواست کاربری را پر کند.

اگر در رابطه با فرآیند تغییر کاربری نیاز به مشاوره یا وکیل متخصص دارید، با شماره‌های سامانه وکیل نوین تماس بگیرید تا به وکیل متخصص تغییر کاربری معرفی شوید.

• کدام مرجع به درخواست تغییر کاربری رسیدگی می‌کند؟

درخواست تغییر کاربری به کمیسیون ماده ۵ شهرداری باید تقدیم شود. براساس بند ۳ ماده ۲ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی در صلاحیت شورای مذکور قرار گرفته است.

• فرآیند تغییر کاربری چگونه است؟

پس از مراجعه مالک یا وکیل او به شهرداری، پرونده تشکیل و به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال می‌شود و شهرداری بررسی می‌کند. در مرحله بعدی بازرسی به محل می‌رود و آنجا را بررسی می‌کند و گزارشی می‌نوسید و توضیح می‌دهد که آیا تغییر کاربری انجام می‌شود یا خیر. ملک نباید تخلفی داشته باشد، اگر تخلف داشته باشد ابتدا به تخلفات آن پرداخته می‌شود. سپس، دستور نقشه به مالک یا وکیل او داده می‌شود تا نقشه‌ی جدید ملک براساس کاربری جدید طراحی شود. مهندس معمار پس از طراحی نقشه آن را به شهرداری تحویل می‌دهد و اگر مشکلی نباشد، تایید می‌شود ولی اگر مشکلی باشد دوباره برای اصلاحات به مهندس معمار فرستاده می‌شود. در نهایت، مالک یا وکیل می‌تواند نسبت به بازسازی ملک براساس کاربری جدید اقدام کند.

• چگونه می‌توان به تصمیم کمیسیون ماده ۵ شهرداری در مورد تغییر کاربری یا عدم آن، اعتراض کرد؟

چنانچه اعتراضی به تغییر کاربری باشد، دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی خواهد بود.

در صورتی که با خواندن این مقاله هم سوالات و ابهامات شما حل نشده و یا به مشاوره حقوقی حضوری، تلفنی و آنلاین با وکیل موا مخدر نیاز دارید، می‌توانید با شماره‌های اعلام شده تماس بگیرید.

• آیا تغییر کاربری زمین‌های زراعتی و کشاورزی، جرم است؟

براساس ماده  ۳ قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب  ۱۳۷۴ و مواد ۶۷۵ الی ۶۹۴ قانون مجازات اسلامی، کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها باید حفظ شود و چنانچه ملک یا بنایی در این زمین‌ها ساخته شود (به استثنای خانه باغ و امثال آن‌ها) جرم محسوب شده و برای سازنده جریمه و مجازات خواهد داشت.

• اگر ملکی زراعی تغییر کاربری به صورت غیر مجاز داده شود، چه مجازاتی دارد؟

در این مورد، رای وحدت رویه شماره ۷۳۰ مورخ ۱۳۹۲/۰۳/۲۸  بیان می‌کند: «ماده ۳ اصلاحی ( قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها) که دادگاه ها مکلفند ضمن صدور حکم مجازات، برای مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ ها، موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره یک قانون اصلاحی مورخ ۱۳۸۵/۰۸/۰۱ ماده یک، حکم بر قلع و قمع صادر نماید و در این خصوص هیات عمومی دیوان عالی کشور تایید نموده در صورتی ملک مذکور قلع وقمع می شود که حکم صادره بعد از لازم الاجرا شدن رای دادگاه، صادر شده باشد و نسبت به جرایم واقع شده قبل از لازم الاجرا شدن آن ماده (ماده یک افدام به تغییر کاربری مصوب ۱۳۸۵/۰۸/۰۱) حاکمیت ندارد.»

بنابراین، براساس این رای وحدت رویه اگر ملکی زراعی تغییر کاربری بدهد و در آن بنا ساخته شود، براساس حکم قطعی دادگاه، این بنا قلع و قمع و خراب می‌شود.

وکلای متخصص سامانه وکیل نوین، با داشتن تجربه‌ درزمینه‌ی تغییر کاربری می‌توانند پس از اطلاع و بررسی موضوع شکایت شما، بهترین و کوتاه‌ترین مسیر را انتخاب کرده و آن را با شما در میان گذارند.

• آیا جرم تغییر کاربری اراضی یک جرم قابل گذشت است یا خیر؟

با توجه به اینکه در مقررات کیفری اصل بر غیرقابل گذشت بودن جرائم است و اگر در قانون تصریح نشده باشد، نمی‌توان جرمی را قبال گذشت اعلام کرد و با توجه به اینکه براساس اصل حقوقی تمامی جرائم جنبه عمومی دارند مگر آن‌چه را که قانون استثناء کند، تغییر کاربری اراضی طبق قانون مربوط جنبه عمومی دارد و قابل گذشت محسوب نمی‌شود؛ زیرا نه تنها در قانون به قابل گذشت بودن جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها تصریح نشده بلکه اینکه در ماده ۳ آن قانون که وزارت کشاورزی را موظف به ارسال پرونده‌های متخلفین به مراجع قضائی کرده است، تأکیدی بر انجام وظیفه مقرر در ماده ۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۷۸ می‌باشد.

• نمونه شکوائیه جرم تغییر کاربری اراضی چطور نوشته می‌شود؟

برای سهولت در شکایت از جرم تغییر کاربری اراضی، وکیل جرم تغییر کاربری اراضی نمونه فرم شکواییه را در ادامه آورده است که به این شرح است:

شاکی …………………. به نشانی ……………………………………………………………………………

مشتکی‌عنه ……………………. به نشانی ………………………………………………………………..

تاریخ وقوع جرم …………….. محل وقوع جرم ………………………………………………………

موضوع: تغییر کاربری اراضی

دلیل: گزارش ضابطین و مأموران جهاد کشاورزی

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان ………………………….

سلام‌علیکم، احتراماً به استحضار می‌رساند، پیرو گزارشات مأموران جهاد کشاورزی و ضابطین دادگستری مشخص شده است که مشتکی‌عنه برخلاف مقررات قانون حفظ کاربری اراضی اقدام به تغییر کاربری اراضی از زراعی به تجاری نموده و ضمن پیگیری‌ها مشخص شده که این تغییر کاربری بدون مجوز قانونی بوده با وجود ممانعت مأمورین از ادامه فعالیت‌های تغییر کاربرانه تقاضای رسیدگی و تعقیب متهم و حکم به محکومیت وی و اعاده وضع به سابق مورد استدعاست.

با تشکر و سپاس فراوان

امضاء

• آیا می‌شود در زمینه تغییر کاربری نمونه رایی را که صادر شده، بیان کنید؟

رأی شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

به موجب محتویات پرونده با اعلام شکایت اداره کشاورزی شهرستان رباط‌کریم آقایان هاشم … فرزند محمدرحیم و علیرضا … فرزند رستم به اتهام تغییر کاربری مقدار ۱۵۰۰ مترمربع از اراضی کشاورزی واقع در جاده کاظم‌آباد تحت تعقیب قرار گرفته و پس از رسیدگی به اتهام آنان سرانجام به موجب رأی شماره ۸۰/۶۷۰- ۷/۶/۸۰ صادره از شعبه سه دادگاه عمومی رباط‌کریم به استناد مواد یک، دو و سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال ۱۳۷۴ مجلس شورای اسلامی به پرداخت هشتاد درصد قیمت اعلام شده به‌عنوان عوارض و نیز سه برابر قیمت به‌عنوان جزای نقدی محکوم شده‌اند، پس از قطعی شدن رأی درخواست اعمال مقررات ماده ۲۳۵ قانون آیین دادرسی کیفری شده و در اجرای مقررات ماده مذکور پرونده در این شعبه مورد رسیدگی قرار گرفت که با توجه به اظهارات طرفین اول اینکه ایراد و اعتراض مؤثری که به اساس رأی معترض عنه خدشه‌ای وارد نماید به عمل نیامده است. دوم اینکه با عنایت به اوراق پرونده و وضعیت خاص متهمین آنان را مستحق تخفیف در مجازات دانسته؛ ضمن تقلیل مجازات جزای نقدی آنان از سه برابر قیمت اعلام شده، هریک از متهمین را به پرداخت ده میلیون ریال جزای نقدی و نیز به نسبت سهم آنان مجموعاً به پرداخت ۱۰۴٫۶۴۰٫۰۰۰ ریال (صد و چهار میلیون و ششصد و چهل هزار ریال) معادل هشتاد درصد قیمت اعلام شده (قیمت اعلام شده مبلغ ۱۳۰٫۸۰۰٫۰۰۰ ریال است) به‌عنوان عوارض به حساب خزانه‌داری محکوم نموده که رأی معترض عنه را تأیید می‌نماید.)

رئیس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

وکیل نوین؛ سایت معرفی وکیل تخصصی در کشور

وکیل نوین با گروه وکلا در کشور با تخصصی کردن پرونده‌ها گام مهمی در جهت موفقیت در دادگاه‌ها برداشته است، با تماس و مراجعه هر شهروند ایرانی  به شماره‌های اعلام شده بلافاصله تشکیل پرونده گردیده و وکیل متخصص در آن حیطه متناسب با نوع پرونده شما معرفی می‌گردد .در حین روند پرونده به پیگیری‌های مختلف توسط وکلا و کارشناسان دیگر نظرسنجی‌هایی صورت می‌پذیرد که در صورت عدم رضایت شما مجددا با وکیل دیگری به رایگان مشاوره می‌نمایید، این امر باعث می‌شود علاوه بر تسریع در روند پرونده وکیل معین شده دارای تجارب بالا و پاسخگویی مناسب به موکل را دارا باشد .